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Transcription de la conférence téléphonique sur les résultats du troisième trimestre 2026 de Toll Brothers

Benzinga·08/19/2026 14:03:14

Diffusion vocale

Toll Brothers (NYSE : TOL) a publié ses résultats financiers du troisième trimestre et a organisé un appel de résultats mercredi. Lisez la transcription complète ci-dessous.

Cette transcription vous est proposée par les API Benzinga. Pour accéder en temps réel à l'intégralité de notre catalogue, rendez-vous sur https://www.benzinga.com/apis/ pour une consultation.

Accédez à l'appel complet à l'adresse https://edge.media-server.com/mmc/p/r27kz7k4/

Résumé

Toll Brothers a enregistré un troisième trimestre solide, livrant 2 662 logements et générant un chiffre d'affaires de 2,6 milliards de dollars de ventes de maisons, dépassant les prévisions.

L'entreprise a continué de mettre l'accent sur les acheteurs de biens de luxe qui emménagent, ce segment représentant 61 % du chiffre d'affaires des ventes de maisons.

Le nombre net de contrats signés a augmenté de 5 % par rapport à l'année précédente malgré des conditions de marché difficiles, l'accent étant toujours mis sur la discipline des prix et la performance des marges.

Les initiatives stratégiques comprennent une croissance de 8 à 10 % du nombre de communautés pour les exercices 2026 et 2027, soutenue par les positions foncières existantes.

La société prévoit d'augmenter les rachats d'actions à 700 millions de dollars pour l'année, en hausse par rapport aux prévisions précédentes de 650 millions de dollars.

Toll Brothers a enregistré un bilan solide avec 3,3 milliards de dollars de liquidités et un ratio dette nette/capital de 15,6 %.

La direction a souligné la capacité de l'entreprise à relever les défis du marché grâce à un modèle commercial durable et à une concentration continue sur les maisons de luxe personnalisables à marge élevée.

Transcription complète

Bonjour et bienvenue à la téléconférence du troisième trimestre de l'exercice 2026 de Toll Brothers. Tous les participants seront en mode écoute uniquement. Si vous avez besoin d'aide, veuillez contacter un spécialiste des conférences en appuyant sur la touche étoile suivie de zéro. Après la présentation d'aujourd'hui, vous aurez l'occasion de poser des questions. Pour poser une question, vous pouvez appuyer sur la touche Étoile puis sur une touche du clavier de votre téléphone. Pour retirer votre question, veuillez appuyer sur l'étoile puis sur deux.

La société prévoit de mettre fin à l'appel à 9 h 30 lors de l'ouverture des marchés. Pendant la période de questions-réponses, veuillez vous limiter à une question suivie d'un suivi. Veuillez noter que cet événement est en cours d'enregistrement. Je voudrais maintenant donner la parole à Doug Yearly, président exécutif. Allez-y, s'il vous plaît.

Merci Betsy Bonjour, bienvenue et merci à tous de vous joindre à nous. Je suis accompagné aujourd'hui de Carl Mistry, directeur général, Greg Zigler, directeur financier et Seth Ring, président et chef de l'exploitation. Au cours de l'appel d'aujourd'hui, je donnerai un bref aperçu de nos résultats du troisième trimestre et de la situation actuelle du marché. Carl discutera de notre performance opérationnelle et des tendances sur nos marchés et Greg passera en revue nos résultats financiers et nos perspectives. Avant de commencer, veuillez noter que de nombreuses déclarations figurant dans cet appel sont prospectives et reposent sur des hypothèses concernant l'économie, les événements mondiaux, le logement et les marchés financiers, les taux d'intérêt, la disponibilité de main-d'œuvre et de matériaux, l'inflation et de nombreux autres facteurs indépendants de notre volonté qui pourraient affecter de manière significative les résultats futurs.

Veuillez lire notre déclaration sur les informations prospectives dans notre publication des résultats d'hier soir et sur notre site Web afin de mieux comprendre les risques associés à nos déclarations prospectives. Nous sommes satisfaits de notre performance au troisième trimestre dans un marché immobilier difficile. Nous continuons à produire de solides résultats. Nous avons livré 2 662 logements et généré 2,6 milliards de dollars de recettes de ventes de maisons, dépassant le point médian de nos prévisions en unités et en dollars.

La marge brute ajustée était supérieure de 25,6 %, soit 35 points de base, aux prévisions et nous avons généré 280,1 millions de dollars de bénéfices, soit 2,97 dollars par action diluée, ce qui a également dépassé les prévisions. NET Les contrats signés ont augmenté de 5 % par rapport au troisième trimestre de l'année dernière. La demande des acheteurs de produits de luxe est restée relativement résiliente et nous continuons de bénéficier de l'augmentation du nombre de nos communautés. Bien que les commandes se soient améliorées, l'environnement général des ventes est resté modéré, la confiance des consommateurs étant faible et les taux hypothécaires élevés continuant de peser sur la demande. Conformément à notre approche de longue date, nous continuons de donner la priorité à la discipline des prix et à la performance des marges par rapport au rythme des ventes, une stratégie qui, selon nous, est particulièrement importante dans le contexte actuel.

Nous restons également concentrés sur nos activités de déménagement de luxe et de construction sur commande. En tant que premier constructeur de maisons de luxe du pays, nous occupons une position unique pour servir les acheteurs aisés sur un large éventail de marchés et d'offres de produits. Au cours de nos près de 60 ans d'histoire, nous avons bâti une marque remarquable et un modèle commercial différencié avec des avantages tels que des emplacements communautaires très prisés, des designs de maison distinctifs, de nombreuses opportunités de personnalisation et des expériences clients exceptionnelles.

Ces atouts nous ont aidés à attirer une clientèle et à accroître notre résilience financière, une clientèle moins affectée par les problèmes d'accessibilité en raison de niveaux de revenus plus élevés, d'une valeur immobilière existante importante et de portefeuilles d'actions importants. Nos résultats du troisième trimestre démontrent une fois de plus la solidité de notre modèle commercial. Notre stratégie est durable précisément parce qu'elle repose sur des capacités différenciées qui nous permettent de créer de la valeur même lorsque les conditions de marché sont moins favorables. Tout en restant concentrés sur l'exécution dans le contexte actuel, nous sommes bien placés pour accélérer les marges de croissance et les rendements lorsque les conditions de marché finiront par s'améliorer.

