Transcription de l'appel téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2026 de Brandywine Realty Tr

Jeudi, Brandywine Realty Tr (NYSE : BDN) a discuté de ses résultats financiers du deuxième trimestre lors de son appel de résultats. La transcription complète est fournie ci-dessous.

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Résumé

Brandywine Realty Trust a dépassé ou atteint son plan d'affaires pour le deuxième trimestre 2026, ses revenus spéculatifs ayant augmenté de 1 million de dollars et ses prévisions de fidélisation des locataires revues à la hausse grâce à de solides renouvellements et expansions.

La société a réalisé 208 millions de dollars de ventes d'actifs et prévoit un total de 305 millions de dollars d'ici la fin du troisième trimestre, en utilisant le produit principalement pour la réduction de la dette et le maintien de soldes de lignes de crédit minimaux.

L'activité de location de Brandywine a été robuste, 353 000 pieds carrés ayant été loués au deuxième trimestre et prévoit d'utiliser 192 millions de dollars provenant des ventes pour améliorer ses indicateurs de crédit, dans le but d'obtenir un statut investment grade.

Le taux d'occupation du portefeuille en propriété exclusive s'est amélioré, passant à 90,6 % loués et à 89,1 % occupés, avec une activité importante sur les marchés de Philadelphie et d'University City.

Les projets de développement de la société, tels que One Uptown et 3151, progressent avec une croissance significative du pipeline, et l'hôtel Radnor a ouvert ses portes avec succès, atteignant des objectifs d'occupation quasi complets.

Brandywine prévoit de racheter des obligations assorties de coupons élevés et pourrait utiliser 5 à 10 % du produit pour des rachats d'actions, en se concentrant sur le retour à des indicateurs investment grade.

La société a enregistré une perte nette de 31,7 millions de dollars au deuxième trimestre, avec des flux de trésorerie d'exploitation de 0,13 dollar par action, légèrement en deçà du consensus, et s'attend à une amélioration des indicateurs de la dette grâce à la poursuite des ventes d'actifs et des réductions de la dette.

Transcription complète

OPÉRATEUR

Merci de votre présence et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2026 de Brandywine Realty Tr. À l'heure actuelle, tous les participants sont en mode écoute uniquement. Après la présentation du conférencier, il y aura une session de questions-réponses. Pour poser une question au cours de cette session, vous devrez appuyer sur l'étoile 11 de votre téléphone. Si vous avez obtenu une réponse à votre question et que vous souhaitez vous retirer de la file d'attente, appuyez à nouveau sur l'étoile 11. Pour rappel, l'émission d'aujourd'hui est en cours d'enregistrement.

J'aimerais maintenant vous présenter votre animateur de l'émission d'aujourd'hui, Jerry Sweeney, président et directeur général. Allez-y, monsieur.

Jerry Sweeney, président et directeur général

Jonathan, merci beaucoup. Bonjour à tous. Merci d'avoir participé à notre appel de résultats du deuxième trimestre 2026. Je suis accompagné de Dan Palazzo, notre vice-président principal et directeur de la comptabilité, et de Tom Wirth, notre vice-président exécutif et directeur financier. Avant de commencer, certaines informations discutées lors de l'appel d'aujourd'hui peuvent constituer des déclarations prospectives au sens de la loi fédérale sur les valeurs mobilières.

Bien que nous estimions que les estimations reflétées dans ces déclarations reposent sur des hypothèses raisonnables, nous ne pouvons garantir que les résultats escomptés seront atteints. Pour plus d'informations sur les facteurs susceptibles d'avoir une incidence sur nos résultats anticipés, veuillez consulter notre communiqué de presse ainsi que nos derniers rapports annuels et trimestriels que nous déposons auprès de la SEC. Dans le cadre de nos commentaires préparés aujourd'hui, Tom et moi passerons brièvement en revue les résultats du deuxième trimestre et présenterons les principales hypothèses qui sous-tendent nos prévisions pour le second semestre de l'année.

