Independence Realty Trust publie ses résultats du deuxième trimestre 2026 : transcription complète de l'appel de résultats

L'Independence Realty Trust (NYSE : IRT) a publié ses résultats financiers du deuxième trimestre et a organisé un appel de résultats mardi. Lisez la transcription complète ci-dessous.

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Résumé

Independence Realty Trust a enregistré une amélioration de 120 points de base de ses nouveaux taux de location au deuxième trimestre 2026, grâce à la croissance des taux de location et à la réduction des concessions.

La société a mis en œuvre avec succès la première phase d'une initiative Wi-Fi communautaire, contribuant à la croissance du chiffre d'affaires et devrait augmenter le flux de trésorerie d'exploitation par action de base en 2027.

La croissance du bénéfice d'exploitation net des magasins comparables a dépassé les attentes, ce qui a entraîné une hausse des prévisions annuelles de 1,5 %, tandis que les prévisions de croissance du chiffre d'affaires des magasins comparables se maintiennent à 1,7 %.

Les programmes de rénovation à valeur ajoutée ont atteint un retour sur investissement de 16 %, et l'entreprise prévoit d'accélérer cette initiative compte tenu des délais de rénovation raccourcis et de l'amélioration des conditions du marché.

La direction a souligné la forte demande sur les marchés de Sunbelt et du Midwest, avec une réduction notable de l'utilisation des concessions et des nouveaux écarts de location positifs sur plusieurs marchés clés.

Transcription complète

Stéphanie, Relations avec les investisseurs

Pour discuter des résultats du deuxième trimestre 2026 lors de l'appel. Je suis accompagné aujourd'hui de Scott Schaeffer, président-directeur général ; James Sebra, directeur financier ; Janice Richards, vice-présidente exécutive des opérations ; et Jason Lynch, vice-président principal des acquisitions. Avant de commencer, veuillez noter que toutes les déclarations prospectives faites lors de cet appel sont basées sur nos attentes et convictions actuelles concernant les événements futurs et les performances financières.

Ces déclarations ne constituent pas une garantie des performances futures et comportent des risques et des incertitudes qui pourraient entraîner des différences importantes entre les résultats réels. Ces déclarations sont faites de bonne foi conformément aux dispositions de la sphère de sécurité de la Private Securities Litigation Reform Act de 1995, et Independence Realty Trust ne s'engage pas à les mettre à jour sauf si la loi l'exige. Veuillez consulter le communiqué de presse, les informations supplémentaires et les documents déposés auprès de la SEC d'Independence Realty Trust pour plus d'informations sur ces risques.

Une copie du communiqué de presse sur les résultats d'Independence Realty Trust et des informations supplémentaires sont jointes au rapport actuel d'Independence Realty Trust sur le formulaire 8-K, disponible dans la section Investisseurs de notre site Web. Ils contiennent des rapprochements des mesures financières non conformes aux PCGR référencées dans cet appel avec la mesure financière GAAP comparable la plus directe. Sur ce, j'ai le plaisir de donner la parole à Scott Schaeffer.

Scott Schaeffer, président-directeur général

Merci, Stéphanie, et merci à tous de vous joindre à nous ce matin. Je suis heureuse d'annoncer que la dynamique opérationnelle se renforce dans l'ensemble de notre portefeuille alors que les conditions de marché continuent de s'améliorer. Comme le montrent nos résultats, la croissance des taux de location s'est améliorée tout au long de l'année, entraînant une amélioration séquentielle de 120 points de base des nouveaux taux de location au deuxième trimestre, avec une nouvelle amélioration en juillet. De plus, à ce jour, 65 % des nouvelles activités de location ayant été achevées au mois d'août, les nouveaux écarts de location pour les contrats de location de même nature sont légèrement positifs.

La trajectoire ascendante constante des écarts de crédit-bail indique clairement que nos marchés sont en reprise, ce qui, combiné à la nouvelle source de revenus Wi-Fi que nous avons établie, confirme notre confiance dans nos prévisions de croissance du chiffre d'affaires des magasins comparables. Comme prévu, le volume des nouvelles livraisons a diminué sur nos marchés et les moteurs macroéconomiques de la demande continuent de dépasser les moyennes nationales. Les données récentes sur l'emploi continuent de montrer que les soins de santé ont été le principal moteur de la création d'emplois au niveau national au cours de l'année écoulée.

Cela est visible sur l'ensemble de notre empreinte. L'emploi dans le secteur de l'éducation et de la santé a augmenté plus rapidement que l'emploi total dans chacun de nos 10 plus grands marchés au cours de l'année écoulée, conformément au profil de revenus de nos résidents. Les gens continuent de déménager vers les marchés de Sunbelt et du Midwest pour trouver des opportunités d'emploi et améliorer leur qualité de vie. Le coût élevé de l'accession à la propriété continue de soutenir la demande locative, et la proposition de valeur d'Independence Realty Trust, à savoir des appartements plus grands, de bons districts scolaires, la proximité des principaux centres commerciaux et d'emplois, avec des loyers mensuels nettement inférieurs à ceux des nouvelles constructions, continue d'attirer et de fidéliser les résidents. À ce stade, l'amélioration constante des conditions de marché s'est traduite par une augmentation des volumes de génération de prospects par rapport à l'année dernière et une diminution de l'utilisation des concessions. Il est important de noter que l'occupation globale du marché dans l'ensemble de notre portefeuille a généralement atteint des niveaux qui soutiennent la croissance des loyers à l'échelle du marché. La combinaison d'une demande durable, de la hausse des loyers du marché et de la normalisation des concessions a entraîné une amélioration séquentielle des taux de location que j'ai mentionnée plus tôt.

Les nouveaux échanges de baux contre des baux à durée comparable dans nos communautés du Midwest ont été positifs de 2,3 % au deuxième trimestre et de 2,1 % en juillet. Les nouveaux écarts de location dans nos communautés de Sunbelt étaient négatifs de 3,8 % au deuxième trimestre et se sont améliorés de 180 points de base en juillet. Et dans l'Ouest, les nouveaux échanges de contrats de location étaient négatifs de 3,2 % au deuxième trimestre et se sont améliorés de 340 points de base pour atteindre 20 points de base positifs en juillet. Dans l'ensemble, la croissance des taux de location effectifs nets sur nos marchés s'accélère.