Au cours du trimestre, nous avons reversé environ 231 millions de dollars à nos actionnaires sous forme de dividendes et de rachats d'actions, tout en continuant à investir dans la croissance de nos activités grâce à des investissements disciplinés dans de nouveaux terrains. Nous continuons de prévoir des flux de trésorerie d'exploitation importants en 2026 et augmentons nos rachats d'actions prévus pour l'année à 700 millions de dollars, en hausse par rapport à notre précédente projection de 650 millions de dollars. Nous restons sur la bonne voie pour atteindre une croissance de 8 à 10 % du nombre de communautés au cours de l'exercice 2026, ce qui sera notre troisième année consécutive de croissance de 8 à 10 %. Notre position foncière actuelle soutient une croissance similaire du nombre de communautés au cours de l'exercice financier 27 et au-delà. Enfin, je note que notre bilan reste très solide, avec une liquidité abondante, un faible effet de levier et des flux de trésorerie opérationnels importants.

Notre solidité financière nous permettra de continuer à investir dans la croissance tout en remboursant du capital à nos actionnaires. Sur ce, je vais passer l'appel à Carl.

Merci, Doug, et bonjour à tous. Comme Doug l'a mentionné, nos résultats du troisième trimestre ont été solides. Nous avons battu à la fois en termes de chiffre d'affaires et de résultat net et avons positionné l'entreprise de manière à enregistrer une nouvelle année de rentabilité et de rendements sains au cours de l'exercice 2026. Notre marge brute ajustée était de 25,6 % au cours du trimestre, soit 35 points de base de mieux que les prévisions. Reflétant l'exécution disciplinée de notre stratégie de vente et l'efficacité accrue de nos opérations. Nous avons signé 2 508 accords nets au cours du trimestre pour 2,5 milliards de dollars, soit une hausse de 5 % en unités et de 4 % en dollars. Cette augmentation est une fois de plus le résultat de la mise en œuvre réussie de notre stratégie de croissance. À la fin du trimestre, nous vendions dans 471 communautés contre 420 à la fin du troisième trimestre de l'exercice 2025.

Nous restons concentrés sur l'ouverture de nouvelles communautés à travers le pays et continuons de prévoir de terminer l'année avec 480 à 490 communautés de vendeurs. Sur la base de nos solides performances depuis le début de l'année et de nos perspectives pour le quatrième trimestre, nous réaffirmons tous nos indicateurs d'orientation pour l'ensemble de l'année, y compris une marge brute ajustée de 26,1 % et un chiffre d'affaires de vente de maisons d'environ 10,5 milliards de dollars. En outre, nous prévoyons désormais que notre prix de livraison moyen se situera entre 995 000$ et 1 000 000$ pour l'ensemble de l'année, à mi-chemin de nos prévisions de règlements. Cette augmentation devrait générer environ 53 millions de dollars de revenus supplémentaires par rapport aux prévisions précédentes. En ce qui concerne les tendances du marché, comme Doug l'a mentionné, l'environnement de demande est resté difficile au troisième trimestre.

Ces conditions se sont poursuivies au cours des deux premières semaines et demie de notre quatrième trimestre. Dans ce contexte, nous sommes heureux d'avoir pu augmenter nos ventes de 5 % par rapport à l'année précédente, réduire légèrement les incitations et maintenir nos marges au cours du trimestre. Les marchés géographiquement plus forts comprenaient la Floride, Boston en passant par les Carolines, Boise, l'Idaho, Las Vegas et Reno, ainsi que le Nevada et Denver, au Colorado. Parmi les marchés les plus difficiles, citons Atlanta, Seattle, Portland, San Francisco et le Texas. Parmi nos segments d'acheteurs, notre activité de déménagement dans le secteur des produits de luxe a continué de connaître les meilleurs résultats et, comme Doug l'a mentionné, nous nous concentrons sur ce segment de base où nous constatons un flux de transactions important répondant à nos normes de souscription élevées.

Nos activités de déménagement ont représenté environ 61 % du chiffre d'affaires des ventes de maisons au troisième trimestre, tandis que nos activités de premier achat de luxe et nos activités de déménagement ont représenté environ 23 % et 16 % respectivement. Non seulement notre activité de déménagement dans le secteur du luxe demeure la principale source de revenus, mais elle génère également la marge la plus élevée parmi nos segments d'acheteurs. Il est important de noter que sur ce marché, plus le prix de nos maisons est élevé, plus l'incitation en pourcentage du prix de vente est faible. La vigueur continue de notre activité de luxe reflète la résilience de notre clientèle aisée, l'attrait de nos communautés et de nos offres de produits, ainsi que l'attrait de la marque Toll Brothers. Nous continuons également à gérer avec soin le démarrage des spécifications afin de nous aligner sur la demande, communauté par communauté.

Tout en gérant activement la composition de notre inventaire de logements spéciaux au cours du troisième trimestre, nous continuons de réduire notre inventaire de maisons spéciales à la fin du trimestre. Les spécifications achevées étaient en moyenne de 1,9 logement par communauté, contre 2 à la fin du deuxième trimestre et 2,8 au début de l'exercice 2026. Pour rappel, le profil de marge des maisons spéciales vendues avant l'achèvement de la charpente est nettement supérieur à la marge des spécifications finies. Notre objectif est de vendre des maisons spéciales le plus tôt possible dans le cycle de construction, lorsque les incitations sont généralement moins élevées et que les clients ont davantage de possibilités de personnaliser leur maison. Dans nos studios de design, la personnalisation reste un avantage concurrentiel important pour Toll Brothers, car les mises à niveau des studios de design augmentent considérablement les marges.

Les améliorations globales, les options structurelles et les primes de lot s'élèvent en moyenne à 207 000$, soit 24 % de notre prix de vente de base moyen au cours du trimestre. Comme Doug l'a mentionné, au cours du trimestre, nous avons continué à équilibrer soigneusement les ventes, le rythme, les prix et les incitations afin de stimuler les ventes tout en maximisant les rendements. Les incitations sur nos contrats nets signés se sont élevées en moyenne à environ 7,5 % du prix de vente brut au cours du trimestre, soit une légère baisse par rapport aux 8 % environ enregistrés l'année dernière et conformément à notre stratégie consistant à vendre des spécifications plus tôt dans le cycle de construction, lorsque les acheteurs peuvent toujours personnaliser leur maison dans nos studios de design, environ 25 % de nos acheteurs ont payé entièrement en espèces au cours du trimestre.

Parmi les acheteurs qui ont financé leur achat, le ratio prêt/valeur moyen était d'environ 69 %, ce qui témoigne de la solidité financière de notre clientèle. Au troisième trimestre, nous avons continué de bénéficier des avantages de l'amélioration de la production et notre durée de cycle pour les maisons construites sur commande est restée stable à environ neuf mois. Le temps de cycle de nos maisons spéciales est généralement d'environ un mois plus court que celui des maisons construites sur commande. Dans l'ensemble, nos coûts de construction sont restés relativement stables au cours du trimestre, même si le coût du bois d'œuvre a augmenté au cours de la période. En ce qui concerne les terrains à la fin du troisième trimestre, nous possédions ou contrôlions environ 75 500 lots, dont 58 % étaient optionnels. Nous avons dépensé environ 452 millions de dollars pour l'acquisition de terrains au cours du trimestre.