Ensuite, Dan, Tom et moi sommes disponibles pour répondre à toutes vos questions. Tout d'abord, du point de vue de l'exploitation, de la gestion de portefeuille et de la liquidité, le deuxième trimestre a produit des résultats supérieurs ou conformes à notre plan d'affaires. Cela est mis en évidence par l'augmentation de nos revenus spéculatifs d'un million de dollars, à mi-chemin des prévisions. De plus, grâce à des renouvellements et à des agrandissements de locataires meilleurs que prévu, nous avons augmenté notre gamme annuelle pour la fidélisation des locataires.

Tous nos autres indicateurs opérationnels et financiers pour l'ensemble de l'année restent inchangés par rapport à notre plan d'affaires initial pour 2026. Depuis notre dernier appel, des progrès importants ont été réalisés en ce qui concerne nos activités sur les marchés financiers, notamment en ce qui concerne les ventes d'actifs et notre refinancement 3025, que nous examinerons dans quelques instants. Les faits saillants trimestriels incluent la réalisation de 99 % de nos revenus spéculatifs au point médian révisé ; notre flux de trésorerie d'exploitation de 0,13 dollar par action au deuxième trimestre était supérieur aux prévisions de gestion que nous avions fournies lors de notre appel du premier trimestre et 0,01 dollar inférieur au consensus.

Nous maintenons notre point médian de 0,55 dollar pour l'ensemble de l'année et avons réduit en conséquence notre fourchette de prévisions de flux d'exploitation pour l'ensemble de l'année. Notre programme de renforcement de notre bilan progresse largement comme prévu : environ 208 millions de dollars de ventes d'actifs sont désormais terminées et le reste fait l'objet d'un accord avec des dépôts d'argent dur et devrait être clôturé au troisième trimestre. Nous avons relevé nos prévisions de ventes à 305 millions de dollars, soit une hausse de 15 millions de dollars par rapport à notre plan d'affaires, et pour toutes les ventes, nous avons atteint des prix conformes à nos prévisions initiales.

En examinant de plus près les activités du deuxième trimestre, de solides indicateurs opérationnels ont renforcé notre solide positionnement sur le marché et la préférence continue des locataires pour des espaces de haute qualité. Notre portefeuille en propriété exclusive est loué à 90,6 % et occupé à 89,1 %. Nous avons enregistré une absorption nette positive de 88 000 pieds carrés au cours du trimestre. Notre taux d'occupation et de location en fin d'année s'améliorera tout au long de l'année, car nous enregistrerons une absorption nette positive pour l'ensemble de l'année pour la première fois depuis plusieurs années.

Preuve supplémentaire de l'amélioration constante du marché sur lequel nous exerçons nos activités, les activités de location pour le trimestre ont totalisé 353 000 pieds carrés, dont 254 000 pieds carrés dans notre portefeuille en propriété exclusive et 98 000 pieds carrés dans nos coentreprises. Les locations à terme commençant après la fin du trimestre totalisaient 166 000 pieds carrés, la plupart étant occupées cette année. Nous avons également réalisé 18,3 millions de dollars de recettes liées aux spécifications. Cette surperformance par rapport à notre plan initial est principalement due au quartier central des affaires de Philadelphie et à nos activités à University City.

Le taux de rétention des locataires pour le trimestre a été de 85 %, ce qui nous a permis de porter notre taux de rétention à mi-parcours de l'année à 51 % à 53 %. Cette augmentation est due à des renouvellements non budgétisés et à de nouveaux agrandissements dans le quartier central des affaires de Philadelphie et dans la banlieue de Pennsylvanie. Notre ratio de fonds propres pour le trimestre était de 12,9 %, dans la fourchette de notre plan d'affaires 2026, et notre ratio de fonds propres depuis le début de l'année reste inférieur à notre fourchette de 2026 mais restera dans les limites des prévisions générales que nous avons fournies. Notre évaluation à la valeur de marché selon les PCGR était de 1,5 % ; l'évaluation à la valeur de marché de la trésorerie a diminué au cours du trimestre, mais nous prévoyons une amélioration des résultats au cours des deux prochains trimestres et maintenons nos prévisions pour l'ensemble de l'année. Nos résultats dans les magasins comparables étaient positifs de 0,5 % sur une base GAAP et de 1,9 % sur une base de trésorerie, tous deux dans les fourchettes de nos prévisions actuelles. Le volume des tournées au deuxième trimestre est resté au même niveau que le volume élevé enregistré au premier trimestre. Nous continuons également d'enregistrer de bons taux de conversion des circuits touristiques. Au cours des quatre derniers trimestres, 53 % de nos visites ont donné lieu à une proposition de location et 41 % ont été converties en contrats de location exécutés, ce qui est supérieur à notre moyenne historique.

