Transcription de la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2026 de Corporacion Inmobiliaria

Corporacion Inmobiliaria (NYSE : VTMX) a publié ses résultats financiers du deuxième trimestre jeudi. La transcription de la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre de la société est fournie ci-dessous.

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Résumé

Vesta a enregistré de solides résultats financiers au deuxième trimestre 2026, avec un chiffre d'affaires total en hausse de 16,7 % pour atteindre 78,5 millions de dollars, grâce aux revenus locatifs provenant de nouveaux contrats de location et à des ajustements inflationnistes.

La société a réalisé une activité de location importante, avec 2,4 millions de pieds carrés, dont 900 000 pieds carrés de nouveaux contrats de location, ce qui a entraîné des taux d'occupation élevés sur les principaux marchés.

La stratégie Route 2030 de Vesta progresse, avec un développement discipliné sur des marchés présentant un fort intérêt pour les locataires et des terrains stratégiques, soutenu par une réserve foncière sécurisée de 23 millions de pieds carrés.

La société a levé près de 270 millions de dollars grâce à une offre d'actions visant à renforcer son bilan et à soutenir son portefeuille de développement, en se concentrant sur des investissements dans les infrastructures à Monterrey, Guadalajara et Ciudad Juarez.

La direction a mis l'accent sur la résilience et la demande de biens immobiliers industriels au Mexique en raison de l'intégration de la chaîne d'approvisionnement nord-américaine et des tendances en matière de nearshoring, malgré les incertitudes commerciales mondiales.

La performance financière de Vesta a été marquée par une augmentation de 15,6 % du bénéfice d'exploitation ajusté et une hausse de 15,7 % de l'EBITDA ajusté, avec un ratio dette nette/EBITDA multiplié par 3,1, ce qui indique une situation financière solide.

La société a noté une forte demande provenant de secteurs tels que l'IA, l'électronique, la logistique et l'automobile, reflétant les tendances générales du marché et les exigences des locataires en matière de propriétés de haute qualité prêtes à être mises en infrastructure.

Transcription complète

OPÉRATEUR

Bonjour, mesdames et messieurs, et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2026 de Vesta. Tous les participants sont actuellement en mode écoute uniquement. Une séance de questions-réponses suivra les remarques préparées aujourd'hui et, pour rappel, cet appel est en cours d'enregistrement. J'ai maintenant le plaisir de vous présenter votre hôte, Fernanda Bettinger, chargée des relations avec les investisseurs. Allez-y, s'il vous plaît.

Fernanda Bettinger, responsable des relations avec les investisseurs

Bonjour à tous et bienvenue dans notre revue des résultats du deuxième trimestre 2026 de Vesta. Lorenzo Dominique Vero, notre directeur général, et Juan Zotil, notre directeur financier, sont présents aujourd'hui. La publication des résultats détaillant nos résultats du deuxième trimestre 2026 a été publiée hier après la clôture des marchés et est disponible sur le site Web IR de Vesta avec notre package supplémentaire. Il est important de noter que lors de l'appel d'aujourd'hui, les remarques de la direction et les réponses à vos questions peuvent contenir des déclarations prospectives.

Les déclarations prospectives portent sur des sujets sujets à des risques et à des incertitudes qui peuvent entraîner une différence entre les résultats réels. Pour plus d'informations sur ces facteurs de risque, veuillez consulter nos documents publics. Vesta n'assume aucune obligation de mettre à jour les déclarations prospectives à l'avenir. En outre, veuillez noter que tous les chiffres ont été préparés conformément aux IFRS, qui diffèrent à certains égards importants des PCGR américains. Toutes les informations doivent être lues conjointement avec nos états financiers, y compris les notes y afférentes, présentés en dollars américains, et sont qualifiées dans leur intégralité par référence à ces états financiers, sauf indication contraire. Je vais maintenant passer l'appel à Lorenzo Vero.

Lorenzo Dominique Vero, Directeur général

Merci, Fernanda, et bonjour à tous. Nous sommes très satisfaits de nos résultats du deuxième trimestre. Vesta a connu un nouveau trimestre solide, reflétant de solides performances financières, une excellente activité de location, une augmentation du taux d'occupation et, surtout, des progrès démontrés dans la mise en œuvre de notre stratégie Route 2030. Le trimestre dernier, nous avons évoqué la réactivation sélective du développement sur les marchés à forte conviction au deuxième trimestre. Nos résultats montrent que l'exécution est clairement en cours.

Vesta convertit la demande en baux, les baux en occupation et notre banque foncière en développement discipliné. La solidité de notre performance de ce trimestre reflète la qualité de la plateforme Vesta et la confiance que les locataires du monde entier continuent d'accorder au Mexique et à notre entreprise. Malgré l'incertitude persistante qui règne dans l'environnement commercial mondial, récemment en raison des tensions au Moyen-Orient, nos clients continuent de prendre des décisions à long terme concernant le Mexique en tant que plateforme stratégique de fabrication et de logistique.

Les fondamentaux qui soutiennent le secteur immobilier industriel du Mexique restent bien en place : intégration de la chaîne d'approvisionnement nord-américaine, nearshoring, flux commerciaux croissants entre les États-Unis et le Mexique et demande croissante de la part des industries à plus forte valeur ajoutée. En ce qui concerne l'AEUMC, sans entrer dans les détails que vous connaissez probablement déjà, il est important de souligner que l'accord reste pleinement en vigueur. À notre avis, même dans un scénario où l'accord continue de fonctionner sans prolongation officielle à court terme, le Mexique reste dans une position très solide.