Nous restons concentrés sur l'obtention de terrains de haute qualité à des rendements attrayants, en mettant l'accent sur l'efficacité du capital et des normes de souscription rigoureuses. Sur ce, je vais céder la parole à Greg.

Merci, Carl. Comme nous l'avons mentionné, au troisième trimestre, nous avons livré 2 662 maisons et généré un chiffre d'affaires de 2,65 milliards de dollars. Nous avons gagné 374,8 millions de dollars avant impôts et 280,1 millions de dollars par la suite, soit 2,97 dollars par action diluée. Le prix moyen livré des maisons au cours du trimestre était d'environ 996 000 dollars supérieur à la limite supérieure de notre fourchette de prévisions, principalement en raison de la combinaison, y compris une proportion plus importante que prévu de déménagements de luxe et de livraisons dans le Pacifique.

Nous avons signé 2 508 contrats nets pour 2,5 milliards de dollars au cours du trimestre, soit une hausse de 5 % en unités et de 4 % en dollars. Par rapport au troisième trimestre de l'exercice 2025, le prix moyen des contrats signés au cours du trimestre était d'environ 1 003 000$ contre 1 010 000$ au troisième trimestre de l'exercice 2025. Notre marge brute ajustée du troisième trimestre était de 25,6 %, soit 35 points de base de mieux que nos prévisions de 25,25 %. Cette surperformance s'explique également par le mix ainsi que par les avantages continus liés à l'amélioration de l'efficacité opérationnelle dans le cadre des annulations d'activités. Dans nos ventes de maisons, la marge brute s'est élevée à 17,7 millions de dollars au cours du trimestre. Environ 5 millions de dollars d'entre eux étaient liés à des coûts antérieurs au développement et à des annulations d'options sur des transactions que nous avons abandonnées et qui ne répondaient plus à nos normes de souscription. Le SGA en pourcentage du chiffre d'affaires était de 10,0 % au troisième trimestre, conformément à nos prévisions.

Les ventes de terrains et autres revenus des coentreprises se sont élevés à 6 millions de dollars au troisième trimestre, contre 15 millions de dollars au troisième trimestre de l'année dernière et nos prévisions de 5 millions de dollars. Notre taux d'annulation était de 2,6 % du carnet de commandes au début du trimestre, contre 3,2 % au cours de la période de l'année précédente. En pourcentage des contrats signés au troisième trimestre, le taux d'annulation était de 5,4 % contre 7,5 % au troisième trimestre de l'année dernière. Nous sommes satisfaits du faible taux d'annulation de notre secteur. Il met en lumière l'attachement que nos acheteurs développent lors de la personnalisation de leur nouvelle maison dans nos studios de design ainsi que l'engagement financier qu'ils prennent sous la forme d'un important acompte. Notre taux d'imposition au troisième trimestre était de 25,3 %, contre une prévision de 26,0 %.

Nous avons terminé le troisième trimestre avec environ 3,3 milliards de dollars de liquidités, dont 1,1 milliard de dollars de trésorerie et 2,2 milliards de dollars de disponibilité dans le cadre d'une facilité de crédit bancaire renouvelable. Notre ratio dette nette/capital était de 15,6 % à la fin du troisième trimestre, contre 19,3 % il y a un an. En ce qui concerne nos prévisions, je vous rappelle que nos projections sont soumises à toutes les réserves concernant les déclarations prospectives incluses dans notre publication des résultats. Nous prévoyons des livraisons de 3 450 à 3 550 logements au quatrième trimestre de l'exercice 2026, avec un prix de livraison moyen compris entre 995 000$ et 1 005 000$ pour l'ensemble de l'année. Nous réduisons notre fourchette de règlement et augmentons notre fourchette de prix moyens livrés.

Nous prévoyons désormais entre 10 500 et 10 600 logements livrés à un prix moyen compris entre 995 000$ et 1 000 000$, ce qui équivaut à une augmentation d'environ 53 000 000$ de nos prévisions de revenus des ventes de maisons pour l'ensemble de l'année. Nous continuons de prévoir une marge brute ajustée pour l'ensemble de l'année de 26,1 % et une marge de 26,0 % pour le quatrième trimestre. Nous prévoyons que les intérêts et le coût des ventes atteindront environ 1,1 % au quatrième trimestre et pour l'ensemble de l'année. Nous prévoyons qu'au quatrième trimestre, les frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux seront d'environ 8,1 % du chiffre d'affaires de la vente de logements pour l'ensemble de l'année. Nous continuons de prévoir une marge SGA de 10,1 %. Autres revenus provenant d'entités non consolidées et de ventes de terrains. Le bénéfice brut au quatrième trimestre devrait être d'environ 30 millions de dollars et d'environ 120 millions de dollars pour l'ensemble de l'année.

Nous prévoyons que le taux d'imposition du quatrième trimestre sera d'environ 26,0 % et le taux annuel d'environ 25,2 %. Nous prévoyons que le nombre de nos communautés se situera entre 480 et 490 à la fin de l'exercice financier, soit une augmentation de 8 à 10 % par rapport aux 446 à la fin de l'exercice 2025. Le nombre moyen non pondéré d'actions devrait être d'environ 94 millions pour le quatrième trimestre et de 95 millions pour l'ensemble de l'année. Ces montants reflètent notre projection accrue de rachats d'actions de 700 millions de dollars pour l'ensemble de l'année. À la fin de notre troisième trimestre, nous avions déjà effectué 433 millions de dollars de rachats d'actions. Maintenant, permettez-moi de retourner l'appel à Carl.

Merci, Greg. Et avant que je ne l'ouvre aux questions. Le mois dernier, nous avons marqué une étape importante pour les frères Toll en célébrant notre 40e anniversaire en tant que société cotée à la Bourse de New York. Je tiens à remercier tous nos employés de Toll pour leurs contributions au fil des ans. C'est leur passion pour notre entreprise, leur dévouement à notre marque de luxe et leur engagement envers nos clients qui assureront notre succès continu. Betsy, je pense que cela nous permet de répondre à des questions.

Nous allons maintenant commencer la session de questions et réponses. Pour rappel, la société prévoit de mettre fin à l'appel à 9h30 lors de l'ouverture du marché. Pendant la période de questions-réponses, veuillez vous limiter à une question suivie d'un suivi. Pour poser une question, vous pouvez appuyer sur Étoile puis sur une touche de votre téléphone à clavier. Si vous utilisez un haut-parleur, veuillez prendre votre appareil avant d'appuyer sur les touches. Pour retirer votre question, appuyez sur Étoile puis sur deux. La première question d'aujourd'hui vient de John Lavallo d'ubs. Allez-y, s'il vous plaît.