Quelques commentaires supplémentaires concernant la dynamique du marché à Philadelphie, y compris nos portefeuilles CBD et University City. Nous sommes aujourd'hui occupés à 95 % et loués à 97 %, dont seulement 7 % par an jusqu'en 2028, et les niveaux d'activité globaux restent très élevés. Au cours du trimestre, nous avons poursuivi notre tendance à la surperformance du CBD pendant tout le premier semestre 2026, 54 % de tous les nouveaux baux signés dans nos sous-marchés du quartier central des affaires et universitaires portant sur une propriété de Brandywine, dépassant largement notre part de marché.

En outre, comme indiqué à la page 4 du SIP, nous surveillons des projets de conversion totalisant plus de 5,1 millions de pieds carrés, soit environ 11 % de l'inventaire total des bureaux de Philadelphie. Notre position sur le marché à Philadelphie continuera de s'améliorer à mesure que ces projets de conversion seront exécutés. Dans la banlieue de Pennsylvanie, nous sommes loués à 91 %, le sous-marché Radnor étant loué à 93 %. Nous continuons d'entrevoir de solides perspectives de développement pour tous nos postes vacants existants.

En revanche, Austin, avec 67 % d'occupation, continue d'être à la traîne par rapport au reste du portefeuille et entraîne une baisse de plus de 400 points de base du taux d'occupation global de notre entreprise. Notre taux d'occupation à la fin du trimestre d'Austin a été affecté négativement de 3,7 % en raison du fait que 405 Colorado, qui est loué à 100 %, a été mis en vente à la fin du trimestre puis clôturé. Le portefeuille de crédit-bail d'exploitation est en hausse de 13 %, soit 220 000 pieds carrés, par rapport au premier trimestre et demeure solide à un niveau légèrement inférieur à 2 millions de pieds carrés.

Ce pipeline comprend environ 456 000 pieds carrés de transactions à un stade avancé de négociation. En ce qui concerne notre bilan, nous restons en bonne forme du point de vue de la liquidité. Alors que nous avions un solde impayé sur notre marge de crédit à la fin du trimestre, nous avons remboursé ce solde dès réception de 192 millions de dollars de produits de vente. Il n'y a donc aucun solde impayé sur notre marge de crédit et nous avons 35 millions de dollars de liquidités en main. Notre objectif primordial est d'utiliser la grande majorité du produit de la vente pour réduire l'endettement des entreprises et améliorer encore les indicateurs de crédit.

Nous avons donc l'intention d'utiliser nos soldes de trésorerie et le produit de nos ventes pour réduire davantage la dette, notamment en rachetant des obligations dès ce trimestre et, dans une moindre mesure, en rachetant des actions. Par conséquent, en ce qui concerne notre programme de rachat d'actions prévu, jusqu'à ce que nous réalisions des progrès significatifs dans la réalisation de tous nos objectifs d'endettement et de tous nos indicateurs de crédit, nous prévoyons de n'utiliser qu'environ 5 % à 10 % de notre produit net pour racheter des actions. Conformément à cette approche et comme indiqué précédemment, notre plan pluriannuel est conçu pour revenir à des indicateurs de qualité supérieure.

