Transcription de la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2026 de Netstreit

Netstreit (NYSE : NTST) a tenu jeudi sa conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre. Vous trouverez ci-dessous la transcription complète de l'appel.

Cette transcription vous est proposée par les API Benzinga. Pour accéder en temps réel à l'intégralité de notre catalogue, rendez-vous sur https://www.benzinga.com/apis/ pour une consultation.

Visionnez le webcast à l'adresse https://viavid.webcasts.com/starthere.jsp?ei=1769140&tp_key=d73c6d02d8

Résumé

Netstreit a enregistré de solides performances financières au deuxième trimestre 2026 avec un bénéfice net de 6,3 millions de dollars et une augmentation de 6,1 % de l'AFFO par action par rapport à l'année précédente.

La société a clôturé des investissements bruts de 298,9 millions de dollars à un rendement de trésorerie mixte de 7,4 % et a réalisé des cessions ciblées avec un rendement de 6,8 %, améliorant ainsi la qualité du portefeuille.

Netstreit a relevé ses prévisions d'activités d'investissement nettes pour l'ensemble de l'année 2026 à 700 à 800 millions de dollars et a relevé la limite inférieure de ses prévisions d'AFFO par action à 1,37 à 1,39 dollar.

Le portefeuille a terminé le trimestre avec 859 investissements, 100 % d'occupation et 56,5 % de locataires de première qualité, ce qui témoigne d'une solide couverture des loyers au niveau des unités.

La société a maintenu une structure de capital prudente avec un effet de levier de 3,2 fois et une liquidité substantielle de 1,1 milliard de dollars, ce qui la positionne pour une croissance continue.

La direction a souligné les acquisitions réussies de locataires de grande qualité tels que Chick-fil-A et Sprouts, ainsi que la stratégie d'acquisition créative d'UPREIT.

L'appel reflétait l'optimisme quant à la vigueur du marché des acquisitions et aux efforts stratégiques de levée de capitaux pour soutenir la croissance future.

Transcription complète

OPÉRATEUR

À l'heure actuelle, tous les participants sont en mode écoute uniquement. Une session de questions-réponses suivra la présentation officielle. Si quelqu'un a besoin de l'assistance d'un opérateur pendant la conférence, appuyez sur Star Zero sur le clavier de votre téléphone. Pour rappel, cette conférence est en cours d'enregistrement. J'ai maintenant le plaisir de vous présenter Matt Miller, chargé des relations avec les investisseurs sur les marchés des capitaux. Merci. Tu peux commencer.

Matt Miller, Relations avec les investisseurs sur les marchés financiers

Bonjour et merci de vous joindre à nous pour la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2026 de Netstreit. Lors de l'appel d'aujourd'hui, les remarques de la direction et les réponses à vos questions peuvent contenir des déclarations considérées comme prospectives en vertu de la législation fédérale sur les valeurs mobilières. Ces déclarations portent sur des sujets sujets à des risques et à des incertitudes susceptibles de faire en sorte que les résultats réels diffèrent de ceux discutés aujourd'hui. Pour plus d'informations sur ces facteurs, nous vous encourageons à consulter notre dernier formulaire 10-K et les autres documents déposés auprès de la SEC.

Toutes les déclarations prospectives sont faites à la date d'aujourd'hui et Netstreit n'assume aucune obligation de les mettre à jour à l'avenir. En outre, certaines informations financières présentées dans cet appel incluent des mesures financières non conformes aux PCGR. Veuillez vous référer à notre publication des résultats et à notre package supplémentaire pour les définitions, les rapprochements avec les mesures GAAP les plus comparables et une explication de leur utilité pour les investisseurs. Ces documents sont disponibles dans la section Relations avec les investisseurs du site Web de la société à l'adresse netstreit.com.

L'appel d'aujourd'hui est organisé par le PDG de Netstreit, Mark Manheimer, et le directeur financier, Dan Donlin. Ils feront quelques remarques préparées, suivies d'une séance de questions-réponses. Sur ce, je vais passer l'appel à Mark.

Mark Manheimer, Directeur général

Merci, Matt, et bonjour à tous. Nous vous remercions de vous joindre à nous aujourd'hui pour discuter des résultats du deuxième trimestre 2026 de Netstreit. Je tiens tout d'abord à remercier toute notre équipe pour son exécution et son dévouement exceptionnels. Nous avons maintenant porté le portefeuille à plus de 3 milliards de dollars d'actifs et nous continuons à entrevoir un nombre élevé d'opportunités de haute qualité à des prix relutifs, ce qui devrait créer un contexte de croissance de plus en plus attrayant à l'approche de 2027 et au-delà.

Au deuxième trimestre, nous avons constaté une accélération continue sur le plan des investissements. Nous avons clôturé 298,9 millions de dollars d'investissements bruts provenant d'actifs bien cotés dans nos principaux secteurs de première nécessité et de services, notamment les restaurants à service rapide, les épiceries, les magasins de proximité, les services automobiles et d'autres catégories essentielles de vente au détail. Ces investissements ont été réalisés avec un rendement de trésorerie mixte de 7,4 % avec une durée de location moyenne pondérée de 9,8 ans. En complément, nous avons réalisé des cessions ciblées avec un rendement de trésorerie mixte de 6,8 %, dont le produit a été recyclé vers des opportunités de meilleure qualité et à plus long terme qui ont amélioré la qualité de notre portefeuille et réduit davantage la concentration de certains locataires et secteurs d'activité. Ce solide début d'année reflète la profondeur de notre plateforme d'approvisionnement et la capacité de notre équipe à saisir rapidement un large éventail d'opportunités tout en restant discipliné dans nos critères de souscription. C'est dans cette optique que nous avons constaté une hausse des transactions de portefeuille ces derniers mois, qui ont toujours été dépassées par nos cours en raison des primes importantes que ces transactions entraînent généralement. Cela dit, nous avons été couronnés de succès à quelques reprises ce trimestre, qui se sont reportés fortuitement au troisième trimestre.

Nous avons ainsi acquis une visibilité supplémentaire sans sacrifier nos écarts d'investissement au profit de divers locataires de grande qualité tels que Chick-fil-A, Sprouts et Kwik Trip, dont les prix sont généralement trop agressifs pour nous sur le marché ponctuel. Il convient également de noter ce trimestre l'acquisition par UPREIT de 20 propriétés Speedway dans lesquelles nous avions précédemment investi par le biais d'un premier prêt hypothécaire début 2023. Il s'agit d'un excellent exemple de la structuration créative de notre programme de dette, qui a ouvert la voie à la propriété directe des frais à des taux de capitalisation nettement supérieurs au marché.