Bonjour les gars. Merci d'avoir répondu à mes questions. La première est que vous savez que vos perspectives impliquent une augmentation de plus de 30 % des livraisons d'un trimestre à l'autre à mi-parcours, ce qui se traduira par une augmentation séquentielle d'environ 40 points de base de la marge brute. Maintenant, sachez que vous avez dépassé vos prévisions de marge brute au cours de 15 trimestres consécutifs de 65 points de base en moyenne. Je veux dire, à quel point le conservatisme est inhérent à cette situation compte tenu de l'incertitude macroéconomique.

Salut John, bonjour, c'est Carl. Parlons un peu de q. Vous avez parlé de Q4 et de la façon dont nous allons arriver à ce chiffre. Je vais laisser Greg parler de la marge. 2 700 des 3 500 logements que nous prévoyons pour le milieu du trimestre proviendront d'un carnet de commandes. Elles sont donc prévues et figurent déjà dans notre carnet de commandes, ce qui signifie qu'il reste 800 maisons à vendre et à installer au cours du trimestre. Nous avons environ 900 spécifications finalisées. Nombre d'entre eux feront partie de ces 800, puis près de 1 000 de ceux qui en sont à un stade de construction où ils pourront également fermer leurs portes d'ici la fin du quatrième trimestre. Nous sommes donc satisfaits du numéro 3500. Craig, tu veux parler de la marge ?

Oui, John, merci d'avoir posé des questions sur la marge brute du quatrième trimestre. La dynamique en jeu montre que nous pensons que nous allons avoir un mix légèrement positif en provenance de certaines régions. Plus précisément, notre nord et notre région du Pacifique. Et du côté du segment des acheteurs, il semble que nous aurons un peu plus de luxe à déménager dans les colonies. Nous en avons parlé le trimestre dernier, mais les spécifications qui seront livrées au quatrième trimestre, nous les avons vendues à un stade antérieur de la construction et, comme Carl l'a mentionné dans ses remarques préparées, cela contribue à la marge brute. Telle est donc la dynamique en jeu pour le quatrième trimestre.

OK, j'ai compris. Et puis, en ce qui concerne la croissance de 8 % à 10 % du nombre de collectivités prévue cette année, mais aussi au cours de l'exercice financier 27 et au-delà, je suppose que la question est de savoir ce qui pourrait en quelque sorte faire dérailler cette croissance attendue. En d'autres termes, si le marché devait rester faible l'année prochaine, ce qui n'est pas ce à quoi nous nous attendons, ralentiriez-vous la croissance du nombre de communautés ou ce plan est-il pratiquement en place ?

Non, John, nous sommes très satisfaits des 8 à 10 %. Bon nombre de ces communautés sont bien avancées et, dans de nombreux cas, des maisons modèles sont en cours de construction. L'environnement de marché actuel ne nous amènerait pas à modifier cela. Même un marché qui s'affaiblit. Nous nous engageons à ouvrir ces communautés.

La prochaine question vient de Steven Kim d'Evercore. Allez-y, s'il vous plaît.

Oui, merci beaucoup les gars.

J'apprécie toutes les couleurs jusqu'à présent. Je suppose que ma première question concerne votre approvisionnement en terres. Votre propre décompte de lots s'est poursuivi

baisse constante d'une année sur l'autre

base alors même que le nombre de vos communautés ne cessait d'augmenter.

Je suis curieux, de combien êtes-vous en dessous

pensez-vous pouvoir compter sur ce nombre de lots détenus compte tenu de vos plans de croissance continue ?

Merci pour la question, Steve. Oui, nous sommes satisfaits des progrès que nous avons réalisés. Nos propres terres, après arriéré, se situent en quelque sorte dans cette fourchette d'un an et demi à deux ans. Et je pense que nous avons pu procéder de cette façon pour plusieurs raisons. Cela fait quelques années que nous procédons à la mise en banque de terres, toujours avec prudence et modestie. Mais comme vous le savez, cela nous permet d'obtenir du financement pour les vendeurs, ce qui nous permet d'être plus efficaces dans le cadre de toutes nos acquisitions de terrains, mais nous sommes souvent en mesure d'obtenir du financement pour les vendeurs, ce qui nous a également permis d'être plus efficaces dans toutes nos acquisitions de terrains. Il s'agit donc de ces deux facteurs.

Oui, c'est super. En d'autres termes, je suppose que vous êtes en train de dire que vous pensez pouvoir continuer à le retirer. Je veux juste être clair. Sur la base d'un lot absolu.

Oui, je pense que c'est juste. Au fur et à mesure que l'entreprise grandit, c'est le cas. Cela peut tourner dans l'autre sens, mais nous sommes satisfaits de la période de 1 an et demi à 2 ans de possession.

La prochaine question vient d'Alan Ratner de Sellman. Allez-y, s'il vous plaît.

Salut les gars, bonjour. Quartier sympa. Donc, vous savez, évidemment, compte tenu de vos commentaires, il semblerait que Luxury Move up soit toujours plus performant pour vous. Vous savez, ces deux derniers mois, il semble que quelques gros titres aient fait la une des journaux suggérant que l'économie en forme de K touche peut-être à sa fin. Et en discutant avec certains constructeurs de Move up, nous avons entendu parler un peu plus souvent du fait que des acheteurs éprouvent des difficultés à vendre une maison existante ou s'inquiètent simplement de la valeur nette de leur maison existante.

Je suis juste curieuse de savoir si, au cours des deux derniers mois, vous avez observé des changements, ne serait-ce que graduels, laissant penser que la surperformance observée ces dernières années dans le secteur du luxe touche à sa fin ou du moins qu'elle se ralentisse légèrement ?

Merci, Alan. C'est encore Carl. La réponse courte est non, nous n'avons constaté aucun changement important. Comme nous l'avons indiqué, 25 % des acheteurs paient toujours comptant. 70 % du ratio prêt/valeur, c'est extrêmement serré. En fait, nous y sommes parvenus. Environ 30 % de nos collectivités ont pu augmenter leurs prix au cours du trimestre. Nous nous sentons donc vraiment bien là où nous en sommes. Nous avons travaillé d'arrache-pied pour construire une infrastructure ici afin de pouvoir construire dans ces endroits uniques. Et le reste des éléments que nous avons décrits dans notre script concernant le choix, l'architecture et l'expérience client nous confèrent un avantage différencié, même par rapport à la communauté des constructeurs personnalisés. Donc, notre acheteur tient bon.

C'est agréable à entendre. Et pouvez-vous simplement me rappeler comment vous gérez les ventes conditionnelles ? Donc, si un acheteur a une maison existante à vendre, comment traitez-vous cela, à la fois du point de vue comptable et si vous remboursez les dépôts s'il ne parvient finalement pas à vendre sa maison ?