Le commerce se poursuit, le marché américain continue de croître, le Mexique demeure l'un des pays les plus compétitifs pour les entreprises à la recherche de chaînes d'approvisionnement nord-américaines résilientes, et la demande de biens immobiliers industriels haut de gamme est clairement évidente. CBRE a noté que l'augmentation des volumes d'échanges entre les États-Unis et le Mexique continue de croître et, selon les statistiques du recensement américain, le Mexique était en mai le principal partenaire commercial des États-Unis et représentait 17,4 % des importations de biens américains contre 7,5 % pour la Chine, une évolution remarquable. La demande de crédit-bail industriel haut de gamme à proximité de la frontière américaine, stimulée par les exportations, et la demande logistique dans les principaux centres de population constituent des moteurs structurels durables de la demande malgré l'incertitude en matière de politique commerciale. Dans ce contexte, Vesta a réalisé une activité locative totale d'environ 2,4 millions de pieds carrés au deuxième trimestre, dont environ 900 000 pieds carrés de nouveaux contrats de location avec de nouveaux locataires.

Cela s'est traduit par un taux d'occupation de plus de 80 % à Monterrey et de 100 % à Mexico et dans la région du Centre-Sud-Est, et des rénovations de 1,5 million de pieds carrés. Ces renouvellements avaient notamment une durée de location moyenne pondérée d'environ sept ans et un écart trimestriel de près de 17 %. Il s'agit d'une indication très forte de l'engagement des locataires envers notre portefeuille. Le taux d'occupation total du portefeuille a atteint 91,7 % à la fin du trimestre, soit une amélioration de 200 points de base par rapport aux 89,7 % enregistrés au premier trimestre.

Le taux d'occupation s'est stabilisé à 93,7 % et le taux d'occupation des magasins comparables demeure élevé à 95 %. Nous constatons également un maintien du pouvoir de fixation des prix. Les activités de renouvellement et de relocation pour le deuxième trimestre ont atteint 1,5 million de pieds carrés, avec un écart moyen pondéré sur les 12 derniers mois de 10,3 %. Au cours du trimestre, les renouvellements ont été particulièrement importants sur les marchés nordiques pour Vesta, où nous avons enregistré d'importantes hausses d'évaluation à la valeur de marché reflétant la demande des locataires pour des propriétés bien situées et prêtes à être équipées en infrastructures.

C'est important car cela renforce un point clé que nous avons déjà souligné : même sur les marchés où le taux d'inoccupation a augmenté, les locataires continuent de donner la priorité à des bâtiments de haute qualité, à une infrastructure adaptée, à un emplacement, à la disponibilité énergétique et à un partenaire expérimenté dont ils savent qu'il peut soutenir leurs activités à long terme. Pour Vesta, l'opportunité n'est pas définie par les moyennes générales du marché. Il est déterminé actif par actif en fonction de l'emplacement, de l'infrastructure, de la disponibilité de l'énergie, de l'adéquation des locataires et des relations étroites.

Et c'est là que notre portefeuille est exceptionnellement bien positionné. Dans l'ensemble du portefeuille, la demande provient de plus en plus de l'industrie légère, de l'électronique, des infrastructures liées à l'IA, de la logistique, de l'aérospatiale, de l'automobile et d'autres secteurs à forte valeur ajoutée. Cela est conforme aux tendances générales du marché. CBRE a noté que la demande des locataires au Mexique évolue vers une fabrication et une logistique diversifiées, tandis que les activités liées à la technologie liées aux semi-conducteurs, à l'IA et aux centres de données continuent de prendre de l'ampleur.

Cette tendance est très pertinente pour Vesta, car nos clients ne recherchent pas seulement des espaces industriels, ils recherchent également des sites capables de prendre en charge des opérations hautement complexes et basées sur la technologie. Alors que l'adoption de l'IA s'accélère et que les investissements dans les centres de données augmentent, la demande est de plus en plus liée à l'écosystème industriel plus large qui soutient ces technologies, qu'il s'agisse de l'électronique et des composants, des systèmes de refroidissement, des infrastructures électriques, de la logistique ou de la fabrication spécialisée.

Nous vivons également un moment historique pour les industries de pointe en général, notamment la visibilité croissante de l'économie spatiale et d'entreprises telles que SpaceX, qui met en évidence la rapidité avec laquelle les exigences de l'aérospatiale, de l'électronique, de la fabrication de précision, de l'IA et de la chaîne d'approvisionnement convergent. Pour Vesta, cela renforce l'importance de développer des actifs dotés d'une connectivité énergétique fiable, d'une flexibilité opérationnelle, d'un service dédié aux locataires et du soutien d'un propriétaire-exploitant expérimenté.

Ces exigences prennent de plus en plus d'importance dans les décisions à long terme de nos clients, et Vesta est très bien placée pour y répondre et la stratégie fonctionne. La qualité du portefeuille, l'infrastructure, la disponibilité de l'énergie et l'alignement des locataires se traduisent par des résultats. J'en viens maintenant au développement et à l'allocation de capital. À la fin du trimestre, Vesta avait environ 1,8 million de pieds carrés en construction, soit un investissement estimé à environ 162 millions de dollars.

Cela inclut des projets à Tijuana, Ciudad Juarez, Guadalajara, Querétaro et Mexico. Notre approche reste disciplinée. Nous activons le développement sur des marchés où les locataires sont très intéressés, où nous disposons de terrains stratégiques et de l'infrastructure nécessaire pour répondre à la demande à long terme. Il est important de noter que notre développement est soutenu par une banque foncière sécurisée d'environ 23 millions de pieds carrés, ce qui nous donne la flexibilité nécessaire pour croître par étapes et allouer le capital de manière efficace.

Au cours du second semestre, nous prévoyons de réaliser d'importants investissements dans les infrastructures sur les terrains acquis l'année dernière, notamment à Monterrey, Guadalajara et Ciudad Juarez. Ces investissements constituent une étape importante dans la préparation de ces plateformes à la croissance future et nous permettent de répondre à un solide portefeuille de locataires. Nous prévoyons également de lancer de nouveaux projets de construction à Monterrey, à Guadalajara et dans certains marchés du Nord alors que la demande continue de se matérialiser.