À ce titre, nous prévoyons de maintenir un solde minimal sur notre marge de crédit et de continuer à améliorer tous nos indicateurs de crédit. L'exécution de notre programme de vente est un excellent catalyseur pour réduire les niveaux d'endettement globaux et améliorer encore tous les indicateurs de crédit. À noter que près de 50 % de nos obligations en circulation sont assorties de coupons supérieurs à 8,8 %, ce qui constitue une excellente opportunité de refinancement au cours des prochaines années, à condition que les marchés financiers restent positifs. En ce qui concerne les autres éléments de notre plan d'investissement, au cours du trimestre, nous avons remboursé le prêt à la construction de 3025 JFK grâce à un financement garanti de 90 millions de dollars sur sept ans sur notre composante résidentielle de VERA et à des paiements au moyen de notre marge de crédit non garantie. Cette transaction a dégrevé la composante de bureaux de l'immeuble pour l'inclure dans notre pool d'actifs non grevés, portant plus de 13 millions de dollars de revenus GAAP à notre bilan. Au cours du trimestre, nous avons également exercé notre première extension de six mois dans le cadre de notre facilité de crédit existante, reportant la date d'échéance à la fin de l'année 2026. Alors que nous terminons notre programme de recyclage des capitaux pour 2026 et d'autres activités sur les marchés financiers, nous poursuivrons notre travail productif avec notre groupe bancaire pour refondre l'installation pendant cette période de prolongation.

Compte tenu de l'activité de vente d'actifs et des financements, nous prévoyons que notre dette nette de base par rapport à l'EBITDA de fin d'année se situera, comme nous l'avons indiqué dans le SIP, dans une fourchette de 8,0 à 8,4 fois. Si l'on considère nos deux projets de développement restants, One Uptown et 3151, alors que nous n'avons que des résultats définitifs minimes à annoncer ce trimestre, les niveaux d'activité ont été assez importants. Notre portefeuille global pour ces projets est en hausse de plus de 10 % par rapport au trimestre précédent. Plus important encore, chez One Uptown, trois contrats de location sont en cours de finalisation et cinq propositions sont en cours de négociation pour un total de plus de 100 000 pieds carrés.

Au 3151, outre la poursuite de la construction du pipeline, nous avons un client de plusieurs étages qui négocie des baux avancés, et notre portefeuille global se situe toujours autour de 46 % pour les bureaux et 54 % pour les sciences de la vie. Nous avons également plusieurs autres prospects en discussion active et plusieurs autres propositions clés restent en suspens. En outre, en prévision de l'expiration d'IBM à Uptown ATX en 2027, nous prévoyons de commencer le réaménagement d'au moins un des bâtiments existants. Depuis l'annonce de cette initiative, nous avons construit un pipeline de plus de 1,1 million de pieds carrés, dont les dates de début de location vont de 2027 à 2028. La réaction du marché a donc été exceptionnelle.

Le premier bâtiment a une superficie de 157 000 pieds carrés et nous prévoyons de livrer ce bâtiment rénové au quatrième trimestre de l'année prochaine. Nous prévoyons que les niveaux de loyer seront inférieurs de 15 % à 20 % aux loyers requis pour One Uptown et pour les nouveaux développements, et nous visons un rendement de trésorerie supérieur à 8 %. De plus, à mesure que les besoins des locataires potentiels progresseront, nous prévoyons également d'effectuer des rénovations similaires dans plusieurs autres bâtiments du complexe. Notre complexe hôtelier Radnor a ouvert ses portes comme prévu en mai 2026.

Cet hôtel de 121 chambres est situé à côté de notre portefeuille Radnor Life Science de 2,1 millions de pieds carrés, de notre portefeuille de bureaux et du campus de Penn Medicine. L'hôtel constitue déjà un excellent équipement pour la base de locataires de Brandywine, les huit universités et collèges situés dans un rayon de huit kilomètres et le complexe Penn Medicine adjacent. Pour la période d'exploitation partielle de huit mois allant de mai, date de notre ouverture, à décembre 2026, notre pro forma prévoyait un total de 8 500 nuitées vendues à un ADR cible de trois cents.