Oui, nous ne proposons pas les éventualités traditionnelles relatives à la vente d'une maison que vous mentionnez. Nous ne faisons pas ça du tout. Donc, si nous avons une spécification finale et qu'un client investit de l'argent pour une maison qui pourrait fermer ses portes dans 30 jours, en interne, nous considérons cela comme une éventualité. Même si cet argent n'est pas remboursable, mais pas d'un point de vue comptable, il ne s'agit pas d'un accord dans notre système tant que cette maison n'est pas fermée.

La prochaine question vient de Mike Dahl de RBC Marchés des Capitaux. Allez-y, s'il vous plaît.

Merci d'avoir répondu à mes questions. Juste pour en savoir un peu plus sur la dynamique actuelle. Vous avez évoqué les conditions de marché difficiles, et les deux premières semaines du trimestre sont restées difficiles. Peux-tu juste nous donner une idée pour, tu sais, peut-être une quantification à ce sujet ? Au cours du trimestre et du mois d'août et surtout, vous savez, ces deux dernières années, vous avez connu une hausse séquentielle anormale de votre rythme de vente au quatrième trimestre par rapport au troisième trimestre. Et normalement, c'est en baisse plutôt comme si c'était à deux chiffres de manière séquentielle. Donc, tu sais, si tu pouvais,

si tu pouvais nous aider un peu

un peu plus sur la façon dont nous sommes censés interpréter cela, ce serait formidable.

Ouais. Salut, Mike, c'est encore Carl. Je vais donc vous en dire un peu plus sur la Q3. Nous avons constaté la hausse habituelle au cours du trimestre. Les mois de mai à juin étaient donc meilleurs. Les mois de juin à juillet ont été meilleurs. Vous savez, après le 4, il y a généralement un peu de bruit en juillet. Et pendant ce temps, la situation était un peu plus modérée. Il est certain que les taux hypothécaires ont augmenté en juillet, que la confiance des consommateurs a évolué dans le sens inverse et, vous savez, je dirais qu'il s'agit d'une incertitude géopolitique renouvelée.

Nous avions de plus grandes attentes pour le mois de juillet, et cela s'est en quelque sorte poursuivi jusqu'à présent au quatrième trimestre. Mais je vous conseille d'en tirer trop de conclusions. Nous sommes à deux semaines et demie du mois d'août, et il est donc trop tôt.

OK, j'ai compris. Et puis il suffit de changer de vitesse du côté de la marge. J'apprécie le fait que vos efforts en termes de combinaison de spécifications, puis de dynamique globale du mix et d'incitations semblent suggérer qu'il y a une certaine dynamique. Quand vous pensez à la nature des deux parties, le rythme du quart puis le guide des 4Q sont légèrement inférieurs à ce à quoi vous vous attendiez auparavant. Dans quelle mesure cette dynamique est mitigée en termes d'avancement de certaines choses au troisième trimestre et dans quelle mesure cela représente, vous savez, potentiellement, à la lumière du mois dernier environ, une réduction des attentes quant à ce que ces marges de spécifications pourraient apporter au quatrième trimestre.

Salut, Mike, c'est Greg. Merci pour cette question. C'est le premier. C'est vraiment juste le moment des règlements. Toutes les dynamiques que nous vous avons présentées il y a 90 jours et la façon dont nous pensions que se déroulerait le second semestre de l'exercice 2026 restent intactes. C'est juste que nous avons eu quelques différences temporelles en ce qui concerne la date à laquelle certains règlements, qu'ils soient géographiques, liés à un segment d'acheteurs ou à des spécifications, ont effectivement été conclus au troisième trimestre ou devraient maintenant arriver au quatrième trimestre. C'est la véritable réconciliation.

La prochaine question vient de Rafe Jadrosich de Bank of America. Allez-y, s'il vous plaît.

Bonjour. Merci d'avoir répondu à mes questions. Tout d'abord, pouvez-vous simplement parler de l'impact de Buffington au cours du trimestre et de ce qui est attendu pour le quatrième trimestre de l'année fiscale. Je pense que certaines communautés ont ouvert leurs portes, mais je ne sais pas s'il y a des ventes et si l'absorption de celles-ci a un impact. Et y a-t-il une comptabilité d'achat dans la marge brute ?

Salut Rafe, nous sommes très enthousiastes à propos de Buffington. Ils ont rejoint notre équipe en mai. Nous avons eu un été comme les autres. Ils ont contribué à environ une demi-douzaine de communautés ouvertes. Je pense que les gars sont en train de confirmer. Je pense qu'il y a eu environ 30 ventes au cours du trimestre, peut-être 25 règlements. Je pense que nous nous attendons à un peu mieux que cela au quatrième trimestre.

Votre dernier point concernant la comptabilité des poursuites. Tout d'abord, la comptabilité aura ce poids.

la marge brute qui est prise en compte dans

elle, qui est prise en compte dans les directives.

OK, merci, c'est utile. Et puis, en ce qui concerne les perspectives de départ, vous semblez qu'au troisième trimestre de l'année fiscale, les bases étaient en hausse, je crois qu'il y avait plus de 30 % d'une année sur l'autre. C'est donc une accélération assez importante. Pouvez-vous simplement expliquer ce qui explique cela, par exemple pourquoi vous avez accéléré et quelles sont les prévisions pour le quatrième trimestre de l'année fiscale ?

Oui, Rafe, tu sais, comme nous l'avons indiqué, nous gérons toujours cela communauté par communauté et semaine après semaine et je pense qu'au fil du temps, nous continuons à améliorer et à affiner notre processus ici. Nous avons donc indiqué que nous avions réduit les spécifications de finition, qui sont maintenant réduites à 1,9. Nous en sommes très satisfaits car nous approchons de la fin de la saison des ventes et de la fin de l'été. Vous avez donc recommencé à construire les spécifications pour vous préparer pour le printemps. Comme vous le savez, notre saison de vente printanière commence à la mi-janvier et se poursuivra jusqu'au Memorial Day. Donc, pour moi, c'est en partie une question de timing. Répondez à la saisonnalité de la demande.

La prochaine question vient de Sam Reid de Wells Fargo. Allez-y, s'il vous plaît.

Merci beaucoup les gars. Je voulais approfondir un peu plus certains sujets liés aux marges. Vous avez mentionné qu'il y avait eu un léger recul. Cela ressemble à une incitation. Cela semble en partie mitigé. Mais pourriez-vous également nous parler de modifications à apporter à vos catégories d'incitations qui pourraient également influencer cela ?

Salut Sam, c'est Greg. Il n'y a pas vraiment de modifications dans le compartiment des incitations, ce qui signifie que nos acheteurs n'acceptent pas, vous savez, de rachats de prêts hypothécaires plus rapidement ou quoi que ce soit d'autre. Il n'y a donc rien, vous savez, qui ait vraiment changé là-bas. Parfois, cette incitation globale qui nous semble peut être liée à une combinaison de colonies et à la détermination des sites d'accueil vendus avec quel incitatif. Mais il n'y a pas de grands changements.