L'offre d'actions complémentaire réalisée plus tôt cette année a encore renforcé notre bilan et nous a permis de saisir les opportunités de croissance que nous voyons aujourd'hui. Nous avons levé des capitaux non pas pour augmenter la taille, mais pour soutenir un pipeline de développement visible, investir dans les infrastructures et maintenir une flexibilité financière. La décision de renforcer le bilan s'est révélée la bonne, d'autant plus que la demande se concrétise sur plusieurs de nos principaux marchés.

C'est l'un des principaux facteurs de différenciation de Vesta. Nous disposons du terrain, du bilan, des relations avec la clientèle, des capacités opérationnelles locales et de l'expertise en matière de développement nécessaires pour intervenir sur un marché où de nombreux acteurs se concentrent sur les acquisitions et les fusions ou la consolidation de portefeuilles. Vesta est positionnée pour créer de la valeur grâce au développement. D'un point de vue financier, nos résultats ont été excellents. Le total des revenus locatifs est passé à 78,5 millions tandis que les revenus locatifs ont atteint 76 millions, soit une augmentation de 16,2 % d'une année sur l'autre.

Le bénéfice d'exploitation ajusté a augmenté de 15,6 % pour atteindre 71,5 millions d'euros, avec une marge de 94 %. L'EBITDA ajusté a augmenté de 15,7 % pour atteindre 63,6 millions d'euros, avec une marge de 83,7 %. Les flux d'exploitation de Vesta se sont élevés à 46,1 millions, en hausse de 6,8 % par rapport à l'année précédente. Nous sommes très satisfaits de cette performance. Le premier semestre de l'année nous place en bonne position par rapport à nos attentes actuelles. Nous avons toujours affirmé que la création de valeur dans notre secteur dépend de la qualité du portefeuille, d'un développement discipliné et de l'alignement avec les clients.

Ce trimestre en est une preuve claire. Vesta transforme la demande du marché en exécution, et nous le faisons avec discipline, conviction et une vision à long terme. Plus important encore, notre performance a continué d'être stimulée par la mise en œuvre réussie de notre stratégie Vesta 2030. Sur ce, permettez-moi de donner la parole à Juan pour qu'il passe en revue nos résultats financiers plus en détail.

Juan

Merci, Lorenzo, et bonne journée à tous. Permettez-moi de commencer par un bref aperçu de nos résultats du deuxième trimestre. Sur le plan du chiffre d'affaires, nous avons enregistré un nouveau trimestre de bons résultats, comme Lorenzo l'a indiqué, avec un chiffre d'affaires total en hausse de 16,7 % pour atteindre 78,5 millions de dollars, tandis que le chiffre d'affaires hors énergie a atteint 76 millions de dollars, soit une hausse de 16,2 % par rapport à l'année précédente, principalement en raison des revenus locatifs provenant de nouveaux contrats de location et des ajustements inflationnistes sur l'ensemble de notre portefeuille. En termes de combinaison de devises, 89,3 % des revenus locatifs du deuxième trimestre 2026 étaient libellés en dollars américains, contre 89,4 % au cours de la même période l'année dernière.

En ce qui concerne la rentabilité, le bénéfice d'exploitation net ajusté a augmenté de 15,6 % pour atteindre 71,5 millions de dollars. Notre marge d'exploitation ajustée a diminué de 51 points de base par rapport à l'année précédente pour atteindre 94 %, reflétant la hausse des coûts d'exploitation de l'immobilier par rapport aux revenus locatifs. Au cours du trimestre, l'EBITDA ajusté s'est élevé à 63,6 millions de dollars, en hausse de 15,7 % par rapport à l'année précédente, tandis que la marge s'est contractée de 41 points de base pour atteindre 83,7 %, principalement en raison de la hausse des coûts et des frais administratifs. Au cours du trimestre, les flux de trésorerie d'exploitation hors impôts courants de Vesta ont augmenté de 6,8 % pour atteindre 46,1 millions de dollars, contre 43,1 millions de dollars au deuxième trimestre 2025.

Cette augmentation est principalement due à la hausse de l'EBITDA et a été partiellement compensée par la hausse des charges d'intérêts. Nous avons clôturé le trimestre avec un bénéfice avant impôts de 98,8 millions de dollars, contre 54,5 millions de dollars en 2025. Cette augmentation est principalement due à la hausse des gains liés à la réévaluation des immeubles de placement, à la hausse des revenus d'intérêts et à la hausse des autres revenus. Cela a été partiellement contrebalancé par la hausse des charges d'intérêts reflétant l'augmentation du solde de la dette au cours de la période, ainsi que par la baisse des gains de change et la hausse des autres dépenses.

En ce qui concerne notre bilan, nous avons terminé le trimestre avec 404 millions de dollars de trésorerie et équivalents de trésorerie et une dette totale de 1,2 milliard de dollars. La dette nette par rapport à l'EBITDA s'élevait à 3,1 fois et notre ratio prêt-valeur était de 24,3 %. L'augmentation de notre situation de trésorerie reflète le produit brut de près de 270 millions de dollars provenant de notre récente offre de suivi en actions. Cette levée de capital représente notre approche proactive visant à renforcer le bilan avant la demande anticipée, et elle nous donne le capital nécessaire pour financer les investissements dans les terrains et les infrastructures qui sous-tendent notre stratégie de croissance.

Enfin, et après la fin du trimestre, le 15 juillet 2026, nous avons versé un dividende en espèces pour la fin du deuxième trimestre équivalent à 0,38$ par action ordinaire. Ceci conclut notre examen du deuxième trimestre 2026. Opérateur, pourriez-vous s'il vous plaît donner la parole aux questions ?

OPÉRATEUR

Nous donnons maintenant la parole à la séance de questions-réponses. Si vous souhaitez poser une question, veuillez appuyer sur l'étoile puis sur une étoile sur le clavier de votre téléphone. C'est une étoile suivie d'une étoile sur le clavier de votre téléphone. Votre première question vient de Rodolfo Ramos de Bradesco BBI. Votre ligne est maintenant ouverte.

