EXCLUSIF : La vague de faillites n'a même pas encore commencé, selon un expert en transactions en difficulté

La vague de faillites américaine tant attendue n'est pas encore arrivée de la façon spectaculaire que beaucoup attendaient. Au contraire, les difficultés des entreprises et de l'immobilier se sont aggravées progressivement, les emprunteurs et les prêteurs ayant recours à des prolongations d'échéance, à des modifications de prêts, au crédit privé et à d'autres formes de financement pour éviter la faillite. Mais en raison de la hausse des taux d'intérêt, du resserrement des conditions de financement et de l'écart croissant entre les anciennes valorisations et les réalités du marché d'aujourd'hui, ces options commencent à s'épuiser.

Cette pression crée des opportunités pour les investisseurs et les acheteurs en difficulté, alors que de plus en plus de situations évoluent vers la vente d'actifs, la liquidation ou le chapitre 11. Les prêteurs privés jouent également un rôle croissant en fournissant des capitaux aux entreprises et aux propriétaires qui recherchent plus de temps.

Pour avoir un aperçu de l'avenir, Benzinga s'est entretenu avec Greg Corbin, président et fondateur de Northgate Real Estate Group, spécialisé dans les faillites, les saisies, les ventes de prêts et les restructurations.

Dans cette séance de questions-réponses, Corbin explique pourquoi il pense que le cycle de crise n'en est qu'à ses débuts, que des opportunités de fusions et acquisitions difficiles apparaissent et que le crédit privé est en train de remodeler le marché.

1. Où en sommes-nous aujourd'hui dans le cycle de la détresse et les règles de restructuration ont-elles fondamentalement changé ?

Les gens me demandent souvent dans quelle manche nous nous trouvons en ce qui concerne le cycle de détresse. Je ne pense pas que le jeu ait commencé. Nous sommes toujours dans la boîte à pâte. Même si nous faisons face à une augmentation exponentielle des ventes de faillites et des restructurations chaque année depuis 2020, en particulier depuis que les taux d'intérêt ont commencé à augmenter en 2022, ce à quoi nous assistons aujourd'hui ne représente encore qu'une fraction de ce que je pense être demain.

Les logements multifamiliaux à loyer stabilisé constituent l'une des plus grandes difficultés auxquelles nous sommes confrontés en ce moment. La ville de New York compte environ 17 000 bâtiments présentant une exposition élevée à la stabilisation des loyers et une dette hypothécaire d'environ 130 milliards de dollars qui y est liée. Northgate est [l'une des] sociétés immobilières en difficulté les plus actives de New York, mais nous ne nous occupons que de la vente ou de la restructuration d'environ 50 à 60 bâtiments en cas de saisie ou de faillite. Cela représente une part incroyablement faible du marché, et cela montre à quel point la détresse n'a pas encore fait son chemin dans le système.

Dans le même temps, la faillite elle-même a changé. Avec autant de propriétaires et d'entreprises déposant des dossiers, une grande partie de la stigmatisation qui entourait le chapitre 11 a disparu. De plus en plus de propriétaires considèrent désormais la faillite comme un outil ou un mécanisme financier plutôt que comme un signe d'échec ou de défaite. Dans de nombreux cas, ils sont le produit des circonstances, des actifs qui ont été financés sur un marché très différent et qui sont aujourd'hui confrontés à des taux d'intérêt nettement plus élevés, à des valeurs plus faibles, à une baisse de la liquidité, à une baisse de la demande et à une incertitude bien plus grande.

Les règles de restructuration n'ont pas fondamentalement changé. Les prêteurs et les emprunteurs ont prolongé les échéances, modifié les prêts et donné le coup d'envoi depuis le GFC. Mais tu finis par manquer de route. Vous pouvez déplacer une date d'échéance, mais vous ne pouvez pas éviter indéfiniment les facteurs économiques sous-jacents.

2. Quelles sont, selon vous, les plus grandes opportunités pour les fusions et acquisitions en difficulté ? Certaines classes d'actifs, certains secteurs ou certaines situations attirent-ils actuellement les acheteurs ?

Dans l'immobilier, les opportunités les plus importantes se situent lorsque la structure du capital d'hier n'a plus de sens aux valeurs et aux taux d'intérêt actuels. Nous constatons que dans l'ensemble des bureaux, les logements multifamiliaux, les sites de développement et les actifs se sont stabilisés grâce à des prêts contractés alors que les taux étaient nettement plus bas et que les valorisations étaient nettement plus élevées. L'opportunité n'est pas nécessairement que l'immobilier soit mauvais. Dans de nombreux cas, il s'agit d'un bien immobilier de qualité mal fondé ou trop endetté. C'est ce que recherchent les acheteurs en difficulté. Ils veulent une situation qui leur permette de redéfinir la base, de restructurer la dette ou d'acheter un actif à un prix adapté au marché actuel.

3. Comment l'essor des prêteurs privés modifie-t-il la façon dont les situations difficiles sont gérées par rapport aux cycles précédents ?

Le crédit privé a ajouté une autre option entre « rembourser le prêt » et « perdre l'actif ».

Les prêteurs traditionnels ont leurs propres contraintes réglementaires, financières et internes. Les prêteurs privés peuvent souvent agir plus rapidement et faire preuve de plus de créativité. Nous voyons des capitaux privés acheter des prêts, fournir des financements de sauvetage, refinancer des prêteurs existants et structurer des transactions qui donnent plus de temps aux emprunteurs. Mais ce capital n'est pas bon marché. Vous négociez souvent un problème de liquidité immédiat contre un capital onéreux et un horizon relativement court. Si l'actif sous-jacent ne peut finalement pas soutenir la nouvelle structure du capital, vous reportez le problème au lieu de le résoudre.

4. Du point de vue des fusions et acquisitions, les situations difficiles créent-elles de nouvelles opportunités pour les acheteurs, ou les écarts de valorisation et l'incertitude continuent-ils d'empêcher la réalisation de transactions ?

Les deux. D'énormes capitaux recherchent des opportunités difficiles, mais les acheteurs ne paieront pas les prix d'hier simplement parce qu'un prêteur ou un propriétaire n'a pas encore accepté la valeur actuelle.

Le principal obstacle aux transactions a été l'écart entre les offres et les demandes. Les acheteurs ont revalorisé leurs actifs en fonction des taux d'intérêt actuels, des coûts de financement et des fondamentaux opérationnels, tandis que de nombreux propriétaires et prêteurs restent attachés aux évaluations antérieures ou à la base de leurs prêts. La détresse finit par combler cet écart.

Une échéance, une saisie, une faillite ou tout autre événement forcé crée une date précise à laquelle quelqu'un doit prendre une décision. C'est à ce moment-là que la découverte des prix se produit réellement et que les offres sont conclues.

Cette séance de questions-réponses est la première partie d'une série en deux parties qui examine le marché américain des faillites et des restructurations et les opportunités qui se présentent à mesure que la pression financière se répercute sur le système.

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