Avec la reprise qui s'annonce, les primes de loyer liées à notre activité à valeur ajoutée augmenteront également car nous procédons à un repositionnement complet de la communauté d'appartements. Nos propriétés rénovées concurrencent avec succès les nouvelles propriétés de classe A en offrant des intérieurs modernes et des équipements attrayants sur place à un prix inférieur à celui des nouvelles constructions, tout en offrant un retour sur investissement pour les adolescents de la moyenne à la fin de l'année. Notre approche des rénovations à valeur ajoutée nous permet de bénéficier d'une prime de loyer immédiate et de bénéficier à plus long terme d'une réduction des coûts de réparation, d'entretien et de rotation.

La hausse des loyers et la baisse des coûts d'exploitation réalisés sur les unités rénovées ont augmenté nos marges de bénéfice net d'exploitation et ont augmenté le bénéfice d'exploitation net des magasins comparables de plus de 20 % par an. En outre, au cours des deux dernières années, nous avons considérablement réduit le temps nécessaire à la rénovation des unités, de sorte qu'à l'avenir, nous pouvons augmenter le volume des rénovations à valeur ajoutée sans affecter le taux d'occupation, ce qui bénéficiera davantage à la future croissance du bénéfice d'exploitation net d'exploitation. Enfin, comme je l'ai indiqué au début de mes remarques, au cours du trimestre, nous avons terminé avec succès la phase initiale de notre initiative Wi-Fi communautaire plus tôt que prévu.

Cette nouvelle source de revenus confirme non seulement nos prévisions de croissance du chiffre d'affaires des magasins comparables cette année, mais elle contribuera également à hauteur d'au moins un centime supplémentaire de flux de trésorerie d'exploitation de base par action aux résultats de l'année prochaine. Bref, nos marchés sont en reprise, nous sommes sur la bonne voie pour atteindre nos objectifs pour 2026 et nous sommes enthousiasmés par la dynamique des bénéfices qui se renforcera d'ici 2027. Sur ce, je vais passer l'appel à Jim.

James Sebra, Directeur financier

Merci, Scott, et bonjour à tous. Les flux de trésorerie d'exploitation de base par action pour le deuxième trimestre, de 0,28 dollar, ont dépassé nos attentes internes, grâce à une croissance du bénéfice d'exploitation des magasins comparables plus forte que prévu, de 1,2 %, qui a dépassé le point médian de 80 points de base de notre fourchette de prévisions initiale pour cette année. Cette surperformance est due à une plus forte croissance du chiffre d'affaires et à une baisse de la croissance des dépenses. La croissance du chiffre d'affaires des magasins comparables de 90 points de base au cours du trimestre a été stimulée par une augmentation de 7,3 % des autres revenus immobiliers, ainsi que par l'amélioration continue des créances douteuses, qui sont tombées à 1,1 % du chiffre d'affaires total, contre 1,3 % au cours de la période de l'année précédente.

Le taux d'occupation moyen de 95 % a diminué de 20 points de base de manière séquentielle, ce qui reflète notre stratégie délibérée consistant à prendre en compte les taux de location par rapport à l'occupation afin de maximiser les revenus. À l'avenir, les revenus provenant de notre programme Wi-Fi communautaire contribueront de manière significative aux autres revenus immobiliers et à la croissance des revenus des magasins comparables au cours du second semestre 2026. Plus d'informations à ce sujet dans un instant. La croissance des taux de location au cours du trimestre a été alimentée par la combinaison de loyers demandés stables et d'une baisse de l'utilisation des concessions.

Les loyers demandés sur nos marchés ont augmenté de 3 % entre janvier et mai et sont restés stables depuis. La demande s'étant accrue au cours de l'année, nous avons pu réduire l'utilisation des concessions, qui est passée de 54 % des nouveaux contrats de location en avril à environ 28 % en juillet. En conséquence, les échanges de nouveaux contrats de location à durée comparable se sont améliorés tout au long de l'année, passant de 3,9 % au premier trimestre à 2,7 % au deuxième trimestre et à 1,1 % en juillet. Enfin, comme Scott l'a mentionné, plus de 65 % de nos nouveaux contrats de location prévus ayant été signés pour le mois d'août, les nouveaux échanges de contrats de location pour des contrats de location à durée comparable sont légèrement positifs.

Bien qu'il soit encore trop tôt, nous sommes ravis de constater que l'amélioration continue des fondamentaux du marché se traduira par un renforcement du pouvoir de fixation des prix. Nous avons fourni les données de juillet et août dans les remarques préparées aujourd'hui ; toutefois, les investisseurs ne devraient pas s'attendre à ce que les données mensuelles continuent d'être présentées lors des prochains appels. Nous ne fournissons ces informations que parce que (1) les nouveaux échanges de contrats de location sont actuellement au centre des préoccupations et (2) cette activité aide les investisseurs à comprendre la dynamique qui se développe et notre confiance dans la réalisation de nos objectifs, dont nous discuterons dans un instant.

En ce qui concerne les marchés individuels et la croissance des nouveaux contrats de location, sept marchés ont enregistré des échanges de nouveaux contrats de location positifs au cours du deuxième trimestre, 11 étaient positifs en juillet et, jusqu'à présent, en août, 13 marchés ont enregistré des nouveaux écarts de location positifs. Les marchés ayant enregistré les échanges de nouveaux contrats de location les plus élevés au deuxième trimestre étaient Lexington avec un taux positif de 9,6 %, Cincinnati avec 4,6 %, Charleston avec 1,8 %, Columbus et Oklahoma City avec un écart positif de 1,1 %, San Antonio avec 1 % et Louisville avec 30 points de base d'écart positif.

Si l'on considère notre plus grand marché, les nouveaux échanges de contrats de location à Atlanta étaient négatifs de 3,4 % au deuxième trimestre, et ils se sont accélérés pour atteindre un niveau positif de 2 % en juillet. En ce qui concerne le renouvellement des baux, nos efforts en matière de science des données contribuent à réduire l'utilisation des concessions de renouvellement et à augmenter les taux de renouvellement effectifs sans affecter de manière significative la rétention des résidents, qui était de 58 % au cours du trimestre. À ce jour, les écarts de renouvellement des contrats de location à durée comparable sont supérieurs aux attentes, passant de 3,2 % au premier trimestre à 4,1 % au deuxième trimestre et s'accélérant encore de 50 points de base en juillet pour atteindre 4,6 %.