Rodolfo Ramos, analyste chez Bradesco BBI

Merci. Bonjour, équipe Vesta. Merci d'avoir répondu à ma question et félicitations pour les résultats. Deux questions, si vous me le permettez. Je veux dire, nous avons assisté à l'essor des produits liés à l'IA en termes d'exportations du Mexique vers les États-Unis et nous voulions obtenir des commentaires un peu plus précis sur vos discussions commerciales avec ces clients dans les domaines de l'infrastructure des centres de données et de l'électronique. Je ne sais pas si vous pouvez parler des entreprises spécifiques avec lesquelles vous avez signé des baux et des personnes qui, selon vous, pourraient être intéressées par les propriétés que vous développez actuellement à Guadalajara et à Ciudad Juarez, qui suscitent probablement de l'intérêt dans ces secteurs étant donné que Jalisco et Chihuahua y sont de grands exportateurs en termes de part de marché. Deuxièmement, si vous pouviez nous donner un aperçu de votre opinion sur le secteur automobile et sur ses répercussions sur votre croissance et sur votre portefeuille actuel. Je veux dire, nous avons vu certains titres parler d'entreprises qui ont transféré leur production aux États-Unis. Cependant, nous avons vu que vous avez signé de nouveaux contrats de location dans le secteur de l'automobile. Je voulais donc connaître votre point de vue spécifique à ce secteur.

Lorenzo Dominique Vero, Directeur général

Merci Merci. Merci beaucoup, Rodolfo, d'avoir répondu à l'appel d'aujourd'hui. Nous sommes certainement confrontés à un phénomène majeur lié à l'IA, qui entraîne une forte demande de centres de données construits un peu partout dans le monde, mais particulièrement en Amérique du Nord. Cela a attiré d'énormes investissements en termes de capital, mais également une énorme demande de produits manufacturés devant être fournis aux centres de données. Et nous avons constaté une forte demande, en particulier sur des marchés tels que Guadalajara et Ciudad Juarez pour l'électronique, ainsi que Tijuana.

À Guadalajara en particulier, nous avons vu des acteurs travailler avec certains des plus grands hyperscalers pour préparer tous les serveurs et toute l'infrastructure numérique nécessaires à la construction des centres de données. Et nous avons constaté que cela s'est rapidement intensifié. Et cela va se poursuivre dans un avenir prévisible tant que tant d'investissements et de capitaux seront investis dans les centres de données. Mais également sur le plan de la fabrication industrielle, nous voyons des clients ou des entreprises du secteur industriel, par exemple, tels que des unités de climatisation, des ventilateurs, des ventilateurs nécessaires pour refroidir tous ces immenses centres de données, ainsi que des équipements de câblage et des équipements électriques tels que des panneaux électriques. Cela a créé une forte demande sur des marchés tels que Monterrey, qui est un grand marché industriel, ainsi que sur des marchés tels que Tijuana et Ciudad Juarez. Non seulement nous l'avons constaté au cours des derniers trimestres, mais nous continuons de voir un pipeline très solide provenant de ces secteurs particuliers. Je vais maintenant parler de certaines de ces entreprises, dont beaucoup étaient déjà établies à Monterrey ou au Mexique, mais de nouvelles entreprises ouvrent également leurs portes.

Deuxièmement, en ce qui concerne le secteur automobile, oui, nous continuons de voir une demande. Nous avons conclu quelques nouveaux contrats de location sur quelques marchés et non seulement nous constatons une nouvelle demande, mais nous constatons également que les chaînes d'approvisionnement existantes du secteur automobile continuent de s'adapter aux nouvelles exigences et à la nouvelle chaîne d'approvisionnement en Amérique du Nord. Nous continuons de penser que le Mexique est le pays le plus compétitif pour la fabrication et l'intégration aux OEM finaux au Mexique et aux États-Unis, et tant que ces entreprises continueront d'être favorables au Mexique, nous pensons que la demande se poursuivra.

Mais bien entendu, les entreprises ont procédé à de nombreux ajustements. Mais nous continuons également de constater que certains de ces ajustements profitent également d'une manière ou d'une autre au Mexique, et peut-être à l'ensemble de la région nord-américaine.

Rodolfo Ramos, analyste chez Bradesco BBI

Merci, Lorenzo.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient d'André Mazzini de Citigroup. Votre ligne est maintenant ouverte.

André Mazzini, analyste chez Citigroup

Merci, Lorenzo. Juan, c'est sympa d'avoir des questions ici. Donc, deux questions. Tout d'abord, si vous pensez que l'état actuel de l'AEUMC peut freiner la demande des locataires, ou si le fait que l'accord, comme vous l'avez dit dans les remarques préparées, soit toujours en place avec des renouvellements annuels, est-ce que les entreprises continuent comme si de rien n'était ? Si l'on considère les marchés, San Luis Potosí reste le marché le plus faible avec un taux d'occupation de 65 %. Pensez donc à la faiblesse de ce marché en particulier et, bien entendu, aux livraisons de propriétés sur le marché, qui se situe entre quatre et dix.

Il s'agit de la première série de questions. Le second, qui porte sur les écarts de crédit-bail, est assez élevé, près de 17 % au cours de ce trimestre. C'est plus que ce que vous imprimiez auparavant, je crois. Donc, si cela est probablement durable à l'avenir, ou s'il y a eu une sorte de situation ponctuelle au cours du trimestre en raison d'écarts de location aussi élevés. Merci beaucoup.

Juan

Merci, André, d'avoir participé à l'appel d'aujourd'hui et pour vos questions. Permettez-moi de répondre aux questions dans l'ordre. Eh bien, nous avons certainement constaté que les locataires et les entreprises essaient de comprendre quelles seront les nouvelles règles du jeu en termes de commerce, en termes de l'AEUMC. C'est pourquoi nous pensons que les quelques scénarios en place, peut-être celui qui prévoit des révisions annuelles, pourraient être un scénario dans lequel les entreprises continueront d'investir au Mexique.