Plus précisément, nous avons acquis les actifs de Speedway avec un rendement de trésorerie initial de 6,75 %, ce que nous considérons comme un solide rendement ajusté au risque compte tenu des contrats de location à long terme, du soutien du crédit investment grade, de la couverture des loyers des unités élevée et de la base faible de ces actifs. En ce qui concerne le portefeuille, nous avons terminé le trimestre avec 859 investissements loués à 156 locataires dans 28 secteurs et 46 États. La durée moyenne pondérée de notre bail est de 10 ans et le pourcentage de locataires de première qualité et de profil investment grade est de 56,5 % de l'ABR.

La couverture des loyers au niveau des unités dans l'ensemble du portefeuille reste saine, soit 3,8 fois. Comme prévu, le taux d'occupation est passé à 100 % grâce au remplacement de notre seul poste vacant, un ancien site de Big Lots dont le loyer a été évalué par T.J. Maxx, avec une augmentation de loyer de plus de 20 %. Bien que les postes vacants soient extrêmement rares dans notre portefeuille, nous pensons que cette exécution met en évidence la force de notre équipe de gestion d'actifs et de notre processus de souscription. Du point de vue du bilan, nous continuons de maintenir une structure de capital prudente et flexible à la suite des activités sur les marchés des capitaux au cours du trimestre.

Notre effet de levier demeure 3,2 fois le plus élevé du secteur. Grâce à des liquidités importantes au titre de notre facilité de crédit renouvelable et à l'avantage de nos fonds propres à terme précédemment levés, nous sommes bien placés pour financer une croissance accélérée sans compromettre nos objectifs de levier. En ce qui concerne les prévisions, compte tenu de la solidité susmentionnée de notre bilan et de la dynamique continue de notre portefeuille d'investissements, nous augmentons notre fourchette de prévisions d'activités d'investissement nettes pour l'ensemble de l'année 2026 à 700 à 800 millions de dollars.

Nous relevons également le bas de nos prévisions d'AFFO par action pour le porter à une nouvelle fourchette de 1,37 à 1,39 dollar. En résumé, le deuxième trimestre s'est poursuivi sur la lancée de notre excellent début d'année 2026, marqué par une forte dynamique en matière d'investissement et des levées de fonds opportunistes qui ont préfinancé nos besoins en actions pour le reste de 2026. Nous pensons que l'accent que nous mettons sur des locations saines, de solides performances au niveau des unités, des biens immobiliers de haute qualité, une gestion de portefeuille proactive et un bilan à faible endettement continue de positionner Netstreit pour une croissance durable à long terme et une création de valeur.

Sur ce, je vais donner la parole à Dan pour qu'il passe en revue plus en détail nos résultats financiers du deuxième trimestre. Nous serons ensuite heureux de répondre à vos questions.

Daniel P. Donlan — Directeur financier et trésorier

Merci, Mark. En ce qui concerne nos résultats du deuxième trimestre, nous avons enregistré un bénéfice net de 6,3 millions de dollars, soit 0,06$ par action diluée. Nos flux de trésorerie d'exploitation pour le trimestre se sont élevés à 34,2 millions de dollars, soit 0,33 dollar par action diluée, et nos flux d'exploitation à 35,5 millions de dollars, soit 0,35 dollar par action diluée, soit une augmentation de 6,1 % par rapport à l'année dernière. En ce qui concerne les dépenses, le total de nos frais généraux et administratifs récurrents au cours du trimestre a augmenté de 6,7 % par rapport à l'année précédente pour atteindre 5,8 millions de dollars, ce qui, comme au trimestre précédent, est principalement dû à l'augmentation des effectifs survenue au cours de 2025.

Cela dit, le total de nos frais généraux et acquisitions récurrents représentant 9,5 % du chiffre d'affaires total ce trimestre contre 11,3 % au trimestre de l'année précédente, nos frais généraux et acquisitions continuent de se rationaliser par rapport à notre base de revenus. En ce qui concerne les marchés financiers, nous sommes restés opportunistes sur le front des guichets automatiques, levant 9 millions d'actions, soit 183 millions de dollars de produit net, alors que notre coût des capitaux propres a continué de s'améliorer tout au long du trimestre. En ce qui concerne le bilan, notre dette nette ajustée, qui inclut l'impact de tous les capitaux propres à terme, s'élevait à 672,2 millions de dollars.

L'échéance moyenne pondérée de notre dette était de 3,6 ans et notre taux d'intérêt moyen pondéré était de 4,3 %, y compris les options de prolongation qui peuvent être exercées à notre discrétion. Nous n'avons aucune dette importante venant à échéance avant février 2028. En outre, notre liquidité totale s'élevait à 1,1 milliard de dollars à la fin du trimestre, soit environ 20 millions de dollars de liquidités disponibles, 301 millions de dollars disponibles sur une facilité de crédit renouvelable, 714 millions de dollars de capitaux propres à terme non réglés et 50 millions de dollars de capacité de prêt à terme non utilisée.

Du point de vue de l'effet de levier, notre dette nette ajustée par rapport à notre Ebitdate ajusté annualisé était de 3,2 fois à la fin du trimestre, ce qui reste nettement inférieur à notre fourchette d'effet de levier cible de 4,5 à 5,5 fois. En ce qui concerne nos prévisions pour 2026, nous relevons la limite inférieure de nos prévisions d'AFFO par action à une nouvelle fourchette de 1,37 à 1,39 dollar et augmentons nos prévisions d'activité d'investissement nette de 700 à 800 millions de dollars. Nous prévoyons désormais que les dépenses générales et administratives en espèces se situeront entre 16,5 et 17 millions de dollars, hors frais de transaction et indemnités de licenciement.

En outre, la fourchette des prévisions d'AFFO par action de la société comprend désormais 0,05 à 0,08 dollar par action, avec une dilution estimée de 3,6 millions à 5,9 millions d'actions pour l'ensemble de l'année en raison de l'impact de l'encours des capitaux propres de la société, calculés selon la méthode des actions propres. Enfin, le 16 juillet, le conseil d'administration a déclaré un dividende trimestriel en espèces de 0,225$ par action. Le dividende sera versé le 15 septembre aux actionnaires inscrits au 1er septembre.

Sur ce, opérateur, nous allons maintenant ouvrir la ligne aux questions.