Les renouvellements du mois d'août, qui sont achevés à 95 % aujourd'hui, représentent un résultat positif de 4,5 %. Dans l'ensemble, la croissance de nos loyers combinés pour les contrats de location à durée comparable s'est améliorée, passant de 70 points de base au premier trimestre à 1,3 % au deuxième trimestre, ce qui s'est traduit par une combinaison de 1,1 % pour le premier semestre de l'année. En juillet, les loyers combinés des baux à durée comparable étaient positifs de 2,5 %. Du côté des dépenses, les dépenses d'exploitation des magasins comparables ont augmenté de 50 points de base au cours du trimestre, reflétant la hausse de la masse salariale et des services contractuels, partiellement contrebalancée par la baisse des impôts fonciers et des assurances.

En ce qui concerne notre initiative Wi-Fi dans les propriétés, je suis heureuse d'annoncer que le programme est légèrement en avance sur les prévisions en raison de sa mise en œuvre anticipée dans 19 communautés, qui a été mise en service en mai et juin. Le Wi‑Fi a généré environ 400 000 dollars de revenus supplémentaires au deuxième trimestre, soit un chiffre d'affaires supérieur aux prévisions, et progresse rapidement pour atteindre nos objectifs initiaux pour le second semestre de 5,5 millions de dollars de revenus et 3 millions de dollars de bénéfice d'exploitation net d'exploitation. En ce qui concerne l'allocation de capital, notre programme de rénovation à valeur ajoutée demeure notre opportunité d'investissement la plus attrayante.

Au cours du premier semestre de l'année, nous avons terminé 1 026 unités, ce qui nous place sur la bonne voie pour atteindre nos objectifs initiaux de 2 000 à 2 500 unités. Nous avons réalisé un retour sur investissement de 16 % sur les rénovations au cours du premier semestre de l'année et, comme Scott l'a souligné, nous prévoyons de bénéficier de primes de loyer plus élevées à l'avenir alors que les loyers du marché continuent de se redresser. En ce qui concerne le recyclage du capital, nous avons conclu un contrat pour la vente de Stonebridge Crossing à Memphis, qui devrait être finalisée avant la fin de ce trimestre.

Nous avons l'intention d'utiliser le produit pour désendetter et nous prévoyons de terminer l'année avec un ratio dette nette/EBITDA au milieu des années 5. En outre, je suis heureuse de souligner qu'en juin, Fitch Ratings a revu à la hausse ses perspectives, les faisant passer de stables à positives, et que Fitch et S&P ont confirmé leur note fixe BBB. En ce qui concerne les prévisions, nous augmentons le point médian de nos prévisions de bénéfice net d'exploitation des magasins comparables pour l'ensemble de l'année de 70 points de base, à 1,5 %. Cette augmentation représente 2,5 millions de dollars supplémentaires de bénéfice net d'exploitation par rapport à nos prévisions initiales et est basée sur nos prévisions de croissance du chiffre d'affaires des magasins comparables, que nous affirmons à 1,7 % pour l'ensemble de l'année, et sur nos prévisions de baisse des dépenses d'exploitation au cours du second semestre. En ce qui concerne les flux de trésorerie d'exploitation de base par action, l'augmentation prévue du bénéfice d'exploitation net des magasins comparables est compensée par une hausse de 2 millions de dollars des charges d'intérêts et une baisse de 2 millions de dollars du bénéfice d'exploitation attendu hors magasins comparables. En outre, les flux de trésorerie d'exploitation de base par action bénéficient d'une baisse du nombre moyen pondéré d'actions en raison de nos rachats d'actions au premier trimestre. En conséquence, après toutes ces évolutions, nous maintenons le point médian de notre objectif de flux de trésorerie d'exploitation de base par action de 1,14 dollar.

Les détails de nos directives mises à jour pour les magasins comparables sont les suivants. La croissance du chiffre d'affaires des magasins comparables de 1,7 % au point médian est restée inchangée. Cela implique une croissance d'environ 2,1 % au second semestre, soit une accélération par rapport aux 1,1 % enregistrés au premier semestre. Nous voulons être clairs sur les composantes de cette croissance. Sur les quelque 10 millions de dollars de croissance du chiffre d'affaires des magasins comparables que nous prévoyons pour l'année, 8,7 millions de dollars sont déjà prévus grâce aux revenus réalisés au premier semestre et les 5,5 millions de dollars provenant de notre programme Wi‑Fi au second semestre.

Cela laisse environ 1,3 million de dollars de revenus qui proviendront des baux signés au second semestre 2026. Au moment où nous siégeons aujourd'hui, nous avons déjà signé environ 50 % de nos contrats de location pour le second semestre, avec des écarts combinés de 2,8 %. Pour atteindre la croissance supplémentaire de 1,3 million de dollars de revenus, nous devons signer les 50 % restants de nos contrats de location avec des écarts combinés de 1,6 % ou plus. Dans l'ensemble, au moment où nous sommes réunis aujourd'hui, 87 % de la croissance annuelle de notre chiffre d'affaires est déjà atteinte ou contractée.

Notre point médian révisé pour une croissance des dépenses d'exploitation de 2 % est inférieur de 140 points de base à notre point médian initial de 3,4 %, principalement en raison de meilleurs résultats en matière de dépenses d'exploitation contrôlables et non contrôlables. En ce qui concerne notre portefeuille à magasins différents, la baisse du bénéfice d'exploitation prévu est principalement due au ralentissement de la location de The Tisdale at Lakeline Station, l'actif de développement que nous avons consolidé au premier trimestre de cette année. Le taux d'occupation moyen du projet de 36 % au deuxième trimestre était inférieur à nos attentes initiales.

Nous avons réalisé de bons progrès en matière de location en juillet, la communauté étant maintenant occupée à 42 %. Nous prévoyons que cette communauté atteindra une occupation stabilisée au cours du premier trimestre de 2027. Enfin, nous augmentons de 2 millions de dollars le point médian de nos prévisions de dépenses d'intérêts pour l'ensemble de l'année, en raison de la hausse des taux SOFR, y compris une hausse supposée de 25 points de base en septembre, et de la hausse temporaire des niveaux d'endettement moyens associée au calendrier des activités d'investissement. Comme je l'ai mentionné précédemment, compte tenu de la vente imminente de Stonebridge et du désendettement connexe, nous prévoyons terminer l'année avec une dette nette par rapport à l'EBITDA au milieu des années 5.