Cependant, à l'heure actuelle, les nouvelles règles du jeu ne sont toujours pas claires, et je pense que c'est ce à quoi les entreprises s'attendent. Et avec cela, les entreprises vont s'adapter. Le résultat le plus favorable est peut-être que nous pourrions bientôt obtenir un résultat quelconque à la suite des négociations. Il semble qu'il pourrait y avoir certains droits de douane, qui pourraient concerner différents secteurs. Mais je pense que les entreprises et les locataires souhaitent simplement avoir un peu plus de clarté. Rien qu'en regardant ce qui s'est passé cette année ou à la fin de l'année dernière, nous constatons clairement que ce que nous considérons comme un ALENA zombie — nous y sommes déjà allés — et les entreprises prennent des décisions très différentes de celles du début de l'année dernière. Mais au cours des derniers trimestres, nous avons continué à enregistrer une demande et à voir des entreprises essayer de s'implanter au Mexique simplement en raison de la compétitivité du paysage et de la compétitivité du Mexique par rapport à tous les autres pays. Il suffit de regarder les chiffres relatifs aux exportations du Mexique vers les États-Unis et de voir comment d'autres pays et d'autres régions, notamment l'Asie, ont chuté en termes d'exportations vers les États-Unis et de commerce avec les États-Unis. C'est pourquoi nous pensons même que, quel que soit le résultat, le Mexique continuera d'être le meilleur bénéficiaire des nouvelles règles en termes commerciaux. Deuxièmement, pour répondre à votre question sur San Luis Potosí, oui, le marché a été très lent. Néanmoins, nous pouvons vous dire que nous avons commencé à voir un pipeline plus solide ce trimestre. J'espère donc que pour le second semestre, les choses commenceront à évoluer vers une demande plus forte. Nous continuons de constater que les loyers se sont maintenus à leur niveau réel.

Il n'y a pas eu de réduction en termes de taux. Je pense donc qu'il s'agissait simplement d'être patient et d'attendre que la demande revienne pour un marché industriel important. Mais oui, les deux dernières années ont été lentes, mais nous assistons certainement à une reprise. J'espère donc que nous pourrons avoir de meilleures nouvelles très bientôt. Ensuite, en ce qui concerne votre troisième question, André, concernant les écarts de crédit-bail, je pense que, oui, nous parions que cette croissance en termes d'écarts de location continuera d'être durable, non seulement pour cette année, mais peut-être même pour les deux prochaines années, car, encore une fois, nous pensons que la demande continuera d'augmenter.

L'offre de bâtiments de bonne qualité dotés d'infrastructures et d'énergie reste limitée. Ainsi, comme nous ne l'avons vu que ce trimestre, la demande est toujours là, et la demande vise à trouver de meilleurs actifs (fuite vers la qualité), et les locataires sont prêts à payer des loyers, même des loyers équitables pour des bâtiments commercialisés sur le marché équitable.

André Mazzini, analyste chez Citigroup

C'est super Merci, Lorenzo. Passe une bonne journée. Merci.

OPÉRATEUR

André, ta prochaine question vient d'Igor Machado de Goldman Sachs. Votre ligne est maintenant ouverte.

Igor Machado, analyste chez Goldman Sachs

Merci d'avoir répondu à ma question. Nous avons deux questions de notre côté. Tout d'abord, nous essayons de comprendre vos attentes en matière de location aujourd'hui à Tijuana. En d'autres termes, comment...

OPÉRATEUR

Je suis désolée, peux-tu te rapprocher un peu plus du micro ? J'ai du mal à t'entendre. Merci.

Igor Machado, analyste chez Goldman Sachs

Tu m'entends ?

OPÉRATEUR

Oui, c'est mieux. Merci.

Igor Machado, analyste chez Goldman Sachs

Oui, merci. La première question concerne donc la location à Monterrey et à Tijuana. En combien de temps pouvez-vous constater l'évolution de la location sur ces marchés et quel type de locataires recherchez-vous des locaux sur ces marchés ? Et ma deuxième question, si possible, vous pouvez parler du type de locataires que vous ciblez pour vos récents projets dans le Nord. Cela nous aiderait.

Lorenzo Dominique Vero, Directeur général

Excellent. Merci, Gore. C'était très clair et j'ai été heureuse de répondre à vos questions. Nous avons assisté à une hausse importante à Monterrey au cours du trimestre en question. Comme vous vous en souvenez peut-être, nous avons développé les derniers bâtiments du projet Apodaca l'année dernière, et cette année, nous avons signé deux baux relatifs à l'équipement pour les centres de données et à l'IA pour deux des trois bâtiments. Et en fait, le pipeline est assez solide. Nous sommes donc très optimistes quant à la possibilité de louer entièrement ces bâtiments au second semestre.

Cela m'amène peut-être à votre deuxième question qui concerne les projets récents. Nous sommes donc très heureux de pouvoir bientôt démarrer la construction du nouveau Vesta Park Monterrey, situé à côté de l'aéroport. C'est probablement l'un des meilleurs sites de tout le Mexique en termes de bonne situation avec de bonnes infrastructures, dans les bons couloirs, où il y a de la main-d'œuvre et où l'énergie est accessible. J'espère donc que très bientôt nous démarrerons et que nous construirons de nouveaux bâtiments pour ce projet. En fait, la demande que nous constatons sur des sous-marchés tels qu'Apodaca ou Monterrey est bien diversifiée en termes de logistique. En fait, le commerce électronique continue de croître et continue de nécessiter plus d'espace pour les bâtiments de haute qualité. Nous voyons à nouveau clairement des industries liées aux centres de données. Comme mentionné précédemment, nous continuons de constater une forte demande dans ce domaine, ainsi que dans le secteur de la logistique tierce et dans d'autres secteurs industriels. Nous étions donc enthousiasmés par ces nouveaux projets de start-up que nous allons développer cette année et qui seront disponibles pour l'année prochaine. Nous commençons donc à constituer le pipeline pour ces projets particuliers.

