Independence Realty Trust va fusionner avec Centerspace, les détenteurs de Centerspace recevant 3,8 actions IRT par action RSE ; l'entité combinée aura une capitalisation boursière pro forma d'environ 5 milliards de dollars et une EV d'environ 8,1 milliards de dollars

Selon les termes de l'accord de fusion, qui a été approuvé à l'unanimité par le conseil d'administration de l'IRT et de Centerspace, les actionnaires de Centerspace recevront 3 800 actions ordinaires de l'IRT pour chaque action ordinaire de Centerspace détenue et les détenteurs d'unités ordinaires dans le cadre du partenariat opérationnel de Centerspace recevront 3 800 unités communes dans le cadre du partenariat opérationnel de l'IRT, sous réserve de certains ajustements. Cela se traduira par l'émission totale d'environ 67,6 millions d'actions IRT et d'unités de partenariat communes. À la clôture, l'IRT prendra en charge les unités préférées exceptionnelles de Centerspace. À la clôture, les actionnaires de l'IRT détiendront environ 78 % et les actionnaires de Centerspace détiendront environ 22 % des capitaux propres de la société combinée sur une base entièrement diluée, à l'exclusion des unités privilégiées.

La transaction devrait être finalisée dès la fin du quatrième trimestre 2026, sous réserve de l'approbation de chacun des actionnaires de l'IRT et des actionnaires de Centerspace, du calendrier des consentements des prêteurs et du respect des autres conditions de clôture habituelles. La transaction devrait être considérée comme une réorganisation exonérée d'impôt aux fins de l'impôt fédéral américain sur le revenu.

Résumé de la raison d'être stratégique

La fusion de l'IRT et de Centerspace devrait générer un certain nombre d'avantages opérationnels et financiers, notamment :

• Diversification accrue du portefeuille sur les marchés à forte croissance : La transaction renforcera la diversification de l'IRT sur les marchés de Sunbelt, du Midwest et de Mountain West, qui présentent des tendances de croissance démographique et d'emploi démesurées. La société combinée détiendra et exploitera 163 communautés multifamiliales dans 17 États, 58 % du bénéfice d'exploitation pro forma provenant des marchés de Sunbelt, 27 % des marchés du Midwest et 15 % des marchés de Mountain West. Environ 80 % du bénéfice net d'exploitation pro forma provient de marchés dont la croissance démographique est projetée dans le premier quartile. Il est important de noter que le portefeuille combiné devrait enregistrer une croissance du bénéfice net d'exploitation supérieure à la moyenne avec une volatilité inférieure à la moyenne américaine. Cette combinaison permet à l'IRT de continuer à se concentrer sur la zone de croissance élevée de Sunbelt, tout en ajoutant des marchés à faible volatilité du Midwest et du Mountain West, où la demande connaît une forte croissance démographique.
• Une plus grande envergure génère de la valeur pour l'ensemble du portefeuille : La transaction créera une FPI multifamiliale de premier plan cotée en bourse avec un portefeuille combiné de 44 354 unités. La société combinée devrait être bien positionnée pour augmenter les flux de trésorerie au niveau de l'immobilier grâce aux économies d'échelle. En outre, l'élargissement de la base opérationnelle de la société combinée devrait soutenir les efforts continus de l'IRT visant à retenir les meilleurs talents et à accroître la notoriété de la marque dans le secteur multifamilial.
• Un pipeline à valeur ajoutée élargi menant à une croissance organique significative : La société combinée devrait disposer d'un portefeuille élargi d'unités disponibles pour un réaménagement futur grâce au programme de valeur ajoutée éprouvé et robuste de l'IRT, qui a généré un retour sur investissement historique d'environ 16 %. En outre, le déploiement de l'initiative Wi-Fi de l'IRT sur l'ensemble du portefeuille Centerspace devrait permettre à l'IRT d'enregistrer un bénéfice d'exploitation et une croissance de ses bénéfices plus importants au fil du temps.
• Libérer des synergies et réaliser des économies opérationnelles : La combinaison de l'IRT et de Centerspace créera une plateforme opérationnelle plus solide et plus compétitive grâce à l'intégration des meilleures pratiques des deux entreprises. Les synergies annualisées sont estimées à environ 24 millions de dollars. En outre, grâce à une échelle accrue et à l'exploitation de la technologie et des systèmes d'exploitation de la société combinée, la société combinée devrait réaliser des synergies opérationnelles supplémentaires. Ces améliorations devraient être réalisées lors de l'intégration complète, qui devrait avoir lieu au cours de la période de 12 mois suivant la clôture de la fusion.
• Accrétivité immédiate : la transaction devrait augmenter d'environ 5 % le flux de trésorerie d'exploitation de base par action de l'IRT en 2027, sur une base neutre en termes d'effet de levier.
• Augmentation du taux de change et de la liquidité des transactions : L'augmentation de la capitalisation boursière et du flottant de la société combinée devraient entraîner une pondération accrue au sein de l'indice MSCI US REIT, de l'indice FTSE NAREIT All Equity REITs, de l'indice S&P MidCap 400 et d'autres indices de référence connexes. La société combinée devrait augmenter le volume quotidien moyen des transactions, améliorant ainsi l'accessibilité institutionnelle et l'efficacité du suivi des indices.
• Solidité financière et flexibilité accrue : la société combinée devrait conserver ses notations de crédit investment grade BBB/BBB (S&P/Fitch) et un profil d'échéance de dette bien échelonné. Cette envergure accrue devrait améliorer encore l'accès de l'IRT aux marchés des capitaux et réduire son coût du capital à long terme, la société issue de la fusion bénéficiant d'une base d'investisseurs élargie grâce à une liquidité commerciale accrue. En outre, la société issue de la fusion devrait bénéficier d'une meilleure rentabilité, avec une charge administrative pro forma en pourcentage des actifs de 0,37 %, reflétant une réduction de 24 % et 57 % par rapport à l'IRT et à Centerspace autonomes, respectivement.
• Engagement continu en faveur de pratiques de gouvernance responsables : La société combinée disposera d'une majorité élargie de membres indépendants au sein de son conseil d'administration et continuera à promouvoir les initiatives en matière d'efficacité énergétique et de développement durable dans l'ensemble du portefeuille.

Leadership et organisation

L'équipe de direction de l'IRT continuera à diriger la société fusionnée. Scott Schaeffer occupera les fonctions de président-directeur général et James Sebra occupera les fonctions de président et directeur financier. Une fois la fusion terminée, le conseil d'administration de l'IRT sera élargi à 11 membres, dont neuf administrateurs de l'IRT et deux administrateurs de Centerspace. Le siège social restera à Philadelphie, en Pennsylvanie.

La société combinée conservera le nom Independence Realty Trust et continuera à être négociée sous le symbole « IRT » à la Bourse de New York.

Politique en matière de dividendes

L'IRT prévoit actuellement de continuer à verser son dividende trimestriel de 0,18 dollar par action ordinaire après la clôture. Les deux sociétés ont l'intention de maintenir des paiements de dividendes trimestriels réguliers jusqu'à la finalisation de la transaction, sauf que, au cours du trimestre au cours duquel la clôture aura lieu, Centerspace déclarera et versera un dividende en espèces de 0,09$, calculé au prorata du nombre de jours écoulés au cours de ce trimestre avant la clôture.