Scott, c'était beaucoup. Revenons-en à toi.

Scott Schaeffer, président-directeur général

Merci, Jim. En résumé, les résultats des magasins comparables enregistrés au premier semestre de l'année sont supérieurs aux prévisions, ce qui explique la hausse de nos prévisions pour les magasins comparables pour l'ensemble de l'année. La demande reste forte, comme en témoignent les augmentations annuelles du volume des contrats de location et la trajectoire des nouveaux échanges de contrats de location. Notre programme à valeur ajoutée bénéficiera de la hausse des taux de location dans le cadre de la reprise en cours, et le délai d'achèvement plus court nous permettra d'accroître les activités à valeur ajoutée futures sans impact sur le taux d'occupation.

Notre initiative Wi‑Fi est en avance sur nos prévisions et contribue de manière significative à la croissance du chiffre d'affaires prévue dans nos prévisions. Alors que nous traversons la deuxième moitié de 2026, nous prévoyons une amélioration continue des fondamentaux du marché des appartements, ce qui stimulera la dynamique de la location et des bénéfices jusqu'en 2027. Merci de vous joindre à nous aujourd'hui. Opérateur, vous pouvez maintenant ouvrir l'appel à questions.

OPÉRATEUR

Nous allons maintenant commencer la session de questions-réponses. Veuillez vous limiter à une question et à un suivi. Si vous souhaitez poser une question, veuillez appuyer sur la première étoile pour lever la main. Pour retirer votre question, appuyez à nouveau sur la première étoile. Nous vous demandons de prendre votre appareil lorsque vous posez une question afin d'obtenir une qualité sonore optimale. Si le son de votre appareil est activé localement, n'oubliez pas de le réactiver. Veuillez rester là pendant que nous compilons la liste des questions-réponses. Votre première question vient d'Eric Wolf de Citibank.

Votre ligne est maintenant ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

Eric Wolf, analyste chez Citibank

Hé, merci. Bonjour. Vous avez indiqué que les nouveaux prospects étaient en hausse d'année en année et que les concessions sur vos marchés étaient en baisse. Si possible, pourriez-vous simplement quantifier ces deux points de données concernant les prospects et les concessions ? J'essaie juste de comprendre l'ampleur de ce changement et de situer le contexte de la rapidité avec laquelle les conditions du marché s'améliorent.

James Sebra, Directeur financier

Bien sûr. Le volume de prospects est donc en hausse d'environ 5 % d'une année sur l'autre, puis l'utilisation des concessions. Je vais en parler en deux parties. Le premier serait simplement le volume de nouveaux contrats de location assortis d'une concession, et le second serait la concession moyenne. Si vous regardez le rythme des concessions dans lequel nous nous trouvons actuellement, disons, au mois de juillet par rapport au début de cette année, en avril et mars de cette année, 52 % de nos nouveaux baux comportaient une concession, et en juillet, 23 % de nos nouveaux baux comportaient une concession.

Et cela se compare à l'année dernière : les concessions pour les nouveaux contrats de location se situent à peu près au même niveau de 23 %. Ainsi, année après année, les concessions sont en quelque sorte revenues là où elles étaient nécessaires, mais la situation actuelle en juillet représente une amélioration significative par rapport à ce que nous étions plus tôt cette année. Tout cela s'ajoute, évidemment, à la croissance des loyers demandés de 3 % à 3,5 % que nous avons connue depuis la même période l'année dernière. Et puis la concession moyenne oscille au deuxième trimestre de cette année, aux fins de nouveaux contrats de location, autour de 1 300 dollars à l'heure actuelle.

Eric Wolf, analyste chez Citibank

C'est utile. Ensuite, vous avez dit que les nouveaux baux étaient positifs jusqu'à présent en août. Pouvez-vous simplement nous dire où en est le taux d'occupation aujourd'hui ? Et vous avez déjà mentionné la résolution de la plupart de vos contrats de location du second semestre. Sur la base de ce que vous avez signé jusqu'à présent, vous attendriez-vous à ce que le taux d'occupation reste stable par rapport aux niveaux actuels ?

James Sebra, Directeur financier

Oui, le taux d'occupation est aujourd'hui de 95 %, et oui, nous nous attendons à ce qu'il reste stable. Il pourrait même augmenter un peu à la fin de l'année.

Eric Wolf, analyste chez Citibank

D'accord, merci.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient d'Austin Werschmidt de KeyBanc Capital Markets. Votre ligne est ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

Austin Werschmidt, analyste chez KeyBanc Capital Markets

Oui, merci. Bonjour à tous. Revenons un peu à la question des concessions. Je suis simplement curieuse de savoir quels marchés enregistrent toujours la plus forte utilisation des concessions, et quels sont les prochains avantages ou opportunités liés à la réduction des concessions ? Pouvez-vous simplement donner quelques détails sur les différents marchés ? Merci.

Scott Schaeffer, président-directeur général

Excellente question. Je vais commencer et demander à Janice et Jason d'intervenir chaque fois que je rate quelque chose ou que je me trompe. Mais vous savez, de toute évidence, la plus grande initiative positive en matière de concession enregistrée jusqu'à présent cette année a vraiment été enregistrée à Atlanta. Vous savez, en mars et avril, 50 à 70 % de nos nouveaux baux comportaient des concessions. Et en juillet, ce chiffre était tombé à environ 17 %. C'est donc vraiment une évolution positive à Atlanta. L'utilisation des concessions à Dallas reste aujourd'hui relativement élevée.

En mars et avril, cela représentait environ 45 à 50 %. Et aujourd'hui, nous tournons autour de 40 à 42 %. Tampa connaît également une légère augmentation de l'utilisation des concessions, bien qu'elle ait légèrement diminué en juillet. Plus tôt cette année, il se situait dans la fourchette de 55 à 60 %. Et en ce moment, nous oscillons autour de 40 %, mais 50. Oui, ça l'est. Jason, n'hésite pas à intervenir.