En lien avec votre question à Tijuana. Tijuana est intéressante parce que certains rapports de marché montrent que Tijuana a un taux de vacance plus élevé. Cependant, si vous analysez en détail, une grande partie de ce poste vacant est liée à des régions et à des sous-régions de Tijuana qui sont en fait peu accessibles aux bassins de main-d'œuvre, aux couloirs logistiques et à l'énergie. C'est pourquoi nous continuerons à nous concentrer sur les bons sous-marchés, tels que Pacifico, où la demande est toujours forte, les entreprises poursuivant leur expansion dans des secteurs tels que l'aérospatiale, l'électronique, la logistique et les dispositifs médicaux.

Ces chiffres doivent donc être analysés en détail et c'est ce que nous continuons à faire, car c'est ainsi que nous prenons les bonnes décisions lorsque nous commençons un bâtiment. Et en fait, dans de nombreux cas, nous commençons à construire des bâtiments en sachant qu'il y a un client ou une vue qui nécessitera de l'espace à un moment donné.

Igor Machado, analyste chez Goldman Sachs

C'est très clair. Merci. Merci.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de Francisco Chavez de BBVA. Votre ligne est maintenant ouverte.

Francisco Chavez, analyste chez BBVA

Bonjour, merci pour l'appel et félicitations pour les résultats. Si l'on considère votre pipeline de développement, la plupart des bâtiments sont en inventaire. Quel type de crédit-bail devons-nous envisager compte tenu des conditions de marché actuelles ?

Lorenzo Dominique Vero, Directeur général

Merci Merci. Francisco, merci beaucoup d'avoir répondu à l'appel d'aujourd'hui. Eh bien, normalement, nous commençons à construire des bâtiments lorsque nous identifions une demande potentielle, et cette demande peut se situer entre zéro et, disons, 12 mois. Les chiffres auxquels nous souscrivons tiennent donc compte du fait qu'il y a un certain temps d'arrêt pour générer des revenus. Mais notre objectif est de transformer ces contrats en bâtiments adaptés aux spécifications, ce qui signifie essentiellement la possibilité de prélouer les bâtiments pendant leur construction.

Donc oui, nous avons pu démarrer certains bâtiments ce trimestre en particulier. Je pense qu'au cours des derniers trimestres, nous avons eu beaucoup de succès en louant les bâtiments en prélocation alors que nous étions en construction. Mais même dans certains cas, comme celui de Monterrey que j'ai mentionné récemment, il nous faut parfois un peu plus de temps pour louer. Mais nous sommes en mesure de louer au bon client, avec les bons contrats de location et aux bons taux, afin de continuer à créer de la valeur pour nos actionnaires en adoptant une approche disciplinée en matière de crédit-bail.

Et en fait, si c'est le cas, peut-être en étudiant ou en élaborant un peu plus la question. Je pense que Vesta a eu beaucoup de succès avec cette stratégie. C'est pourquoi nous avons pu, grâce à notre développement organique, augmenter nos revenus d'année en année et même d'un trimestre à l'autre, comme nous l'avons fait ce trimestre en particulier. L'augmentation des revenus de 15 % est due au fait qu'à un moment donné, nous avons eu l'opportunité de démarrer un bâtiment. Nous avons pu louer et éventuellement générer des revenus.

Tout cela s'ajoute aux écarts de crédit-bail et de crédit-bail. Et le fait d'avoir cette proactivité particulière dans notre portefeuille génère ces importantes augmentations de revenus d'année en année de manière durable. Merci beaucoup.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de David Soto de la Banque Scotia. Votre ligne est maintenant ouverte.

David Soto, analyste à la Banque Scotia

Bonjour, merci d'avoir répondu à ma question. Juste une question rapide concernant vos recettes de suivi. Pourriez-vous s'il vous plaît fournir une mise à jour sur la répartition prévue pour le produit entre les activités non liées à l'acquisition et les activités de développement ?

Lorenzo Dominique Vero, Directeur général

Sûr. Peut-être que Fernandez, tu peux m'aider avec le tableau que nous avons récemment présenté. Donc, en gros, David, merci. Tout d'abord, je vous remercie d'avoir répondu à l'appel et d'avoir posé votre question. Oui, nous avons pu lever des fonds propres en mai afin de soutenir une partie du plan de croissance que nous avons identifié dans le cadre de notre stratégie Route 2030, qui est un plan d'investissement majeur dans le cadre duquel nous investirons dans des marchés et des marchés attractifs que Vesta a non seulement identifiés, mais qui a également pu acquérir et sécuriser des terrains afin de continuer à développer des projets réussis.

L'investissement que nous identifions consiste essentiellement à lever environ 300 millions de dollars. Et nous avons identifié 1,3 milliard de dollars d'investissements dans lesquels nous allons investir — je suis désolée, 1,7 milliard de dollars. Nous allons investir à Monterrey. Donne-moi une seconde. Rapidement. Fernanda, je pense que c'est... c'est l'autre table dont j'ai besoin, pas la Route 2030, mais celle que nous avons récemment présentée, selon laquelle nous investirons 1,3 milliard de dollars dans des projets tels que le premier est Monterrey, avec le projet Vesta Park Monterrey, qui nécessitera la majeure partie de l'investissement.

Nous investirons également à Guadalajara dans les parcs Vesta Park Guadalajara 1 et 2. Nous investirons à Mexico dans quelques projets. Nous investirons à Tijuana et à Ciudad Juarez, et ce seront les principaux projets que nous allons investir non seulement cette année, là où nous commençons, mais au cours des prochaines années pour finaliser le plan Vesta Route 2030. Donc, sur les près de 300 millions de dollars, le reste du capital nécessaire au plan de croissance proviendra de la dette et des bénéfices non répartis que l'entreprise a été en mesure de générer.

David Soto, analyste à la Banque Scotia

Juste une question complémentaire, pensez-vous que ce capital sera déployé dans les prochains mois ?