À ce jour, en moins de trois mois d'activité, nous avons déjà réservé plus de 8 400 nuits d'hôtel, atteignant près de 99 % de nos prévisions d'occupation pour 2026 tout en maintenant notre objectif ADR. Ces premiers résultats sont donc très encourageants. Nous ouvrirons complètement nos deux offres de restauration d'ici la fête du Travail, et nous prévoyons de stabiliser le projet à la mi-2027. Et comme nous l'avons indiqué précédemment, une fois ce projet stabilisé, nous rechercherons activement d'autres structures de capital pour cette opération.

En ce qui concerne les marchés financiers, comme nous l'avons déjà souligné, nous avons dépassé l'objectif initial de notre plan d'affaires pour 2026 de 280 à 300 millions de dollars de ventes. Nous prévoyons de clôturer la totalité des 305 millions de dollars de ventes d'ici la fin du troisième trimestre. Nous avons plusieurs autres propriétés à vendre sur le marché alors que nous envisageons notre portefeuille de cessions d'ici 2027. Dans l'ensemble, la réaction du marché sur les actifs mis en vente a été très forte. L'intérêt a suscité un vif intérêt, les processus de marketing typiques ayant donné lieu à sept à dix offres qualifiées.

Tous les types d'acheteurs ont été mobilisés, y compris des gestionnaires de placements institutionnels, des FPI privés et un intérêt significatif de la part de capitaux privés et de family offices. En ce qui concerne les autres éléments de notre plan d'investissement, nous prévoyons de recapitaliser One Uptown et Solaris, notre projet résidentiel situé à Uptown ATX, au cours du second semestre 2026. Nous prévoyons une vente complète de Solaris et une coentreprise pari passu sur One Uptown. Ces initiatives permettront de récupérer un capital important, de réduire l'attribution de la dette tout en augmentant les liquidités.

Fort de cette vue d'ensemble, Tom va maintenant passer en revue nos résultats financiers du deuxième trimestre et nos perspectives pour le reste de l'année.

Tom Wirth, vice-président exécutif et directeur financier

Merci, Jerry, et bonjour. Notre perte nette du deuxième trimestre s'élevait à 31,7 millions de dollars, soit 0,18$ par action. Notre flux de trésorerie d'exploitation du deuxième trimestre s'est élevé à 23,6 millions de dollars, soit 0,13 dollar par action diluée, et était supérieur à nos prévisions du premier trimestre et inférieur de 0,01 dollar aux estimations consensuelles. Quelques observations générales pour le deuxième trimestre : la contribution des flux de trésorerie d'exploitation de nos coentreprises s'est élevée à 0,3 million de dollars, soit 1,2 million de dollars de plus que nos prévisions, en raison des revenus provenant des frais de résiliation et de l'amélioration de la location.

Les frais généraux et administratifs ont été inférieurs à nos prévisions de 0,2 million de dollars, principalement en raison du calendrier. Les autres revenus et les frais de résiliation se sont élevés à 2,2 millions de dollars, soit 0,3 million de dollars de moins que les prévisions en raison de la baisse des revenus liés aux frais de résiliation, et les frais liés aux tiers se sont élevés à 1,8 million de dollars, soit 3,0 millions de dollars de plus que les prévisions en raison de la hausse des frais de location à des tiers. Le bénéfice net d'exploitation au niveau de la propriété, les charges d'intérêts et les autres résultats prévisionnels par rapport aux résultats réels étaient généralement conformes. Si l'on considère nos indicateurs de la dette, les ratios du service de la dette et de couverture des intérêts du deuxième trimestre étaient de 1,7, tous deux égaux à nos résultats du premier trimestre.

Notre dette nette annualisée combinée et notre dette nette de base par rapport à l'EBITDA du deuxième trimestre étaient de 9,0 et 8,1, respectivement. Étant donné que la plupart de nos ventes et de notre réduction de la dette auront lieu au cours du troisième trimestre, nos indicateurs de levier sont similaires à ceux du premier trimestre. Au cours du second semestre, nous prévoyons une diminution de ces niveaux d'endettement. Composition du portefeuille : Au cours du deuxième trimestre, nous avons retiré quatre propriétés de notre portefeuille principal qui étaient destinées à la vente, totalisant environ 775 000 pieds carrés, et elles sont occupées à peu près à un peu plus de 91,5 %.