James Sebra, Directeur financier

Oui, il y a la moitié de l'année. Selon nos prévisions, je pense qu'il s'agit de 95 points de base de créances irrécouvrables. Et c'est en quelque sorte là que nous nous trouvons en ce moment pour les mois de juillet et août.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de Jamie Feldman de Wells Fargo. Votre ligne est maintenant ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

Connor, analyste chez Wells Fargo Securities

Salut. Merci. Voici Connor et Jamie. Au cours des derniers trimestres, votre équipe a souligné les avantages de votre portefeuille de catégorie B et son accessibilité relative, alors que les concessions commencent à se modérer et que les stocks sont absorbés. Observez-vous une divergence significative entre les produits de classe B et les nouveaux produits de classe A en termes de rétention, de déménagements, de prix, de puissance ou d'autres variables ?

Janice Richards, vice-présidente exécutive des opérations

Non, je ne pense pas que nous assistions vraiment à un changement significatif aujourd'hui entre la classe B en termes de fondamentaux opérationnels fondamentaux, entre les classes B et A.

Connor, analyste chez Wells Fargo Securities

D'accord, merci. Et puis vous avez déjà évoqué l'accélération du chiffre d'affaires des magasins comparables au second semestre de l'année grâce au Wi‑Fi. Pouvez-vous nous expliquer la contribution du second semestre ? Et à l'approche de 2027, les investisseurs devraient-ils considérer l'initiative comme étant largement développée ou y a-t-il des avantages supplémentaires liés à ce déploiement au fil du temps ?

James Sebra, Directeur financier

Merci. Bonne question. Vous savez, nous avons lancé le programme Wi‑Fi et nous l'avons déployé début juillet. Vous savez, de toute évidence, quelques communautés ont terminé leurs activités en mai et juin, mais cela va générer entre cinq et cinq millions et demi de dollars de revenus cette année. Environ 3 millions de dollars de bénéfice net d'exploitation. Cela commence en quelque sorte par une rampe initiale où il y a environ 70 % de pénétration en juillet de l'ensemble de notre base de résidents. Et puis, au fur et à mesure que les baux seront annulés, cette pénétration augmentera.

Nous prévoyons un taux de pénétration de 80 à 85 % d'ici la fin de l'année. Et cela continuera de s'améliorer au cours de la prochaine année et vous bénéficierez de six mois supplémentaires de revenus et de six mois supplémentaires d'analogique. Nous évaluons actuellement des propriétés supplémentaires pour le programme qui sera ajouté à celui-ci l'année prochaine car, encore une fois, ce programme Wi‑Fi initial ne comptait que 19 000 unités. Ainsi, une fois que nous aurons publié les prévisions pour 2027, nous vous donnerons plus de détails sur leur importance.

Connor, analyste chez Wells Fargo Securities

Super. Merci beaucoup.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de Brad Hefen de RBC Marchés des Capitaux. Votre ligne est ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

Brad Heffern, analyste chez RBC Marchés des Capitaux

Bonjour tout le monde. Merci pour les questions. Vous savez, les investisseurs se sont évidemment concentrés sur les nouveaux écarts de location positifs. J'apprécie les commentaires concernant le fait d'avoir été légèrement positif en août à des conditions similaires. Je me demande si vous vous attendez à un niveau normal de baisse saisonnière par la suite. Je me demande simplement si nous pouvons nous attendre à ce que les nouveaux contrats de location soient, vous savez, autour de zéro ou mieux au troisième trimestre ou si nous allons assister à une baisse normale en septembre et nous devrons attendre l'année prochaine pour voir cela sur une base trimestrielle.

Scott Schaeffer, président-directeur général

Bonne question. Vous savez, en juillet, comme nous l'avons indiqué, les nouveaux contrats de location ont diminué de 1,1 %, soit environ 40 % des expirations du troisième trimestre par rapport au mois de juillet. Je ne sais donc pas si le troisième trimestre sera, disons, zéro. Mais en termes de prévisions, nous avons supposé que nous maintenions environ -50 points de base pour les nouveaux échanges de contrats de location jusqu'à la fin de l'année. Et cela suppose à peu près que les loyers demandés restent stables. Je vais, vous savez, ajouter un peu plus de couleur à l'annonce, vous savez, de bonnes compositions où nous avons obtenu d'importantes concessions aux troisième et quatrième trimestres de l'année dernière qui ne devraient pas être présentes cette année et qui devraient à la fois soutenir de nouveaux échanges de baux et des compromis de renouvellement.

Brad Heffern, analyste chez RBC Marchés des Capitaux

L'amélioration complète des nouveaux contrats de location provient-elle simplement de la croissance des taux ou y a-t-il autre chose qui me manque et qui y contribue également ?

Scott Schaeffer, président-directeur général

Oui, je dirais que si vous regardez chaque année, cela provient de la croissance des taux. Si vous regardez la situation du début de cette année à aujourd'hui, cela provient de l'arrêt des concessions.

Brad Heffern, analyste chez RBC Marchés des Capitaux

OK, j'ai compris. Merci.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de John Kim de BMO Marchés des capitaux. Votre ligne est maintenant ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

John Kim, analyste chez BMO Marchés des capitaux

Merci. Je voulais juste faire suite à votre commentaire sur les nouveaux échanges de contrats de location. Compte tenu du succès que vous avez connu jusqu'à présent en août et de la baisse des concessions, n'est-ce pas ? Pensez-vous que cela pourrait être une amélioration par rapport aux -2,1 % enregistrés au deuxième trimestre ? Encore une fois, compte tenu des compositions et des commentaires plus faciles que vous avez eus le reste de l'année. Oui. Pour les troisième et quatrième trimestres.

Scott Schaeffer, président-directeur général

Oui. Nous pensons certainement que les troisième et quatrième trimestres devraient être meilleurs que les -2,7 enregistrés au deuxième trimestre, c'est certain.

John Kim, analyste chez BMO Marchés des capitaux

OK. Pouvez-vous ensuite fournir des commentaires sur les prix des deux actifs destinés à la vente ?

James Sebra, Directeur financier

Non, c'est parti. Les actifs étaient destinés à la vente à Memphis. Nous travaillons toujours sur ce processus de clôture. Ce n'est donc pas quelque chose que nous divulguons habituellement cette fois-ci.