Lorenzo Dominique Vero, Directeur général

Ouais. Nous ne donnons donc aucune indication particulière sur les dépenses d'investissement et la rapidité d'investissement. Cependant, nous avons investi essentiellement à un rythme d'environ 300 millions de dollars par an dans le passé, et je pense que, pour être en mesure de réaliser ce plan, nous devrons investir à peu près à un niveau similaire. Parfait. Merci. Merci.

OPÉRATEUR

Et votre prochaine question vient d'Elisa Gomez de BTG Pactual. Votre ligne est maintenant ouverte.

Elisa Gomez, analyste chez BTG Pactual

Bonjour. Merci d'avoir répondu à ma question. Les résultats du premier semestre sont donc supérieurs à vos prévisions pour l'ensemble de l'année. Quelle a été la principale surprise par rapport à votre hypothèse initiale et prévoyez-vous que cette surperformance se poursuive au second semestre ? Merci.

Lorenzo Dominique Vero, Directeur général

Merci, Lisa. J'ai eu un peu de mal à répondre à ta question. Je ne sais pas Fernando, tu es capable d'écouter ?

Juan

Je peux Tout d'abord, en ce qui concerne les prévisions, nous avons obtenu de très bons résultats au premier semestre de cette année. Pour le second semestre de cette année, nous continuons de nous attendre à de très bons résultats. Mais n'oubliez pas qu'au second semestre de l'année dernière, nous avons également enregistré une bonne activité de location. Le marché a commencé à se redresser. C'était l'un des éléments fondamentaux de la décision d'obtenir plus de financement : plus de financement dans le bilan, plus de financement par actions dans le bilan. Nous constatons une activité de location continue.

Dans le même ordre d'idées, notre forte activité de crédit-bail du second semestre de cette année sera comparée à celle du second semestre de l'année dernière. Je suis donc à l'aise avec les conseils. Jusqu'à présent, on s'attend à un optimisme positif, mais j'ai besoin de davantage de données pour parvenir à nos mains. Nous avons donc une forte activité de crédit-bail. Je suis optimiste quant à l'orientation. Il ne nous reste plus qu'à attendre et voir. Cela couvre donc les directives. Tu avais une autre question.

Peux-tu répéter la deuxième que tu as eue ?

Elisa Gomez, analyste chez BTG Pactual

Quelles ont été les surprises positives que vous avez constatées ? Mais je pense que tu y as en quelque sorte répondu.

Juan

Oui, eh bien, je veux dire que les prix, comme Lauren l'a mentionné, ne se sont pas ajustés du tout depuis l'année dernière. Je veux dire que nous avons connu une forte activité de tarification pour tous nos contrats de location depuis l'année dernière. Et au cours de ce premier semestre, vous pouvez constater que dans le cadre de l'activité de relocation, nous relouons des baux existants avec de très fortes hausses de prix pour nos locataires existants. Nous continuons donc de voir des marchés solides et nous sommes convaincus que les tendances du marché vont se poursuivre au cours du second semestre et au-delà.

Nous sommes donc très à l'aise avec le comportement des marchés et nous sommes très à l'aise avec notre capacité à trouver de nouveaux locataires.

OPÉRATEUR

Parfait. Merci. Merci. Si vous souhaitez poser une question, veuillez appuyer sur l'étoile puis sur une étoile sur le clavier de votre téléphone. C'est une étoile suivie d'une étoile sur le clavier de votre téléphone. Votre prochaine question vient de Felipe Baragan de JP Morgan. Votre ligne est maintenant ouverte.

Felipe Baragan, analyste chez J.P. Morgan

Bonjour les gars. Merci d'avoir répondu à ma question. J'ai donc une question sur les coûts. Aujourd'hui, nous avons vu le pétrole augmenter de 6,7 % ce matin. Donc, je veux juste me rappeler ce que vous avez vu. Compte tenu de la récente volatilité du pétrole, si vous constatez une hausse des coûts de construction. Alors merci.

Juan

Merci, Felipe. Pour répondre à votre question, écoutez, les coûts de construction : nous continuons de voir notre développement se développer de manière solide au fur et à mesure que nous entamons le pipeline de développement. Nous ne constatons aucune augmentation particulière des coûts qui nous inquiète. Nous assurons très soigneusement nos nouveaux bâtiments et nous continuons à avoir de très bonnes sociétés de développement qui soumettent des offres pour le projet. Nous sommes donc à l'aise de constater des écarts de développement sur les fourchettes habituelles. Si les coûts de construction augmentent, je me pencherai notamment sur le prix du ciment.

Étant donné que le ciment est fortement influencé par l'énergie, je pense que compte tenu du marché sur lequel nous opérons, de la demande que nous avons et du raffermissement des écarts de crédit-bail, je pense que nous pouvons ajuster les prix en conséquence, mais nous n'avons qu'à attendre et voir. Jusqu'ici tout va bien, je dirais.

Felipe Baragan, analyste chez J.P. Morgan

J'ai compris. Merci, Juan. J'apprécie la couleur.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient d'Anton Morten Cotter de GBM. Votre ligne est maintenant ouverte.

Anton Morten Cotter, analyste chez GBM

Salut les gars. Merci d'avoir répondu à ma question et félicitations pour vos résultats. Écoutez, nous observons des signaux quelque peu divergents dans l'ensemble de l'économie. Les tendances de consommation dans le secteur de la construction restent relativement faibles dans plusieurs secteurs, tandis que l'activité dans le secteur de l'immobilier et de la construction montre certains signes de résilience ou de croissance. Je veux dire, comment conciliez-vous ces dynamiques et, plus précisément, que voient vos clients ou comment décident-ils d'agir en fonction de ces tendances ? Merci.

Lorenzo Dominique Vero, Directeur général

Laisse-moi prendre, Juan. Écoutez, l'économie mexicaine affiche des résultats mitigés. Sur certains points, nous avons constaté une certaine modération, comme vous le soulignez, mais sur d'autres, nous voyons des signes plutôt optimistes. Jetez un coup d'œil à l'importation de biens d'équipement. Celles-ci continuent d'augmenter et, généralement, lorsque cela se produit, cela signifie que l'importation de biens d'équipement se traduira par une augmentation de la demande d'espace. Donc, oui, ce sont des signaux divergents, mais au moins dans notre secteur, nous sommes optimistes. Et c'est ce que l'on constate sur les résultats de Vesta.