OPÉRATEUR

Merci À ce stade, nous organiserons une session de questions-réponses. Pour poser une question, appuyez sur la touche Star 1 du clavier de votre téléphone. Une tonalité de confirmation indiquera que votre ligne se trouve dans la file d'attente des questions. Vous pouvez appuyer sur la deuxième étoile si vous souhaitez retirer votre question de la file d'attente. Pour les participants utilisant des haut-parleurs, il peut être nécessaire de prendre votre téléphone avant d'appuyer sur les touches en forme d'étoile. Un moment, s'il vous plaît, pendant que nous répondons aux questions. Et votre première question vient de Handel Sanjust de Mizuho Securities.

Veuillez formuler votre question.

Handel Sanjust, analyste chez Mizuho Securities

Salut les gars, bonjour. Merci d'avoir répondu à la question. La première concerne uniquement le volume implicite des acquisitions réalisées au cours du second semestre de l'année. Il semble qu'il y ait une décélération assez significative. Je suppose que je suis curieux de savoir si c'est le conservatisme, la volatilité de la macroéconomie ou peut-être quelque chose d'autre qui nous manque. Alors peut-être y mettre un peu de couleur. Et si la volatilité macroéconomique a un impact sur vos conversations en raison des prix ou peut-être que les transactions prennent un peu plus de temps.

Je suis tellement curieux de savoir comment tout cela se passe et quelles sont vos attentes pour l'année écoulée. Merci.

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, merci, Handel. Oui, je pense qu'il y a un peu de conservatisme là-dedans, mais il y a aussi le fait que nous ne voulons pas avoir d'objectif avec des capitaux que nous n'avons pas encore levés. Donc, vous savez, si nous choisissons de lever un peu plus de capital, je pense qu'il y a probablement des avantages à cela. Mais en ce qui concerne plus généralement ce que nous observons sur le marché, vous savez, je ne me souviens pas d'un marché des acquisitions plus sain que celui que nous connaissons actuellement, en fait, en ce qui concerne les différentes voies que nous envisageons pour ajouter des propriétés, qu'il s'agisse de cession-bail ou même de transactions de portefeuille.

Comme je l'ai mentionné dans les remarques préparées, le marché unique mixte s'étend. Nous sommes vraiment en train de cliquer sur tous les cylindres. Il y a donc vraiment, vous savez, un ensemble d'opportunités intéressantes avec des prix très attractifs que nous observons. Et puis, vous savez, nous suivons la macroéconomie et ce qui se passe sur le plan géopolitique. Cela a évidemment eu un certain impact sur les taux d'intérêt. Nous n'avons pas encore constaté que cela ait un impact significatif sur les taux de capitalisation. Mais j'imagine que si cela se poursuit et que nous continuons à subir une pression à la hausse sur les cinq et dix ans, cela pourrait potentiellement entraîner une hausse des taux de capitalisation, mais nous ne l'avons tout simplement pas encore constaté.

Handel Sanjust, analyste chez Mizuho Securities

J'ai compris, j'ai compris. C'est une superbe couleur. Et puis ma deuxième question, je suppose qu'elle se rapporte à certains commentaires que vous avez faits plus tôt dans votre discussion. Vous avez fait référence à certains locataires à crédit plus élevé, comme Chick-fil-A. Je pense que tu as parlé de Sprouts. Alors je suppose que je suis curieux. Nous avons vu votre part IG chuter au cours des deux derniers trimestres alors que vous cherchiez à optimiser votre croissance ajustée au risque. Mais votre coût du capital s'en trouve nettement amélioré. Je suppose que vous êtes maintenant en mesure de souscrire des contrats que vous n'étiez peut-être pas en mesure de conclure il y a 6 à 12 mois.

Je suis curieux de savoir si votre stratégie, votre stratégie de déploiement du capital informatique, est peut-être en train d'évoluer ici et si nous pourrions voir cela commencer à s'améliorer un peu. Je suis tellement curieux de connaître votre opinion à ce sujet.

Mark Manheimer, Directeur général

Merci. Oui, c'est une bonne question. Je pense que c'est vraiment la dynamique qui caractérise le fait qu'un grand nombre de portefeuilles nous ont été présentés et que nous avons eu l'occasion d'essayer d'aborder. Je pense qu'il est trop difficile pour une ou deux boutiques qui ont toujours vraiment payé pour ces portefeuilles de les prendre tous. Certains d'entre eux nous sont donc parvenus, ce qui nous a permis d'obtenir certains de ces actifs que nous n'aurions peut-être pas pu obtenir par le passé.

Mais en ce qui concerne le fait que ce trimestre a été un peu élevé sur le plan investment grade, la transaction d'unités Speedway UPREIT OP que nous avons réalisée ce trimestre a été en grande partie attribuable à la transaction unitaire Speedway UPREIT OP. Je pense donc que c'est peut-être plus ponctuel. Nous allons simplement continuer à essayer de trouver les meilleurs rendements ajustés au risque. Et à l'heure actuelle, cela n'a pas vraiment évolué, si ce n'est la dynamique du portefeuille, que nous avons également constatée un peu au troisième trimestre. Mais je m'attends à ce que nous nous en tenions à ce profil investment grade de 30 à 35 %, en supposant que la dynamique du marché se poursuive.

Anil, analyste

J'ai compris. Merci beaucoup.

Mark Manheimer, Directeur général

Merci, Anil.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de John Kilachowski de Wells Fargo. Veuillez formuler votre question.

John Kilachowski, analyste chez Wells Fargo

Bonjour. Merci d'avoir répondu à ma question. Peut-être pourriez-vous nous parler de la composition de ce que vous avez acheté au cours du trimestre en dehors de l'accord Speedway ? Et puis Mark, tu as parlé de certains portefeuilles. Pouvez-vous nous parler des secteurs dans lesquels vous entrevoyez des opportunités ?

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, bien sûr. Donc, je veux dire, oui, je pense que les secteurs qui sont apparus dans certaines transactions de portefeuille sont similaires, mais il y a peut-être quelques noms. Vous savez, nous avons mentionné QuikTrip, Sprouts, Chick-fil-A qui font partie de notre portefeuille. Nous n'avions tout simplement pas beaucoup de concentration là-bas. Mais cela nous a donné une occasion unique d'en ajouter certaines. Mais nous avons également ajouté d'autres marques, comme Tire Discounters, certaines des marques Darden dont les taux de capitalisation ont toujours été assez agressifs.