John Kim, analyste chez BMO Marchés des capitaux

Se situerait-il dans la fourchette habituelle des taux de capitalisation que vous avez vendus par le passé ? D'accord, merci.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient d'Amy Prebant d'UBS. Votre ligne est maintenant ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

Amy Prebant, analyste chez UBS

Merci. J'espérais avoir un peu plus de contexte sur la façon dont s'est déroulée la haute saison de location. Est-il juste de dire qu'il s'agit d'une saison de location de pointe normale en termes de durée et d'ampleur ? Et comme la saison de location s'étend un peu jusqu'en juillet, est-ce dû à une demande plus forte que d'habitude ou est-ce que les comparaisons faciles jouent un rôle plus important ?

Janice Richards, vice-présidente exécutive des opérations

Oui, c'est Janice. Nous constatons clairement un taux d'absorption robuste sur l'ensemble des marchés, ce qui a soutenu la reprise que nous observons sur nos nouveaux taux de location ainsi que sur les taux demandés. Je pense qu'il s'agit d'un comp set ou de concessions qui vont s'allonger, nous verrons. Nous sommes confrontés à une composition plus simple qui nous permettra d'avoir un plus grand pouvoir de fixation des prix. Et je pense qu'à l'approche de la saison de location, nous verrons des tendances saisonnières normales se manifester tout au long de l'année.

Amy Prebant, analyste chez UBS

Super, merci. Et puis tu l'as mentionné. Désolée, vas-y.

Scott Schaeffer, président-directeur général

Juste un petit suivi. Vous savez, les données sur les prospects, en termes de taille et de trajectoire de la saison de location, suggèrent certainement qu'elle est revenue à un cycle normal. Vous savez, comme je l'ai mentionné plus tôt, nos prospects ont augmenté de 5 % cette année. Mais, vous savez, pour souligner, vous savez, le mois de juillet a en fait connu une hausse assez significative, soit près de 20 ou 25 %. Nous assistons donc à une très bonne augmentation de la demande. Mais nous restons prudents et nous continuons, vous savez, à nous concentrer sur le taux plutôt que sur le taux d'occupation afin de pouvoir continuer à obtenir nos résultats et à nous concentrer sur le long terme.

Amy Prebant, analyste chez UBS

Merci, c'est utile. Et puis, en ce qui concerne les créances irrécouvrables, vous avez mentionné 95 points de base au second semestre, ce qui, je crois, est encore bien supérieur à ce que vous étiez avant la COVID. Alors, selon vous, qu'est-ce qui fait que les créances irrécouvrables persistent à un niveau supérieur ? Et pensez-vous qu'il s'agit simplement du nouveau niveau normal de créances irrécouvrables ou pourrait-il y avoir des facteurs favorables persistants en 2027 ?

James Sebra, Directeur financier

Eh bien, nous pensons que nous pouvons, nous pensons qu'il y a certainement un nouveau niveau de normalité par rapport à l'après-Covid. Nous pensons que la fraude n'est plus un problème majeur, mais il est encore beaucoup plus facile de se procurer des pièces d'identité frauduleuses aujourd'hui qu'elle ne l'était en 2020. Je pense donc que c'est quelque chose que nous continuons à utiliser la technologie pour essayer de régler et de comprendre. Mais je pense que nous nous attendons à ce que nous continuions à faire des progrès en 2027.

Y a-t-il des aspirations à revenir aux niveaux d'avant la COVID ? Bien sûr, absolument. Et nous pensons pouvoir y parvenir, mais il faudra simplement déployer et utiliser davantage de technologies dans l'ensemble du portefeuille.

Amy Prebant, analyste chez UBS

Super, merci.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de la ligne de Wes Golladay avec Baird. Votre ligne est maintenant ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

Wes Golladay, analyste chez Baird

Bonjour à tous. Je voudrais revenir au commentaire concernant l'augmentation du nombre de prospects. Ce sont ceux-là. Je suppose. Peux-tu nous parler de ton taux de conversion ? Est-ce que vous signez un plus grand nombre de ces pistes dans le cadre de contrats de location ?

Janice Richards, vice-présidente exécutive des opérations

Oui, je veux dire, je dirais que notre taux de conversion est toujours à peu près le même que par le passé. Je veux dire, vous savez, nous nous concentrons vraiment sur l'ensemble de la conversion, pas seulement sur la conversion du lead en tournée, mais, vous savez, sur le ratio final entre les visites, les candidatures, les demandes de location. Et je dirais que cela se traduit en grande partie par une augmentation du volume des contrats de location. Oui

Wes Golladay, analyste chez Baird

OK. Et puis vous avez mentionné que le Tisdale était un peu en retard en termes d'occupation. Pouvez-vous également commenter les prévisions de taux dans ce domaine ?

Scott Schaeffer, président-directeur général

Oui, les prévisions de taux sont également inférieures à certaines des souscriptions initiales que nous avons effectuées lors de notre entrée. Si vous vous souvenez, il s'agissait d'un accord de développement de coentreprise que nous avons conclu il y a plusieurs années. L'environnement tarifaire a simplement été, vous savez, différent ou plus difficile que ce que nous avions initialement prévu. Mais, tu sais, l'accord avance bien. Il est évident qu'il fait un peu plus appel aux concessions aujourd'hui. Et nous prévoyons une stabilisation du taux d'occupation, si vous voulez, au premier trimestre de 27. OK, merci.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de John Pawlowski de Green Street. Votre ligne est maintenant ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

John Pawlowski, analyste chez Green Street

Hé, merci pour le temps. J'ai quelques questions sur les dépenses, mais je tiens à m'assurer d'avoir bien entendu cette statistique. Le volume de plomb a donc augmenté de 5 % au deuxième trimestre et de 25 % en juillet. Et si j'ai bien compris, est-ce que cela est vraiment dû à la demande organique ou y a-t-il eu d'autres facteurs idiosyncrasiques dans les campagnes marketing ou quelque chose d'inhabituel qui s'est produit en juillet par rapport à l'année dernière ?