À titre de confirmation, les propriétés classées comme étant destinées à la vente sont supprimées de nos statistiques de base et opérationnelles. Sur la base des actifs vendus et des actifs détenus en vue de la vente, l'impact sur les statistiques de notre portefeuille pour 2026 sera négligeable. Au cours du deuxième trimestre, nous avons ajouté le 250 King of Prussia Road, notre propriété spécialisée dans les sciences de la vie de 168 000 pieds carrés située dans le sous-marché Radnor, à notre portefeuille de base alors que la propriété s'est stabilisée en juin. En ce qui concerne la liquidité et le financement, nous continuons de maintenir une solide liquidité avec 35 millions de dollars de liquidités disponibles et aucun solde impayé sur notre ligne de crédit non garantie, après avoir pris en compte l'activité commerciale annoncée en juillet.

En ce qui concerne les ventes, nous avons ajusté notre plan d'affaires pour augmenter les activités de cession en propriété exclusive. Comme Jerry l'a mentionné, nous avons augmenté notre objectif de vente à 305 millions de dollars, 208 millions de dollars étant déjà clôturés, et deux propriétés devraient fermer leurs portes au cours du troisième trimestre. La majeure partie de ces recettes sera utilisée pour réduire la dette et poursuivre notre retour à la catégorie investment grade. En ce qui concerne notre activité de rachat prévue sur les billets non garantis, nous nous concentrerons sur les billets dont les coupons sont plus élevés, car cela aura un impact plus immédiat sur l'amélioration de nos ratios de couverture.

Étant donné que ces obligations se négocient à une prime, nous encourrons des coûts ponctuels d'extinction de la dette ; toutefois, nous ne les avons pas inclus dans nos estimations ni dans nos prévisions actuelles en matière de flux de trésorerie d'exploitation. Nous avons également l'intention d'utiliser une partie de ces recettes, comme Jerry l'a mentionné, pour racheter certaines actions de manière opportuniste. Du point de vue de l'activité de financement, le prêt de construction consolidé de 178 millions de dollars qui devait arriver à échéance en juillet 2026 a été remboursé en juin. Nous avons financé le remboursement au moyen d'un prêt garanti sur la partie résidentielle de la propriété d'un montant total de 90 millions de dollars et de notre ligne de crédit non garantie pour dégrever la propriété.

Le financement garanti de 90 millions de dollars sur sept ans a été échangé contre un taux global fixe de 5,8 %. En ce qui concerne la facilité de crédit, notre ligne de crédit non garantie avait une date d'échéance initiale de juin 2026 avec deux prolongations de six mois jusqu'en juin 2027. Alors que nous achevons notre programme de ventes et de réduction de la dette, nous continuons à travailler avec notre groupe bancaire et prévoyons de finaliser un amendement à plus long terme au cours de la période de prolongation initiale de six mois. En ce qui concerne les recapitalisations : alors que nos coentreprises continuent de louer et que nos flux de trésorerie s'améliorent, nous prévoyons de recapitaliser les deux derniers projets de développement d'actions privilégiés dans des structures de coentreprises en actions ordinaires pari passu au cours du second semestre de l'année, notre participation passant à une participation minoritaire ou à une vente pure et simple. Nous avons accordé deux prêts existants pour nos projets ATX. Bien que nous prévoyions toujours de conclure ces transactions au cours du second semestre de l'année, nous avons estimé que la prolongation des prêts nous laisserait le temps de mener le processus de recapitalisation sans nous soucier des échéances. La recapitalisation de ces deux projets générera des recettes en espèces comprises entre 40 et 50 millions de dollars qui seront utilisées pour réduire davantage notre endettement en propriété exclusive, et aura une légère augmentation des bénéfices et améliorera l'effet de levier.