Nous avons également ajouté certains actifs de Brinker Chili au cours du trimestre, qui n'ont pas vraiment fait partie de notre portefeuille ces dernières années, vous savez, disons que c'est le cas depuis quelques années. Il s'agit donc de secteurs très similaires, peut-être d'autres locataires qui ne négocient pas autant sur le marché ponctuel. Et je pense que c'est probablement la raison pour laquelle je pense que nous assistons à un si grand nombre de ces transactions de portefeuille. Comme vous vous en souvenez, peut-être qu'en 2021, alors que les taux d'intérêt étaient proches de zéro et que les taux de capitalisation étaient à leur plus bas niveau historique, de nombreux joueurs sont entrés dans l'espace, ont envisagé de financer ces transactions, ont obtenu de très bons encaissements en espèces même si les taux de capitalisation étaient bas parce qu'ils pouvaient emprunter à moindre coût.

Cette dette arrive à échéance, généralement une durée de cinq ans pour la majeure partie de cette dette bancaire qui arrive à échéance. La refonte semble très différente, il est donc beaucoup plus logique de vendre les portefeuilles. Nous y voyons donc de nombreuses opportunités, et je pense que c'est probablement ce qui explique en grande partie cela. Chaque transaction a ses propres raisons idiosyncrasiques pour lesquelles elle est mise sur le marché ou pourquoi elle nous parvient, mais je pense que c'est un thème que nous avons un peu étudié. Mais oui, je veux dire, je pense que la combinaison en termes de secteurs était très similaire à ce que nous avons essayé d'intégrer au portefeuille. Ensuite, nous avons fait preuve d'un peu de créativité lorsque nous achetons certains de ces portefeuilles et que nous vendons simultanément certains actifs en même temps. Certains de ces portefeuilles contenaient des banques et d'autres activités que nous ne sommes peut-être pas aussi fans, mais ils se négocient tout de même à un assez bon taux de capitalisation. Cela peut donc nous permettre d'augmenter légèrement notre taux de capitalisation net tout en espérant obtenir un meilleur rendement ajusté au risque.

Nous avons donc fait preuve d'un peu de créativité dans certaines de ces situations. Mais je pense que si vous regardez les catégories et les industries que nous avons ajoutées, cela ressemble assez à ce que nous avons fait. La façon dont nous avons procédé à ces transactions a été légèrement différente, puis nous avons ajouté une plus grande diversité de locataires au portefeuille.

John Kilachowski, analyste chez Wells Fargo

J'ai compris. C'est très utile. Et je suppose que cela m'amène à ma question suivante, qui serait un peu plus complexe du côté de la disposition au deuxième trimestre. Est-ce lié à l'offre Speedway ? Et si nous assistions à une augmentation des transactions de portefeuille et à une hausse des investissements nets, vous savez, si vous pouviez le faire, vous attendriez-vous également à ce que ce chiffre de disposition soit un peu plus élevé ?

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, c'est une bonne question. Donc, en ce qui concerne les transactions de portefeuille, s'il s'agit d'un portefeuille diversifié, nous sommes susceptibles de... vous savez, nous avons été très actifs en ce qui concerne les cessions. Cela nous a donc permis de vraiment établir des relations avec des personnes à qui vendre et sur lesquelles nous pouvons compter sur leurs performances. Je pense donc que vous pourriez constater une légère augmentation des dispositions si nous réalisons d'autres transactions de portefeuille. Mais chaque trimestre sera un peu différent.

C'est donc difficile à prévoir. Mais nous avons connu un troisième trimestre un peu similaire au deuxième trimestre en ce sens que nous avons conclu quelques transactions de portefeuille et que nous avons également été en mesure de vendre certains actifs que nous ne voulions peut-être pas détenir à long terme.

John Kilachowski, analyste chez Wells Fargo

Très utile, merci.

OPÉRATEUR

La prochaine question vient de Jay Kornreich avec Cantor Fitzgerald. Veuillez formuler votre question.

Jay Kornreich, analyste chez Cantor Fitzgerald

Hé, merci. Bonjour. Je veux juste revenir aux capitaux propres à terme. La méthode comptable des actions du Trésor a entraîné, je suppose, deux cents de dilution supplémentaires ce trimestre en ce qui concerne les prévisions annuelles. Alors je me demandais quand pensez-vous que cela pourrait atteindre un pic ? Et puis, d'une manière générale, étant donné que vous avez apparemment suffisamment de fonds propres pour répondre à vos besoins d'investissement à court terme pendant une bonne partie de l'année prochaine, mais que votre coût des capitaux propres continue de s'améliorer, je suppose, quelle est votre envie de continuer à exploiter des fonds propres supplémentaires à ces niveaux ?

Daniel P. Donlan — Directeur financier et trésorier

Ouais. Hey Jay, j'apprécie le commentaire. Si vous regardez le total de nos actions en circulation par rapport au nombre moyen pondéré d'actions, je pense qu'il est en quelque sorte de 38 % aujourd'hui. Cela devrait se normaliser à près de 15 % à la fin de l'année 2027. Il reste à voir où le cours de l'action augmentera par rapport aux contrats à terme en cours, mais il est certain que, du point de vue du pourcentage, les contrats à terme en cours se normaliseront, une fois de plus, plus près de 15 %.

Je pense donc que vous verrez probablement que la quantité de dilution du TSM atteindra probablement son maximum au troisième trimestre. Cela dépend en quelque sorte de l'évolution du cours de l'action. Ensuite, nous allons en quelque sorte baisser à partir de là, non seulement nominalement, mais aussi en pourcentage. Je pense donc que cela répond à la première partie. Je pense à la deuxième partie sur l'équité : vous avez raison, nous n'avons rien à faire si nous ne choisissons pas. Mais je pense que dans la mesure où le marché de l'investissement reste aussi robuste qu'il l'a fait, je pense que nous utiliserons probablement le guichet automatique au cours du troisième trimestre et peut-être au quatrième trimestre, afin de garder une longueur d'avance sur nos besoins en capital.

Mais je pense que nous pouvons certainement choisir d'être sélectifs compte tenu de notre influence. Nous avons vu arriver une sorte de grosse moitié avant, alors nous voulions prendre de l'avance. Et avec l'inclusion du S&P 600, nous avons obtenu une tonne de liquidités, et nous voulions en tirer parti au cours de la deuxième moitié du mois de juin. Cela a donc également accéléré nos besoins par rapport à ce à quoi nous nous attendions lorsque nous avons publié nos prévisions en avril de cette année.