Notre portefeuille est très solide, nous avons des clients qui ont besoin d'espace et nous constatons des prix très fermes en matière de crédit-bail. J'espère donc que cela se traduira par un renforcement plus large de l'économie mexicaine. Mais au moins, dans notre secteur, nous sommes très encouragés. Je suis d'accord, Juan. Et peut-être pour donner plus de détails, je pense que nous cherchons. Nous ne pouvons pas nous contenter de regarder les chiffres généraux, car certains résultats économiques sont, je dirais, mitigés. Nous devons analyser de plus près ce qui se passe dans nos secteurs particuliers et dans nos industries. En fait, il y a eu de nombreuses perturbations, et je pense que nous profitons du fait d'être une entreprise qui anticipe la demande provenant de certains secteurs. Nous parlons d'IA, et Vesta en profite ; du secteur de l'électronique ; des ajustements des chaînes d'approvisionnement mondiales ; de la régionalisation des chaînes d'approvisionnement ; même du commerce électronique qui continue de se développer au Mexique. C'est pourquoi je pense que Vesta est un bon exemple qui doit être analysé différemment de l'économie en général. À cet égard, je pense que Vesta continuera à étudier les opportunités et à examiner ce qui pourrait rendre notre entreprise non seulement très résiliente, car nous avons démontré que la structure de nos contrats de location, le type de locataires que nous avons, la durée de nos baux, rendent notre entreprise (ou l'investissement) très résiliente, mais aussi, de temps en temps, lorsque l'occasion se présente, profitez-en. C'est pourquoi je pense que nous devons analyser avec soin quels sont les bons signaux et comment Vesta peut s'adapter et réagir à ces opportunités. Anton.

Anton Morten Cotter, analyste chez GBM

Très utile. Merci. Lorenzo et Juan, merci.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient d'Alan Marcias de Bank of America. Votre ligne est maintenant ouverte.

Alan Marcias, analyste chez Bank of America

Bonjour et merci pour cet appel. Juste. J'ai juste une petite question pour savoir si vous avez vu des mesures positives prises par le gouvernement fédéral pour soutenir le marché de l'immobilier industriel au Mexique, par exemple en modernisant l'électricité ou quoi que ce soit d'autre. Merci

Lorenzo Dominique Vero, Directeur général

Salut. Merci Merci, Alan. Eh bien, je pense vraiment que l'effort le plus important du gouvernement mexicain est peut-être de se concentrer sur l'AEUMC, et cela va être essentiel et incroyablement important. Bien entendu, l'AEUMC ne concerne pas uniquement les questions économiques et commerciales. La situation est désormais plus complexe et ils doivent faire face à des problèmes différents, voire politiques, liés à la migration, à la drogue, à la COVID, à la criminalité et à de nombreux autres problèmes politiques.

Cependant, ils savent exactement à quel point le secteur manufacturier et le secteur des exportations sont importants pour l'économie mexicaine. Et ils savent également que notre secteur est très solide pour ce qui est de sa capacité à attirer des investissements privés. Cela ne demande donc pas nécessairement grand-chose, car les dépenses publiques ne sont pas très importantes, ce qui est également très important. C'est pourquoi notre secteur a bénéficié d'un solide soutien de la part des différentes instances du gouvernement, des Affaires étrangères, du secrétaire à l'Économie, du ministère des Finances et même du président, qui comprend parfaitement l'importance des parcs industriels et du secteur industriel pour l'économie en général. J'espère donc que nous continuerons à bénéficier de ce soutien et que, grâce à cela, le Mexique continuera d'être une formule solide et gagnante en termes d'établissement de nouvelles opérations de fabrication, de logistique et de poursuite de l'intégration dans la chaîne d'approvisionnement de l'Amérique du Nord.

OPÉRATEUR

Merci Il n'y a pas d'autres questions. Je voudrais maintenant redonner la parole à M. Berho pour ses remarques finales. Allez-y, monsieur.

Lorenzo Dominique Vero, Directeur général

Merci Merci à tous pour vos questions et pour votre soutien continu. Nous sommes très satisfaits de la performance de Vesta au deuxième trimestre. Les résultats démontrent la solidité de notre portefeuille, la qualité de nos relations avec les locataires et la valeur de notre plateforme de développement disciplinée. L'environnement de marché reste dynamique, mais Vesta est en position de force. Le Mexique continue d'être une destination stratégique pour la fabrication et la logistique mondiales.

La demande des locataires reste active, en particulier dans les secteurs à plus forte valeur ajoutée qui ont besoin de qualité, d'infrastructures, de disponibilité énergétique et d'évolutivité à long terme. C'est précisément dans ces domaines que Vesta se distingue. Nous abordons le second semestre avec confiance. Notre bilan est solide, notre banque foncière est sécurisée, notre pipeline de développement est actif et notre équipe continue de mener à bien ses activités. Comme toujours, je vous remercie de l'intérêt continu que vous portez à Vesta.

Nous sommes impatients de vous informer de nos progrès au cours du trimestre à venir, notamment lors de notre Journée Vesta 2026 à New York le 11 novembre. Merci et bonne journée.

OPÉRATEUR

Ceci met fin à la conférence d'aujourd'hui. Vous pouvez maintenant déconnecter vos lignes pour le moment. Merci de votre participation.

Avertissement : Cette transcription est fournie à titre informatif uniquement. Bien que nous nous efforcions d'assurer l'exactitude, cette transcription automatique peut contenir des erreurs ou des omissions. Pour les déclarations officielles de la société et les informations financières, veuillez vous référer aux documents déposés par la société auprès de la SEC et aux communiqués de presse officiels. Les déclarations des entreprises participantes et des analystes reflètent leurs points de vue à la date de cet appel et sont susceptibles d'être modifiées sans préavis.