Scott Schaeffer, président-directeur général

Oui, il ne s'agit certainement pas de dépenses marketing supplémentaires, mais simplement d'améliorer nos différents outils organiques, je dirais, d'optimisation pour les moteurs de recherche, en nous assurant d'être bien classés à la fois grâce à l'algorithme de Google et à tous les outils d'IA qui existent aujourd'hui. Et puis je pense que, du point de vue du facteur fondamental, il est clair que l'algorithme organique et la demande de recherche en sont le moteur.

John Pawlowski, analyste chez Green Street

Et puis sur les dépenses. Cela fait donc peut-être deux ans et demi que les coûts de réparation et d'entretien ont diminué en termes absolus. Je sais que le chiffre d'affaires est en baisse significative par rapport à il y a deux ou trois ans. Mais je suis curieux de savoir si nous devons nous attendre à des coûts démesurés, vous savez, bien supérieurs à l'inflation sur la R et M au cours des deux prochaines années s'il y a une sorte de rattrapage par rapport aux coûts très, très bas de la R&M de ces dernières années.

Janice Richards, vice-présidente exécutive des opérations

Oui, non, je ne pense pas. Je pense que les équipes font un excellent travail en prenant soin de nos propriétés et se concentrent vraiment sur la transformation des unités et sur le recours intelligent à des fournisseurs plutôt que des personnes d'intérieur sur place chargées de diverses tâches. Je pense donc que non, on ne s'attend pas à une quelconque augmentation démesurée des coûts de réparation et d'entretien à l'avenir. OK, merci pour le temps.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de Peter Abramowicz de la Deutsche Bank. Votre ligne est maintenant ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

Peter Abramowicz, analyste

Oui, merci d'avoir répondu à la question. Je me demandais si vous pouviez faire le point sur une vente potentielle de la Mustang à Dallas. Je sais que c'est quelque chose dont vous avez parlé de marketing pour la vente par le passé. Je suis juste curieux de savoir comment le processus s'est déroulé et, je suppose, les prix et le type de demande par rapport à vos attentes.

Scott Schaeffer, président-directeur général

Bonne question. Nous n'avons pas encore pris de décision quant à la vente ou non de l'actif. Nous l'avons commercialisé dans une mesure limitée, mais c'est un atout formidable dans un excellent emplacement avec, selon nous, d'énormes opportunités à long terme. Nous sommes donc toujours en train d'analyser quelle est la meilleure approche, que nous la gardions ou que nous finissions par la vendre. Le projet se porte bien. Il est essentiellement stabilisé. Le taux d'occupation est au nord de 93 %. Les concessions sont en baisse. En ce qui concerne l'avenir, nous pensons que cela pourrait être un bon ajout à notre portefeuille, mais nous ne sommes pas encore prêts à prendre cette décision ou à donner cette réponse.

Peter Abramowicz, analyste

Très bien, j'apprécie, Scott. Et puis il semblerait que vous ayez suspendu les rachats au deuxième trimestre après avoir effectué, je suppose, un montant modeste au premier trimestre. Rien qu'à y regarder, l'action se négociait toujours avec une décote assez importante par rapport à la valeur liquidative et, pendant la majeure partie du trimestre, elle s'est négociée à un cours égal ou inférieur au cours auquel vous avez racheté des actions au premier trimestre. Je voulais donc simplement vous poser une question sur le processus de réflexion qui sous-tend la prise de décision concernant la suspension du rachat et vous donner quelques idées générales sur la façon dont vous envisagez l'utilisation du capital excédentaire aujourd'hui.

Scott Schaeffer, président-directeur général

Oui, bonne question. Je pense que les décisions concernant le rachat sont simplement liées au fait qu'il n'y avait pas de capital excédentaire à utiliser pour racheter des actions au deuxième trimestre. Sinon, nous en aurions certainement été acheteurs. Comme Jason l'a mentionné, l'opération Stonebridge se vendra ici en septembre, et il est certain que s'il y a un excédent de capital qui en découle, nous chercherons à racheter des actions. Aujourd'hui, notre meilleure utilisation du capital demeure le programme de rénovation.

Après cela, compte tenu du cours de l'action d'hier, nous continuerions à racheter des actions, mais encore une fois, tout dépend de la disponibilité du capital excédentaire et, franchement, de la provenance de ce capital. La majorité des rachats que nous avons effectués ont été financés par la vente d'actifs de coentreprise qui ne contribuaient pas à l'EBITDA. Nous avons résisté à la vente d'actifs et avons renoncé à l'EBITDA pour simplement racheter des actions parce que, tout d'abord, il devient négatif par rapport à l'effet de levier, mais nous aimons également notre portefeuille et ses perspectives à long terme.

OPÉRATEUR

Peter, ta prochaine question vient de Jason Wayne de Barclays. Votre ligne est maintenant ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

Jason Wayne, analyste

Matin. Merci pour la question. En ce qui concerne les dépenses, les impôts fonciers se sont également révélés meilleurs que prévu au cours des deux dernières années. Je me demandais simplement où vous avez réalisé les économies d'impôts cette année et sur quels marchés vous les avez réalisées.

James Sebra, Directeur financier

La plus grande victoire enregistrée jusqu'à présent cette année a été enregistrée sur les marchés du Texas. Vous savez, le Texas réévalue chaque année et nous passons par une procédure d'appel. Je dirais que les économies en termes de processus d'appel peuvent être un peu négligeables d'une période à l'autre, en fonction du calendrier et, évidemment, du succès de l'appel. Vous avez donc connu ce type de travail tout au long de ce trimestre, au cours duquel nous avons reçu des appels de l'année dernière et qui ont été reçus mieux que prévu.

Mais même dans ce cas, si l'on considère nos prévisions pour l'année, nous avons réduit la croissance globale de l'impôt foncier parce que nous nous attendons à une baisse des évaluations et probablement à des taux de millage identiques, peut-être légèrement inférieurs, dans lesquels la charge fiscale globale sera meilleure que l'année dernière ou supérieure à ce que nous avions initialement prévu.

Jason Wayne, analyste

J'ai compris. Ensuite, vous avez dit que vous entrevoyiez un moyen d'augmenter les primes de loyer sur votre valeur ajoutée. Est-ce donc quelque chose que vous souhaitez développer, et comment devons-nous envisager cette contribution en 2027 ?