ça aide. Et puis peut-être passer aux coûts des lots, juste un aperçu de ce à quoi pourraient ressembler les coûts des lots l'année prochaine. Inflation des coûts des lots, je suppose que je dois dire que vous avez une bonne visibilité si l'on se fie à certaines des communautés que vous ouvrez.

Nous aimerions donc avoir un peu de perspective sur

le type d'inflation des lots que nous devrions potentiellement surveiller.

Oui, Sam, je vais te donner quelques détails ici pour t'aider. Depuis le début de l'année, environ 70 % de nos dépenses foncières ont été consacrées à notre segment de base du luxe et nous aimons bien ce secteur, ce sont les offres qui fonctionnent. La question de l'inflation foncière est difficile pour nous, car nous n'achetons pas beaucoup de terres banalisées et nous n'achetons pas trop de terres dans des communautés planifiées, phase après phase, où nous pouvons nous baser sur une année ou des années précédentes et examiner l'inflation.

C'est difficile à dire pour nous, en partie parce que la concurrence est très faible pour la plupart de nos terres.

La prochaine question vient de Trevor Allinson de Wolff Research. Allez-y, s'il vous plaît.

Bonjour. Merci d'avoir répondu à mes questions. Les frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux oscillent entre 9 et 10 % depuis plusieurs années. C'est un peu mieux qu'avant Covid, mais vous aurez également une bonne croissance du nombre de communautés qui seront mises en ligne l'année prochaine, puis aussi dans les années suivantes. Ça ressemble à ça. Alors, comment pensez-vous que la SGA évoluera au cours des deux prochaines années ? Est-ce que 9 à 10 % est une bonne fourchette pour vous ou quel est le bon niveau de SG et A à l'avenir ?

Hé Trevor. Oui, je pense que c'est vrai, 9 à 10 %. Vous savez, nous avons créé cette entreprise pour construire plus de logements qu'aujourd'hui grâce à l'infrastructure et au personnel dont nous disposons. Les 10 % que vous constatez aujourd'hui se situent donc dans un environnement où les absorptions sont inférieures à notre moyenne historique. Donc, dans un environnement plus normal, je pense que nous pourrions l'être, nous pourrions être carrément dans les neuf. Mais je suis vraiment content des efforts déployés par l'équipe pour nous amener là où nous en sommes.

OK, merci pour cette couleur, Carl. Et puis la deuxième question sur les coûts verticaux. Je pense que les commentaires généraux de la plupart des constructeurs indiquent qu'ils ont réussi à contenir certaines de ces hausses de prix des produits de construction. Donc, peut-être en excluant le bois. Avez-vous également tous réussi à résister à la hausse des prix ? Et pour les produits pour lesquels vous avez des contrats annuels ou pluriannuels, y a-t-il un risque d'une augmentation plus importante des prix une fois ces contrats reconduits, ce qui pourrait entraîner une certaine inflation des coûts des intrants pour vous jusqu'en 2027 ? Merci.

Salut Trevor, c'est Seth. Nos coûts de construction sont fixes. Le secteur du bois d'œuvre est en légère hausse en raison d'un éventuel vent contraire, mais ces augmentations de coûts ont été compensées par d'autres réductions modestes et, jusqu'à présent, nous avons évité d'autres augmentations de coûts à long terme. Les coûts de construction sont donc stables, c'est notre réponse à cette question.

La prochaine question est posée par Jay McCandless aux citoyens. Allez-y, s'il vous plaît.

Bonjour à tous.

Je pense au décompte des communautés pour l'année prochaine. Tout ce qui vaut la peine d'être appelé d'un point de vue géographique

soit un mélange un peu plus lourd sur le luxe, soit une augmentation de l'attention portée à la

Pacifique ou segment nord ?

Oui Jay, l'année prochaine, nous serons plus concentrés. Nos ouvertures communautaires dans le sud et les régions montagneuses où nous investissons depuis un certain temps. Nous sommes enthousiastes à ce sujet. Il s'agit de marchés où les gens se déplacent et où nous affichons d'excellentes performances opérationnelles. Et je pense que le segment du luxe va continuer à progresser. En quelque sorte, notre croissance de notre activité principale en pourcentage semble augmenter l'année prochaine en pourcentage de nos offres communautaires.

OK, c'est super, merci.

Ensuite, j'ai posé la deuxième question à propos des coûts de développement, de la hausse des coûts du diesel, etc. Qu'est-ce que vous commencez tous à voir

y a-t-il du côté du développement horizontal ? Tout type d'augmentation des coûts, de surcharges de carburant,

tout ce à quoi nous devons penser

une perspective de marge brute.

Tu connais Jay, étonnamment calme. Nous n'en avons pas beaucoup entendu parler de la part de nos équipes de développement foncier. Je dirais que c'est plat également.

La prochaine question vient de Ryan Gilbert avec btig. Allez-y, s'il vous plaît.

Bonjour, merci. Bonjour les gars. Je voulais poser une question sur la combinaison des spécifications et m'excuser si je l'ai manquée, mais je pense qu'en général, vous avez ciblé environ 50 spécifications par rapport à des produits fabriqués sur commande. Mais j'ai entendu dire que l'accent pourrait être davantage mis sur la fabrication sur commande. Devons-nous donc nous attendre à ce que cette combinaison passe davantage à la fabrication sur commande au cours des prochains trimestres ?

Ryan, environ 52 % des règlements du trimestre étaient des règlements relatifs au respect, ce qui représentait environ 44 % des revenus. Vous savez que nous avons déjà envoyé un message, nous sommes satisfaits du fait que ce mix 5050 va augmenter de quelques pour cent dans les deux sens. Encore une fois, nous le développons au niveau du terrain, communauté par communauté. Je ne pense donc pas que l'on puisse trop interpréter un changement à long terme. Nous le gérerons de semaine en semaine et de trimestre en trimestre.

OK, super. Et puis la croissance des commandes dans le nord a augmenté à un rythme assez soutenu. Il semble qu'il ait légèrement ralenti au troisième trimestre. Y a-t-il quelque chose qui pourrait expliquer pourquoi les commandes seraient en train de décélérer là-bas ?

Non, rien de précis. Je pense qu'ils sont victimes de leur surperformance depuis un certain temps. C'est toujours de loin la région la mieux absorbante. Nous sommes très fiers de notre présence ici, dans notre jardin, et des équipes qui la construisent. Il se porte donc toujours très bien. C'est juste que c'est leur performance relative qui explique leur légère baisse.

La prochaine question vient de Susan McLauri de Goldman Sachs. Allez-y, s'il vous plaît.

Merci

Bonjour à tous.

Bonjour

C'est ma première question.