Nous continuons d'être de plus en plus optimistes quant à la mise en œuvre de notre programme de vente de terrains cette année, mais nous n'avons pas inclus les recettes, les gains ou les pertes fonciers dans nos résultats ou nos prévisions. Si l'on se fie aux prévisions du troisième trimestre, le bénéfice d'exploitation au niveau de l'immobilier s'élèvera à environ 69,5 millions de dollars, soit 3 millions de dollars de moins qu'au deuxième trimestre. Cette baisse supplémentaire est principalement due aux actifs détenus en vue de la vente qui ont été clôturés en juillet et qui entraîneront une réduction de 5 millions de dollars du bénéfice d'exploitation net au troisième trimestre par rapport au deuxième trimestre.

La baisse du bénéfice d'exploitation est partiellement compensée par l'impact trimestriel de l'hôtel Radnor, qui a débuté ses activités en mai et générera une augmentation de 1,2 million de dollars d'un trimestre à l'autre. Nous avons également procédé à la stabilisation du 250 King of Prussia Road, qui s'est stabilisée en juin et aura également cet effet trimestriel au troisième trimestre. La contribution des flux de trésorerie d'exploitation de nos coentreprises atteindra le seuil de rentabilité au troisième trimestre. Les frais généraux et administratifs pour le troisième trimestre s'élèveront à 7,5 millions de dollars.

La diminution séquentielle est conforme à celle des trimestres précédents et est principalement due au calendrier de comptabilisation des charges de rémunération différée. Notre fourchette annuelle est maintenue entre 36 et 37 millions de dollars. Le total des charges d'intérêts, y compris les coûts de financement différés, s'élèvera à environ 40 millions de dollars, dont 400 000 dollars d'intérêts capitalisés. Nous avons abaissé notre fourchette de frais d'intérêts pour l'ensemble de l'année de 6,5 millions de dollars à mi-parcours pour tenir compte de la baisse anticipée des soldes d'endettement.

Comme indiqué précédemment, dans le cadre du rachat éventuel de nos obligations non garanties, nous pourrions encourir des frais d'extinction ponctuels qui ne sont actuellement pas inclus dans nos prévisions. Les frais de résiliation et les autres revenus totaliseront 2,8 millions de dollars. Les frais nets liés aux tiers s'élèveront à environ 1,5 million de dollars, les revenus d'intérêts à 500 000 dollars et notre nombre d'actions entièrement dilué sera de 180 millions de dollars. Pour plus de clarté, les résultats prévus ci-dessus sur notre fourchette de flux de trésorerie d'exploitation de base se situeront entre 0,13 et 0,15 dollar pour le troisième trimestre en cours.

En ce qui concerne notre plan d'investissement, le second semestre reste actif avec un total de 250 millions de dollars d'activité. Notre ratio de distribution en dollars canadiens au deuxième trimestre était de 103 %. Cependant, les paiements resteront dans la fourchette de notre plan d'affaires pour le reste de l'année, entre 70 % et 90 %, car nous prévoyons une amélioration progressive du ratio de distribution à mesure que les flux de trésorerie des opérations s'améliorent pour le reste de l'année. En ce qui concerne les utilisations plus importantes, nous avons des dépenses de développement de 40 millions de dollars. Nous détenons également 28 millions de dollars de dividendes ordinaires, 17 millions de dollars de capital destiné à maintenir les revenus, 25 millions de dollars de capital sans revenus et 10 millions de dollars d'apports de capitaux propres à nos coentreprises.

Les sources seront des flux de trésorerie de 55 millions de dollars après les ventes d'intérêts et d'actifs totalisant 290 millions de dollars. Sur la base du plan d'investissement, nous prévoyons d'avoir un faible solde impayé sur notre marge de crédit non garantie. Nous prévoyons que notre dette nette par rapport à l'EBITDA se situera toujours entre 8,4 et 8,8, et que notre ratio de charge fixe se situera entre 1,8 et 2,0. Ces ratios sont implicitement liés à l'exécution de notre programme de vente d'actifs et à la recapitalisation des développements de l'ATX.