Scott Schaeffer, président-directeur général

Oui, je veux dire, je pense que les primes de loyer continueront d'augmenter à mesure que les taux de location augmenteront. Et comme je l'ai déjà dit, cela continue d'être notre principale utilisation du capital. C'est un programme fantastique qui a vraiment permis à l'IRT de faire croître son bénéfice net d'exploitation au fil des ans. Alors que nous avons hâte de stabiliser et d'améliorer les fondamentaux du marché, il s'agit certainement d'un programme que nous continuerons à examiner, afin d'accélérer lorsque cela se justifie et lorsque cela se justifie.

Janice Richards, vice-présidente exécutive des opérations

Et permettez-moi d'ajouter, clairement, que les unités rénovées sont en concurrence directe avec la nouvelle construction. Toutes les nouvelles constructions qui ont été mises en service ces dernières années et qui offraient des concessions ont en fait exercé une pression à la baisse sur les primes que nous pourrions ensuite obtenir pour les unités rénovées. Ainsi, à mesure que nous avançons avec moins de concurrence de la part de cette nouvelle construction, nous voyons réellement les primes et les rendements augmenter grâce au programme de valeur ajoutée.

Et puis vous ajoutez à cela que nous avons considérablement réduit le temps nécessaire pour rénover un logement, afin que nous puissions effectuer de nombreuses rénovations sans affecter le taux d'occupation et générer ainsi une bien meilleure croissance.

Jason Wayne, analyste

C'est logique. Merci.

OPÉRATEUR

Tu es le bienvenu. Votre prochaine question vient d'Austin Werschmidt de KeyBanc Capital Markets. Votre ligne est maintenant ouverte. Allez-y, s'il vous plaît.

Austin Werschmidt, analyste chez KeyBanc Capital Markets

Super. Merci d'avoir pris les mesures de suivi, Scott. Je m'en tiens aux commentaires que vous avez formulés sur le réaménagement à valeur ajoutée et sur la capacité à l'exécuter sans affecter le taux d'occupation. Je veux dire, combien, du point de vue du volume unitaire et des dépenses, pouvez-vous réellement gérer sans augmenter l'effet de levier et sans avoir d'impact sur le taux d'occupation ? Pouvez-vous nous donner un aperçu de la taille de ce programme, de l'ampleur qu'il pourrait atteindre au cours d'une année donnée ?

Scott Schaeffer, président-directeur général

Bien sûr. Donc, vous savez, l'année dernière, je pense que nous avons fait 1 700 unités, plus ou moins. Cette année, nous allons nous rapprocher de ces 2 500 unités. Jim me parle de 2 000 à 2 500. Je vais vous dire qu'il est plus proche des 2 500. Vous savez, lorsque nous avons lancé ce programme, il fallait entre 30 et 35 jours pour transformer une unité. Nous sommes maintenant en dessous de 20 jours. Nous avons donc considérablement amélioré le processus et le temps qu'il prend. Nous pensons donc que nous pouvons vraiment continuer à l'accélérer.

J'ai toujours hésité à en faire trop en raison de la pression que cela exerçait sur le taux d'occupation, et j'ai détesté le risque d'une baisse du taux d'occupation du portefeuille en raison de la valeur ajoutée. Cela nous permettra d'accélérer réellement le programme et d'atteindre probablement 3 000 à 4 000 unités par an.

James Sebra, Directeur financier

Si vous vous souvenez également, après l'accord avec Steadfast, nous avons pris en charge ces deux développements du bilan et avons réellement utilisé une grande partie de nos flux de trésorerie disponibles pour financer ces développements. Maintenant qu'ils sont derrière nous, nous avons évidemment pris des capitaux plus tôt cette année et avons racheté des actions, et ce capital sera disponible l'année prochaine pour, comme Scott l'a mentionné, investir dans le programme de valeur ajoutée.

Austin Werschmidt, analyste chez KeyBanc Capital Markets

C'est vraiment utile. Et puis peut-être juste la dernière, sur le plan stratégique, compte tenu de la taille relative du portefeuille de plans et de votre capacité à rester plus agile, quelles sont les autres opportunités les plus importantes qui se présentent à vous maintenant que les fondamentaux commencent à se redresser et à s'améliorer au cours du second semestre de cette année ?

Scott Schaeffer, président-directeur général

Eh bien, tout dépend du coût du capital. Nous espérons qu'avec la reprise du marché, nous aurons un coût du capital qui nous permettra de revenir en arrière et d'acquérir à nouveau. Nous avons toujours résisté à la croissance pour la croissance. Nous avons donc été patients. La valeur ajoutée continue d'être clairement la meilleure utilisation du capital. Encore une fois, comme Jim l'a mentionné, je crois dans ses remarques, nous générons des rendements sans effet de levier au milieu de l'adolescence. Mais encore une fois, nous ne pouvons pas faire grand-chose. Donc, à 4 000 unités par an, vous parlez de 80 millions de dollars.

J'aimerais que le coût du capital soit à un niveau tel que nous puissions recommencer à augmenter. Il existe des opportunités et, vous savez, nous avons prouvé que notre stratégie fonctionne.

Austin Werschmidt, analyste chez KeyBanc Capital Markets

J'apprécie les réflexions qui y sont exprimées. Merci.

Scott Schaeffer, président-directeur général

Merci.

OPÉRATEUR

Nous sommes arrivés à la fin de la session de questions-réponses. Je vais maintenant redonner la parole à Scott Schaeffer pour son allocution de clôture. Allez-y, s'il vous plaît.

Scott Schaeffer, président-directeur général

Eh bien, merci à tous de vous joindre à nous ce matin. Nous vous remercions de l'intérêt continu que vous portez à l'IRT et sommes impatients de discuter avec vous, nombreux d'entre vous, dans les semaines à venir. Alors merci.

OPÉRATEUR

Ceci met fin à l'appel d'aujourd'hui. Merci de votre participation. Vous pouvez maintenant vous déconnecter.

Avertissement : Cette transcription est fournie à titre informatif uniquement. Bien que nous nous efforcions d'assurer l'exactitude, cette transcription automatique peut contenir des erreurs ou des omissions. Pour les déclarations officielles de la société et les informations financières, veuillez vous référer aux documents déposés par la société auprès de la SEC et aux communiqués de presse officiels. Les déclarations des entreprises participantes et des analystes reflètent leurs points de vue à la date de cet appel et sont susceptibles d'être modifiées sans préavis.