Bonjour Ma première question concerne l'allocation de capital. Je suis heureuse de vous entendre augmenter progressivement le guide des rachats à l'approche de la fin de cette année. Pouvez-vous simplement nous parler de manière générale de la façon dont vous envisagez la répartition du capital et les rendements pour les actionnaires alors que nous commençons à penser à l'exercice financier 27 ?

Bien sûr, Susan. Vous savez, d'abord et avant tout pour nous, nous avons encore la possibilité de développer notre activité. Et cela se reflète dans la croissance du nombre de nos communautés depuis plusieurs années et dans nos prévisions pour l'année prochaine. Et nous voyons plus loin. Donc, avant tout, lorsque nous pensons à l'allocation du capital, il s'agit de croissance. C'est une croissance intelligente, une croissance rentable. Et cela continuera d'être notre objectif lorsque nous savons que de nombreuses opportunités s'offrent à nous. Je pense qu'après cela, nous avons travaillé très dur pour établir un bilan dont nous sommes très fiers. Notre effet de levier a donc considérablement diminué ces dernières années, et nous sommes tout simplement dans une très bonne position. Et puis, grâce au solde, aux flux de trésorerie liés aux opérations que nous générons, nous avons été en mesure de racheter des actions et, cette année, nous avons heureusement pu améliorer ces prévisions pour les porter à 700 millions.

Et puis notre dividende, qui existe depuis un certain temps, est là et continue de croître sur une base annuelle. C'est ainsi que je pense de l'échelle de l'allocation du capital. Mais avant tout, il s'agit d'une croissance intelligente et rentable.

OK, c'est utile. Et puis, d'une manière plus générale, l'une des tendances que nous observons dans l'ensemble du secteur est que de plus en plus de vos pairs optent pour la fabrication sur commande et que leur prix est relativement plus élevé, compte tenu de la situation macroéconomique et de l'état du consommateur. Pouvez-vous expliquer comment vous pouvez tirer parti de ce type de stratégie opérationnelle ou y établir une présence et ce que cela signifie pour Toll alors que nous pensons à l'évolution du paysage ?

Salut, Susan, c'est Doug. Je vais prendre celui-ci. J'ai beaucoup aimé écouter ces gars répondre à toutes les questions et je pense que c'est une bonne chose pour moi de prendre la parole. Vous savez, nous en avons entendu parler par le passé. Les autres constructeurs qui ont tendance à se concentrer sur la production à un prix inférieur et qui pensent vraiment à la construction de maisons pour les commerçants ont parfois tendance à augmenter leurs prix lorsque les conditions du marché suggèrent qu'ils devraient augmenter leurs prix. Avec tout le respect que je dois à mes bons amis de l'industrie, au fil du temps, la queue passe entre les jambes et ils redescendent vers l'entrée. C'est une affaire très difficile. Nous avons passé 60 ans à nous différencier. Nous avons la marque dans l'industrie. Nous avons plus de 45 studios de design sur tous les marchés qui sont spectaculaires là où se rendent nos clients et qui sont époustouflés par tous les choix qu'ils ont pour personnaliser leur maison.

Nous savons comment acheter des terrains à l'angle des rues Main et Main dans des endroits très particuliers. Je le comprends donc parfaitement. Je comprends que notre acheteur est capable de surmonter ce marché plus difficile grâce à sa richesse et à sa force. Mais nous n'avons aucune inquiétude. Nous continuerons à nous différencier et à poursuivre les activités que nous avons toujours menées et que nous continuerons de faire.

La prochaine question vient d'Alex Barron du Housing Research Center. Allez-y, s'il vous plaît.

Oui, merci et bonjour les gars.

Oui, j'espérais que tu pourrais développer

sur Buffington et M et A en général. Tu sais, comment as-tu trouvé ça ?

opportunité et comment en pensez-vous

général sur M et A pour Toll Brothers à l'avenir ? Salut, Alex Bluffington, encore une fois, nous sommes très excités. Nous avons pu y passer du temps au printemps et comprendre le nord-ouest de l'Arkansas. Je pense que nous faisions parfaitement partie de cette équipe pour plusieurs raisons. Prix de vente moyen plus élevé. Il s'agissait en quelque sorte du segment du luxe sur le marché et cela nous intéressait certainement. Ainsi, lorsque l'introduction a été faite, cela leur convenait également. Comme nous n'avions pas d'entreprise en Arkansas, nous avons heureusement pu recruter tous ces employés qui sont maintenant des collègues. Nous aimons donc ce type de master que nous pratiquons depuis 30 ans. Je pense que nous en sommes à 16 de ces acquisitions que nous avons réalisées en 30 ans. Et nous aimons cette taille, comme en témoignent certaines transactions très importantes et le passage de quelques-uns de nos amis des entreprises de taille intermédiaire dans le secteur privé.

Cette consolidation du secteur est là et pourrait se poursuivre. Nous apprécions notre stratégie qui consiste à saisir soigneusement les opportunités avec des entreprises qui complètent notre marque et qui obtiennent de bons résultats aujourd'hui. Vous ne devriez donc pas voir de différence de notre part en ce qui concerne M et A. Nous aimons la façon dont nous procédons. Et en ce qui concerne la tendance en matière d'incitations et de marges. Quelle est votre vision en tant que vous. D'après ce que ta boule de cristal peut te dire,

C'est encore Doug. Nous affichons une marge de 26 % avec un ROE dont nous sommes très fiers dans un marché difficile. Et cela fait maintenant quatre ans que nous traversons un marché difficile. Nos incitations à 7,5 ou 8 % sont élevées. Notre rythme de vente par communauté est inférieur aux normes historiques et inférieur aux 20, voire aux 30 degrés que nous avons atteints par le passé. Le passage à la hausse et à la création sur commande est actuellement nettement moins incitatif, mais pas aussi bas qu'il ne l'était sur un marché plus favorable. Je regarde donc où nous évoluons aujourd'hui sur ce marché difficile, en atteignant le ROE que nous atteignons, en atteignant une marge brute de 26. Je sais que nous approchons de la fin de ce cycle. Je fais ça depuis 36 ans. Et ces cycles se succèdent et le temps joue en notre faveur, car quatre ans, c'est long.

Je sais que chaque cycle a sa propre dynamique, mais comme je l'ai dit aux gars hier, je suis sûr que cette lumière au bout du tunnel n'est plus un train qui vient vers nous, mais elle est claire. Je ne peux tout simplement pas vous dire quand nous y arriverons. Mais lorsque nous le ferons, lorsque ces incitations se rapprocheront des normes historiques et lorsque ces rythmes de vente remonteront à des normes plus historiques, cette marge et ces rendements augmenteront. Nous sommes donc dans une très bonne position. Nous avons le terrain nécessaire pour augmenter le nombre de communautés. Nous fonctionnons de manière tellement efficace. C'est vraiment une période passionnante. Pas nécessairement pour vendre une maison aujourd'hui, mais pour déterminer où nous nous dirigeons et comment nous nous positionnons. Je ne suis donc pas là pour parler de creux, mais je suis vraiment fière des rendements que nous générons dans un marché difficile. Et attention quand les choses s'améliorent.