Jay Kornreich, analyste chez Cantor Fitzgerald

Merci, Dan, tout cela m'a été utile. Et pour en revenir au commentaire concernant l'inclusion récente dans le S&P 600, qui devrait apporter des liquidités et de nouveaux investisseurs passifs, je suppose qu'y a-t-il d'autres objectifs d'entreprise supplémentaires que nous devrions surveiller en ce qui concerne l'inclusion dans les indices, les nouvelles notations de crédit, l'émission d'obligations non garanties ou tout autre objectif que nous devrions simplement avoir sur le radar ?

Daniel P. Donlan — Directeur financier et trésorier

Oui, je veux dire, en ce qui concerne les inclusions dans les indices, rien ne me vient à l'esprit. J'espère que nous resterons dans les 600 pendant très longtemps, car cela se traduira par une participation assez importante parmi les fonds passifs. Je pense que le prochain type de... les objectifs de l'entreprise sont nombreux, mais en ce qui concerne la notation de crédit ou les notations de crédit supplémentaires, Fitch a déjà obtenu un triple B négatif. Nous nous adresserons probablement à d'autres agences au début de l'année prochaine, ce qui nous ouvrirait ensuite aux marchés obligataires publics, une activité que nous sommes très enthousiastes à l'idée d'exploiter en 2027.

Je pense donc que cela devrait être... c'est en quelque sorte notre objectif à moyen terme.

Jay Kornreich, analyste chez Cantor Fitzgerald

OK. Très bien. Merci beaucoup.

OPÉRATEUR

Merci Et votre prochaine question vient de Michael Goldsmith d'UBS. Veuillez formuler vos questions.

Michael Goldsmith, analyste chez UBS

Bonjour. Merci beaucoup d'avoir répondu à ma question. Je suppose que, compte tenu de l'augmentation du coût du capital, vous avez parlé un peu de la possibilité de conclure certaines transactions de portefeuille et de recruter peut-être des locataires de meilleure qualité que ce que vous auriez fait normalement. Est-ce que cela se fait au détriment du maintien de écarts plus importants chez certains des locataires les plus traditionnels avec lesquels vous avez interagi par le passé ? Ou est-ce juste comme si, pour le même prix que celui que nous paierions pour ce qui serait traditionnel, nous serions en mesure d'améliorer la qualité de notre base de locataires ?

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, Michael. Franchement, je pense que nous avons été un peu surpris de constater que certaines des offres de portefeuille que nous avons pu obtenir aux prix que nous avons obtenus. Mais je pense que cela est dû au fait qu'un si grand nombre de portefeuilles ont été mis sur le marché en assez peu de temps, de sorte qu'il a été difficile pour certains autres de les acheter tous. J'aurais donc pensé que cela aurait été un trimestre tout à fait unique, mais nous assistons à une dynamique similaire au troisième trimestre.

Mais oui, je dirais que si vous regardez le taux de capitalisation que nous avons atteint ce trimestre, je pense que ce qui l'a vraiment fait chuter à 7,4 contre 7,5, ce qui est, vous savez, minime, c'est l'offre Speedway à 6,75, l'offre UPREIT que nous avons conclue. Cela a en quelque sorte fait baisser les choses. Si vous retirez ça, nous sommes probablement, vous savez, entre 7,5 et 7,6. Nous n'avons donc pas vraiment eu à nous écarter en matière de prix. Nous ne nous attendons pas non plus à ce que cela se produise au troisième trimestre. Donc, vous savez, tant que cette dynamique se poursuivra sur le marché, nous y participerons.

Si ce n'est pas le cas, nous pouvons certainement passer rapidement à une approche plus similaire à celle que nous avions adoptée au quatrième et au premier trimestre.

Daniel P. Donlan — Directeur financier et trésorier

Ouais. Et bonjour, Michael, une grande partie du 7,4 était arrondi, et parfois le 7,5 est arrondi. Ainsi, le delta entre le type de transaction que nous avons effectué est en fait inférieur à 10 points de base lorsque vous arrondissez.

Michael Goldsmith, analyste chez UBS

J'ai compris. Merci pour ça. D'après ce que j'ai compris, vous continuez à vous lancer dans l'épicerie avec Sprouts, et la pénétration de cette activité au sein de votre portefeuille, de l'épicerie en général, reste élevée. Pourtant, selon Albertsons, aujourd'hui, l'action est en forte baisse. L'entreprise a noté que les épiceries de base étaient confrontées à une pression croissante en raison de la baisse des tendances des unités industrielles et de la prudence accrue des consommateurs. Donc, vous savez, il est clair que tous les épiciers ne sont pas égaux, mais que pensez-vous des produits d'épicerie de votre portefeuille ?

Et n'importe quelle mise à jour de la part des locataires de la catégorie des épiceries serait utile. Merci.

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, bien sûr. Donc, vous savez, évidemment, nous sommes attentifs à ce qui se passe pour les consommateurs et, vous savez, aux marges que nous constatons dans l'ensemble des épiceries, et en fait, nous constatons que les grands opérateurs ont été en mesure, vous savez, d'augmenter les prix un peu plus et de résister un peu mieux. Il est certainement extrêmement important d'avoir un bilan très constant et conservateur dans ce secteur. Vous ne souhaitez pas combiner un effet de levier opérationnel avec un effet de levier financier. Donc, vous savez, nous nous sentons très à l'aise avec les actifs que nous avons en matière d'épicerie. Ils génèrent de très fortes ventes qui se répercutent en quelque sorte sur les résultats financiers grâce à une couverture des loyers très élevée dans ce secteur.

Donc, tant que nous avons l'impression d'acheter de bons actifs aux loyers du marché ou en dessous de ceux-ci avec une couverture de loyer élevée, vous savez, nous aimons le secteur, mais vous devez faire attention à ne pas simplement vous associer à un opérateur et à faire attention aux actifs que vous achetez. Mais nous sommes convaincus des atouts que nous avons dans ce secteur et de la couverture des loyers dont nous disposons.

Michael Goldsmith, analyste chez UBS

Merci beaucoup. Bonne chance dans la deuxième moitié de terrain.

Mark Manheimer, Directeur général

Merci, Michael.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de Smedes Rose de Citi. Veuillez formuler votre question.

Nick Joseph, analyste chez Citi

Merci. Ici Nick Joseph. Vous avez mentionné le conservatisme dans le type de guide sur les acquisitions qui pourrait être publié au second semestre de l'année. Quelle est votre visibilité alors que nous sommes sur le point d'arriver à la fin du mois de juillet ? Et où en est ce gazoduc aujourd'hui par rapport à ce qu'il était en moyenne au cours de la dernière année environ ?

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, bien sûr. Ouais. Je veux dire, nous assistons à un marché des acquisitions très sain. Je pense que nous sommes dans une situation très similaire à celle dans laquelle nous nous trouvions il y a trois mois lors de cet appel. Il n'y a donc aucune raison réelle de penser que nous devrions nous attendre à un véritable ralentissement au troisième trimestre. Et c'est vraiment, je veux dire, nous avons encore quelques achats à faire pour le troisième trimestre, mais une grande partie est terminée. Vous savez, nous n'avons pratiquement aucune visibilité sur le quatrième trimestre et, vous savez, non seulement, vous savez, sur les transactions auxquelles nous serons en mesure d'accéder, mais aussi sur ce à quoi ressemblera la macroéconomie et où se situent les taux de capitalisation.

Et nous ne voulons pas nous surpasser. Nous voulons bénéficier de cette flexibilité, en particulier s'il est possible que les taux de plafonnement augmentent.

Smedes Rose, analyste chez Citi

Bonjour, c'est Smedes. Je voulais juste faire suite à certains des commentaires que vous avez faits un peu plus tôt au sujet de l'épicerie. Mais en ce qui concerne vos locataires qui se concentrent plus ou moins sur les consommateurs bas de gamme, avez-vous des nouvelles de leur part, simplement en termes de tendances qui pourraient vous inciter à réfléchir à la façon dont vous souscrivez certains de ces types de baux ?

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, c'est une bonne question. Je veux dire, je pense que l'économie en forme de K est bel et bien réelle. La partie inférieure de la jambe est certainement sous pression. Donc, si nous voulons avoir un secteur que nous n'avons pas, franchement, nous sommes très exposés aux consommateurs bas de gamme, heureusement. Mais je pense, vous savez, que ce dont vous avez vraiment besoin, c'est d'avoir une véritable proposition de valeur. Et, vous savez, qu'il s'agisse d'un produit basé sur les besoins dont ils ont besoin pour survivre, ou qu'il existe une véritable proposition de valeur pour ce consommateur qui l'incitera à se rendre dans ces magasins.

Mais nous nous assurons vraiment, vous savez, d'avoir une couverture de loyer très saine et, vous savez, un crédit aux entreprises avec un peu moins de risques. La majeure partie de cette somme sera réservée à des locataires de première qualité, des établissements dans lesquels nous savons qu'ils s'engagent à long terme et qui génèrent de très solides flux de trésorerie et où nous disposons d'une certaine marge de manœuvre, car les consommateurs à faible revenu sont certainement sous pression.

Smedes Rose, analyste chez Citi

Merci. J'apprécie.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de Wes Galaday, du ministre Baird. Veuillez formuler votre question.

Wes Galaday, analyste chez Baird

Bonjour, les gars. Revenons aux commentaires sur la réussite des transactions de portefeuille. Est-ce que vous bénéficiez d'une réduction sur votre portefeuille ou simplement, vous savez, d'aucune prime ? Que constatez-vous exactement sur les prix qui ont changé ?

Mark Manheimer, Directeur général

C'est assez drôle, Wes. Vous savez, nous avons vu certains portefeuilles vraiment bien commercialisés après plusieurs cycles d'enchères. Et je pense qu'ils se vendent à un prix assez important et substantiel. Mais ceux qui sont peut-être un peu plus petits, vous savez, je pense que si nous atteignons les taux de capitalisation que nous avons obtenus pour la qualité de ce que nous retirons, vous savez, je n'irais pas jusqu'à parler d'escompte, mais je dirais que c'est, vous savez, très similaire à ce que nous faisions dans le passé.

C'est donc probablement assez proche, vous savez, de l'absence de prime, de remises. Alors peut-être à égalité. Mais certaines des plus importantes offres sur lesquelles nous avons enchéri mais que nous n'obtenons pas, franchement, je pense qu'elles sont toujours plus chères.

Wes Galaday, analyste chez Baird

OK, tout ça vient de moi.

Mark Manheimer, Directeur général

Merci. Merci, Wes.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de Greg McGinnis de la Deutsche Bank. Veuillez formuler votre question.

Greg McGinnis, analyste à la Deutsche Bank

Salut, Greg McGinnis de la Deutsche Bank. Je voulais revenir à votre commentaire précédent sur les transactions de portefeuille qui arrivaient sur le marché. Je suis curieux de savoir si vous avez un point de vue sur les raisons qui motivent ces transactions sur le marché. Et je sais que vous avez mentionné une modération attendue qui ne s'est pas encore concrétisée. Mais si l'on peut s'attendre à un ralentissement dans ce domaine, qu'est-ce qui pourrait en être la cause ?

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, je veux dire, chaque offre a sa propre raison d'être mise sur le marché. Il est donc un peu difficile de trop généraliser. Mais nous avons certainement vu en 2021, 2020 et même au début de 2022, de nombreux acteurs sortir du bois en achetant des propriétés de très haute qualité et en tirant parti de leurs dettes très bon marché. Et cette dette arrive à échéance. Cinq ans se sont écoulés et ils doivent maintenant me demander si je veux le refinancer et voir mes liquidités se détériorer ou si je veux faire volte-face et vendre ces actifs parce qu'ils sont toujours négociables.

Et dans de nombreux cas, les gens décident que le meilleur résultat pour eux est de vendre le portefeuille à un revenu plus important. Et, vous savez, je pense que c'est de la conduite, cela entraîne beaucoup de choses. Nous en assistons à une recrudescence au troisième trimestre. Donc, vous savez, si vous extrapolez simplement quand les gens se sont montrés agressifs en 2021 et 2022, cela pourrait se poursuivre en 2027 si vous ajoutiez simplement cinq ans à la période pendant laquelle les gens achetaient ces portefeuilles et les assemblaient.

Mais on ne sait jamais vraiment, vous savez, quel sera le calcul pour ces personnes, quelle est leur situation financière et où se situent les taux d'intérêt.

Greg McGinnis, analyste à la Deutsche Bank

OK, merci. Et puis le trimestre dernier, vous avez mentionné un pool limité d'actifs couverts en dessous de 1 %. L'un de ces problèmes a-t-il été résolu au deuxième trimestre ou dans une partie du pool de dispositions ?