La prochaine question vient de Matthew Bouley de Barclays. Allez-y, s'il vous plaît.

Bonjour à tous. Merci d'avoir répondu aux questions. Je voulais poser une question sur les marges brutes sur 27, dans la mesure où vous êtes prêt à exposer certaines attentes, je veux dire, même sans guide précis, je suppose, n'importe quel détail sur les avantages et les inconvénients des micros que nous devrions prendre en compte dans 27. Je vous ai entendu parler plus tôt des attentes en matière de composition des spécifications, mais qu'il s'agisse de la composition régionale, de la composition des communautés, des terrains, du coût des lots et de tout ce dont vous venez de parler sur les incitations, il existe un moyen quelconque de vous indiquer la direction à suivre pour le début des années 27. Merci

Salut, Matt, c'est Carl. Je ne pense pas que nous soyons prêts à faire un clin d'œil à 27 pour l'instant. Je comprends ta question. Vous savez, j'ai fait référence à ce que nous avons déjà dit, peut-être en me basant sur le commentaire de Doug à ce sujet, nous pensons que dans un environnement normal, des marges brutes de 26 à 28 % sont désormais la façon dont cette entreprise est construite. Nous avons modifié structurellement la façon dont nous avons commencé nos activités de souscription et d'acquisition de nouveaux terrains il y a plus de 10 ans. Cela est désormais en place et contribue à notre surperformance aujourd'hui. Mais pour ce qui est de vous donner des détails pour l'année prochaine, nous ne sommes pas prêts à le faire.

D'accord, c'est normal. Et puis deuxièmement, juste un aspect, vous savez, évidemment, si l'on regarde le carnet de commandes où il se trouve, il semblait évidemment assez stable, voire en hausse, le prix des commandes ce trimestre. Mais si vous examinez 27, vous savez, en vous posant le même type de question similaire concernant la mixité, les communautés et les régions, etc. Vous savez, certains pensent que la commande ou, excusez-moi, l'asp livré peut continuer à croître de la même manière qu'en 2026 ?

Oui, je pense que nous allons partager cela. Je pense que cela s'appuie sur ce que j'ai dit plus tôt à propos de l'ouverture de nos communautés l'année prochaine, dont certaines sont situées et proposent un pourcentage plus élevé de luxe. Nous pensons que 2027 pourrait être terminé.

La prochaine question vient de Jade Rahmani de kbw. Allez-y, s'il vous plaît.

Bonjour, c'est Jason Sapshan pour Jade. Merci d'avoir répondu aux questions. Donc, juste pour parler de la croissance de 8 à 10 % du nombre de communautés que vous prévoyez de poursuivre en 2027, dans quelle mesure cela se traduirait-il par une plus forte croissance du nombre de livraisons ? Devons-nous les considérer isolément ou comme corrélés ? Merci.

Salut Jason, c'est Greg. Vous savez, c'est vraiment difficile parce que nous ne pouvons pas vous donner d'indications sur ce à quoi pourrait ressembler ce débit par communauté. Tout cela revient aux commentaires que Doug et Carl ont mentionnés sur leur enthousiasme face à la bonne position de l'entreprise. Et à mesure que le marché s'améliorera au fil du temps, nous en tiendrons compte dans nos résultats.

Super, merci. Et puis, pour ce qui est de la combinaison, alors que vous continuez à mettre l'accent sur la hausse du luxe, il serait utile de quantifier les différences entre la marge brute, l'écart entre les différents segments et la hausse et la baisse du luxe pour la première fois. Merci.

Oui, Jason, je pense que c'est le cas, nous allons devoir faire quelques devoirs et te recontacter à ce sujet. Ce que je vais dire, ce que nous allons dire et j'en ai parlé pendant, pendant le script. Vous savez, à mesure que le prix augmente, notre incitation en pourcentage du prix de l'immobilier diminue. Nous sommes donc en train de surperformer du point de vue des marges par rapport à l'activité qui a construit cette entreprise, à savoir déplacer le cœur vers le haut, vers le luxe. Et si directionnellement que nous savons que c'est le cas. Mais il faudra que nous vous recontactions si vous souhaitez obtenir des informations plus détaillées.

Vous savez, je pense qu'il est important de le souligner, et cela remonte à ma question précédente au sujet des autres constructeurs qui se concentrent un peu plus sur la montée en puissance de leur activité. Notre maison de luxe pour emménager se vend en moyenne 1,35 million de dollars. Et cela représente 61 % de notre activité. Et c'est cette activité qui a construit cette entreprise. Et nous voyons de plus en plus d'opportunités foncières pour ce créneau qui est si important pour nous. Et bien sûr, cela relève davantage de l'ordre de construction que des spécifications. Bien que nous fassions une certaine hausse des spécifications, bien entendu, une plus grande partie des spécifications se produit à un prix inférieur. Donc, lorsque les autres constructeurs disent vouloir monter en gamme, et je sais que beaucoup d'entre eux le font déjà, je ne pense pas qu'ils aient en tête 1,35 million de dollars comme prix moyen de déménagement.

Ainsi, même lorsqu'ils gravissent les échelons ou souhaitent dépenser une plus grande part du gâteau dans ce secteur de l'entreprise, il ne s'agit pas vraiment du terrain que nous achetons, car il s'agit vraiment de savoir avec qui nous sommes en concurrence pour le terrain que nous voulons acheter afin de développer notre activité. Et je pense que nous le sommes. Notre déménagement est simplement une activité différente de celle à laquelle les autres envisagent même de passer plus de temps. Et cette activité se développe pour nous à mesure que nous découvrons de plus en plus de ces opportunités foncières. Il s'agit de la marge la plus élevée. Nous y mettons de plus en plus l'accent. Il y a moins de concurrence pour ce terrain. Les villes veulent que nous le construisions en raison de notre mode de fonctionnement. Nous sommes donc un peu plus acceptés dans les villes difficiles parce qu'on nous parle de notre marque. Je pense donc qu'il est important de préciser que c'est un chiffre important. 1,35 million pour 60 % et une part croissante de nos activités.

Ceci met fin à notre session de questions et réponses. Je voudrais redonner la parole à la direction pour les remarques de clôture.

Non, c'est ça, Betsy. Merci à tous de l'intérêt que vous portez à notre entreprise. Passez une bonne fin d'été. Nous vous reparlerons à la fin de l'année.

La conférence est maintenant terminée. Merci d'avoir assisté à la présentation d'aujourd'hui. Vous pouvez maintenant vous déconnecter.

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