Daniel P. Donlan — Directeur financier et trésorier

Oui, nous avons vendu l'un de ces actifs. Et puis nous en avons aussi eu un dont nous nous attendions à ce qu'il commence à monter en rampe et qui est sorti de ce seau. Et nous pourrions continuer à explorer le couple qui reste.

Greg McGinnis, analyste à la Deutsche Bank

Super, merci.

Mark Manheimer, Directeur général

Merci, Greg.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient d'Eric Borden de BMO Marchés des capitaux. Allez-y, s'il vous plaît.

Eric Borden, analyste chez BMO Marchés des capitaux

Bonjour à tous. Merci d'avoir répondu à ma question. Vous continuez à ajouter des produits d'épicerie, des magasins C et des QSR, comme vous l'avez dit dans vos remarques précédentes. Compte tenu des opportunités d'acquisition dans ces catégories, dans quelle mesure êtes-vous prêt à augmenter votre exposition à ces catégories ? Et quel niveau de concentration commencerait à vous mettre mal à l'aise du point de vue de la construction de votre portefeuille ?

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, non, c'est une bonne question. Je veux dire, vous savez, nous le ferons, nous n'aimons jamais refuser une bonne offre. Donc, tu ne dis jamais jamais en quelque sorte. Je ne veux donc jamais m'enfermer totalement. Mais, vous savez, nous avons toujours eu un plafond un peu souple en ce qui concerne, vous savez, l'objectif de plus de 15 % de l'industrie. Vous savez, les industries que nous aimons vraiment, où cela devient un peu plus doux. Vous savez, si vous augmentez d'environ 20 %, alors peut-être que nous commencerons à envisager de vendre certains de ces actifs, vous savez, certains des autres actifs de cette catégorie.

Nous n'avons pas vraiment envie de le voir, vous savez, d'atteindre ce niveau. Mais, vous savez, s'il y a une bonne transaction et que, vous savez, nous pensons vraiment que c'est notre meilleur rendement ajusté au risque, nous pouvons, vous savez, saisir ces opportunités, mais ensuite envisager de vendre certains actifs et de les réduire en quelque sorte, comme vous l'avez vu faire par le passé avec, vous savez, certaines concentrations de locataires.

Eric Borden, analyste chez BMO Marchés des capitaux

Super, merci. Ensuite, ma prochaine question concerne simplement la dépréciation que vous avez constatée au cours du trimestre, la charge de 4,2 millions de dollars. Pourriez-vous simplement fournir un peu plus de détails à ce sujet, s'il s'agit ou non d'un problème isolé spécifique à un actif ou s'il s'agit d'un thème plus large ?

Daniel P. Donlan — Directeur financier et trésorier

Oui, je veux dire, c'est généralement lorsque nous vendons beaucoup d'actifs. Vous savez, que nous les ayons achetés il y a trois ou quatre ans, alors que les taux de capitalisation étaient bien plus bas et que vous ayez assisté à une certaine expansion des taux de capitalisation, simplement à la vente de certains actifs, c'est tout. Et la raison pour laquelle nous les inscrivons dans les livres et pour quoi nous les vendons, c'est que chaque fois que vous vendez beaucoup, vous aurez des déficiences. Mais cela a ensuite été largement compensé par la hausse des ventes. Vous en aviez donc beaucoup qui ont été revendues à des gains et d'autres à des pertes.

La plupart du temps, il s'agit simplement d'acheter un portefeuille. Franchement, il s'agit de la façon dont vous les répartissez ou de la façon dont les comptables veulent que vous les répartissiez. Donc je ne le ferais pas, il n'y a pas grand-chose à lire là-dedans. Mais si vous regardez le gain sur les ventes, je pense que cela a largement compensé les dépréciations.

Eric Borden, analyste chez BMO Marchés des capitaux

Très bien, j'apprécie. Merci pour le temps que vous m'avez accordé.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient de Michael Gorman de BTIG. Veuillez poursuivre avec votre question.

Michael Gorman, analyste chez BTIG

Oui, merci. Bonjour Je me demande simplement, à la suite de la transaction Speedway, si vous voyez d'autres opportunités d'utiliser la structure UPREIT sur le marché des transactions ? Et si c'est le cas, cela vous offre-t-il un avantage tarifaire ? Êtes-vous généralement en concurrence avec d'autres acheteurs publics pour ce type de transactions ?

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, c'est une bonne question. J'essaie de ne pas parler d'autres concurrents lors de ces appels, mais j'ai remarqué que l'un de nos concurrents avait également conclu sa première transaction d'unités OP ce trimestre. Je ne sais donc pas s'il y a trop de choses à lire, mais oui, nous adorons la structure UPREIT. Nous adorons effectuer ce type de transactions lorsque nous le pouvons. Et évidemment, à l'heure actuelle, notre devise est très attrayante pour eux et elle l'est pour nous. Nous avons utilisé un cours boursier de 21 dollars lors de la transaction UPREIT, qui était légèrement supérieur à celui où notre action se négociait à l'époque.

C'est donc rentable, moins de frais. Il s'agit simplement d'un moyen beaucoup plus efficace de déployer des capitaux. Les gens l'apprécient vraiment parce que cela leur permet d'éviter les impôts et de devenir des actionnaires très réticents. J'adore vraiment la structure. Je ne serais pas surpris d'en voir plus dans le futur. Mais ils vont être ponctuels et, vous savez, vous ne pouvez en quelque sorte pas compter sur eux. Mais quand ils apparaissent, vous savez, nous sommes certainement de grands fans de l'utilisation de cette structure.

Michael Gorman, analyste chez BTIG

Génial. C'est utile. Et puis peut-être que pour en revenir à l'exposition à l'IG, elle a légèrement diminué. Cela est-il dû au fait que le portefeuille se développe, mais qu'il est moins ciblé ou moins nécessaire en raison d'une plus grande diversification ? Ou est-ce que vous êtes tous en train de dire que vous pensez qu'IG est un peu mal évalué sur le marché en termes d'opportunités alors que vous continuez à développer votre portefeuille ?

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, bien sûr. Je veux dire, je pense que c'est un peu plus dans ce dernier cas. Beaucoup de facteurs entrent en ligne de compte dans les rendements ajustés au risque, et c'est pour nous. C'est, vous savez, où allez-vous vous rendre, où pouvez-vous vous attendre à ce qu'il y ait une perte sur une propriété ? Et, vous savez, à quoi ressemble ce pourcentage par rapport aux prix que vous êtes en mesure d'atteindre sur le marché ? Et il y a beaucoup de facteurs qui entrent en ligne de compte dans le risque et, vous savez, le crédit n'en est qu'une partie.

Les deux autres éléments qui sont tout aussi importants, parfois plus importants, sont, vous savez, dans quelle mesure cette location sera-t-elle difficile et dans quelle mesure l'engagement en faveur de cet emplacement et de cette mission est-il essentiel ? Et cela sera retiré de la couverture des loyers. Si un locataire génère une grande partie de ses flux de trésorerie depuis votre location, il y restera. S'ils ne gagnent pas d'argent là-bas, ils n'y resteront pas. Donc, que le crédit disparaisse ou non, à la fin de la durée du bail, ils décideront de quitter votre propriété de toute façon.

Et puis, dans quelle mesure cet immobilier est-il fongible ? Sera-t-il facile de faire payer le même loyer ou plus à quelqu'un d'autre ? Et y aura-t-il beaucoup d'informations associées à cela ? Il y a juste beaucoup de choses là-dedans. Je pense donc que la chose la plus simple à signaler est le crédit. Et je pense que la chose la plus simple à partager avec les investisseurs et à les mettre à l'aise est de leur proposer un pourcentage élevé de titres de qualité supérieure. Mais je pense qu'au fil du temps, nous existons depuis six ans et n'avons eu pratiquement aucune perte de crédit.

Je pense donc que nous sommes des souscripteurs éprouvés à ce stade, et je pense que notre objectif principal est de continuer à sortir et à obtenir les meilleurs rendements ajustés au risque. Et lorsque les taux d'intérêt ont augmenté, vous avez vu la note hors placement, en quelque sorte une déclaration générale, voir les taux de capitalisation augmenter considérablement. Du côté de la catégorie investment grade, de nombreux acheteurs étaient toujours prêts à payer des taux de capitalisation très bas pour ces actifs, de sorte que les taux de capitalisation n'ont pas augmenté autant pour cela.

Vous n'obtenez donc tout simplement pas les mêmes rendements ajustés au risque, dans la plupart des cas, mais pas dans tous les cas. Nous voyons donc la combinaison des domaines dans lesquels nous pouvons atteindre, vous savez, notre limite d'efficacité à l'heure actuelle, c'est en quelque sorte dans cette catégorie d'investissement de 30 à 35 %, ce qui est en fait plutôt un sous-produit de ce que nous achetons. Nous ne sommes pas vraiment concentrés là-dessus. Cela est juste assez constant par rapport à ce que cela a été un sous-produit de, vous savez, où nous enregistrons actuellement les meilleurs rendements ajustés au risque du marché.

Michael Gorman, analyste chez BTIG

Super, merci pour le temps que vous m'avez accordé.

Mark Manheimer, Directeur général

Merci, Michael.

OPÉRATEUR

Votre prochaine question vient d'Upal Rana de KeyBanc Capital Markets. Veuillez formuler votre question.

Upal Rana, analyste chez KeyBanc Capital Markets

Super, merci. Je voulais avoir votre avis à jour sur la concurrence sur le marché des transactions. Vous savez, compte tenu de la tendance à la hausse des coûts d'emprunt, constatez-vous une baisse de la concurrence dans l'ensemble ? Ou vous avez mentionné de nombreuses offres de portefeuille qui ont été mises en ligne en une seule fois ce trimestre et vous avez pu en obtenir quelques-unes à des prix attractifs malgré la qualité supérieure. Donc, n'importe quelle couleur serait utile, merci.

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, bien sûr. Donc, et nous n'avons toujours pratiquement aucune concurrence de la part des grandes institutions privées, qui ont fait la une des journaux. Notre concurrence continue d'être le marché 1031, composé de particuliers et de petits family offices, parfois de sociétés de placement immobilier publiques. Mais, vous savez, lorsque nous affrontons les autres FPI publiques, nous ne gagnons généralement pas ces transactions. Nous considérons donc que notre concurrence se limite davantage à l'acheteur du type 1031. Et ils empruntent généralement, en contractant une dette bancaire de 50 à 60 % sur leurs transactions, et ces taux d'intérêt ont rendu leur compétitivité plus difficile.

Je dirais donc que la concurrence est nettement plus faible.

Upal Rana, analyste chez KeyBanc Capital Markets

OK, super. Ensuite, je voudrais connaître votre point de vue sur la liste de surveillance alors que vous avez réalisé de nouveaux progrès en matière de réduction de l'exposition de certains de vos locataires en difficulté ce trimestre. Je voudrais simplement avoir votre opinion sur ces locataires et sur ce qu'il reste encore à faire. Et puis peut-être ce qui est actuellement intégré à vos conseils en matière de perte de crédit.

Mark Manheimer, Directeur général

Oui, bien sûr. Nous n'avons donc pas vraiment de locataires en difficulté. Je pense que nous avions peut-être quelques locataires qui n'étaient pas en faveur, et je pense que nous avons réduit ces concentrations de manière significative. Nous allons probablement réduire un peu la marge ici et là sur certains d'entre eux. Nous nous concentrons vraiment sur — si vous regardez l'histogramme de notre présentation, je pense qu'il se trouve à la page 13 — qui montre le crédit des entreprises et la couverture au niveau des unités de ces actifs. Nous voulons vraiment continuer à réduire la baisse des crédits aux entreprises et la baisse de la couverture au niveau des unités.

Vous avez constaté des progrès assez importants dans ce domaine, et nous continuerons sur cette voie.

Upal Rana, analyste chez KeyBanc Capital Markets

OK, super. Cela m'a été utile. Merci.

OPÉRATEUR

Il n'y a pas d'autres questions pour le moment, je cède donc la parole à Mark Manheimer pour les remarques de clôture. Merci.

Mark Manheimer, Directeur général

Eh bien, merci à tous de vous joindre à nous aujourd'hui. Nous apprécions certainement l'intérêt que chacun porte à Netstreit.

OPÉRATEUR

Merci. Ceci met fin à la conférence d'aujourd'hui. Toutes les parties peuvent se déconnecter. Passe une bonne journée.

Avertissement : Cette transcription est fournie à titre informatif uniquement. Bien que nous nous efforcions d'assurer l'exactitude, cette transcription automatique peut contenir des erreurs ou des omissions. Pour les déclarations officielles de la société et les informations financières, veuillez vous référer aux documents déposés par la société auprès de la SEC et aux communiqués de presse officiels. Les déclarations des entreprises participantes et des analystes reflètent leurs points de vue à la date de cet appel et sont susceptibles d'être modifiées sans préavis.