Jusqu'à ce que les revenus provenant de nos projets de développement restants, en particulier 3151 Market, soient générés, nos ratios de levier resteront élevés. Cependant, notre programme de recyclage des ventes d'actifs génère des recettes qui réduiront les niveaux d'endettement et amélioreront nos indicateurs de levier pour les obligations et la facilité de crédit. Les avantages de cette situation seront signalés au cours des prochains trimestres alors que nous poursuivons l'exécution de ce programme. Je vais maintenant redonner la parole à Jerry.

Jerry Sweeney, président et directeur général

Super. Merci, Tom. Alors que nous terminons nos travaux et que nous nous tournons vers l'avenir, les conditions du marché continuent de se raffermir. Comme je l'ai mentionné, nous assistons à une augmentation mensuelle de notre portefeuille global sur tous nos principaux marchés. Notre équipe de location fait un excellent travail en s'assurant que nous capturons plus que notre part de marché des contrats de location dans l'ensemble de notre portefeuille. Et comme nous l'avons indiqué, 2026 connaîtra une croissance des bénéfices et une baisse de l'endettement en 2025, et nous nous attendons certainement à de nouvelles améliorations et à une nouvelle croissance en 2026.

Comme Tom l'a indiqué, alors que nous continuons à stabiliser et à recapitaliser ces projets, nous pensons qu'ils généreront un bénéfice d'exploitation supplémentaire significatif en 26, 27 et 28. Les bases sont donc posées et nous continuerons à tirer parti de la dynamique créée par nos équipes pour créer de la valeur à long terme. Sur ce, Jonathan, nous sommes ravis de donner la parole aux questions. Comme nous le faisons toujours, par souci de temps et de courtoisie, nous vous demandons de vous limiter à une question suivie d'un suivi.

OPÉRATEUR

Certainement. Merci. Et notre première question d'aujourd'hui vient de Steve Sakwa d'Evercore ISI. Votre question, s'il vous plaît.

Steve Sakwa, analyste chez Evercore ISI

Oui, merci. Bonjour Jerry et Tom. Pourriez-vous donner un peu plus de couleur au 3151 ? Je pense que vous avez dit que plusieurs utilisateurs des étages regardaient le bâtiment. Peut-être simplement parler de la nature de la location, vous savez, des sciences de la vie par rapport aux bureaux traditionnels. Et avez-vous constaté une amélioration significative sur le front des sciences de la vie alors que l'activité des marchés financiers s'est améliorée sur ce front au cours des six à neuf derniers mois ?

Jerry Sweeney, président et directeur général

Oui, bien sûr, Steven. Comment allez-vous ce matin ? Oui, 3151 — nous avons en fait un client de plusieurs étages qui en est à un stade avancé de négociation de bail en ce moment, donc nous pensons que cela évolue de manière très positive. Nous pensons que cela créera également un nouvel élan. Comme je l'ai mentionné, le portefeuille est en hausse d'environ 10 % par rapport au trimestre précédent. Je sais que Pipeline n'aboutit pas à un accord, mais c'est un signe avant-coureur de bonnes choses à venir. Nous sommes donc heureux que la vitesse de rotation reste très active.

Beaucoup de discussions sont en cours, les propositions avancent. En ce qui concerne le marché des sciences de la vie, nous assistons à un léger rebond. En fait, nous avons eu la chance d'organiser l'autre jour au Cira Centre un événement avec le gouverneur du Commonwealth de Pennsylvanie, Josh Shapiro, et un certain nombre d'autres notaires politiques, sénateurs des États, etc., pour annoncer que le Commonwealth, dans le cadre du budget de cette année, a adopté 125 millions de dollars, Innovate 2.0 Pennsylvania, qui vise à fournir un financement attrayant pour aider les entreprises des sciences de la vie à se développer.

Nous pensons que cela accélérera le taux de croissance et la structure du capital d'un certain nombre d'entreprises du secteur des sciences de la vie qui sont sélectionnées à la fois chez B.Labs et dans d'autres incubateurs de la ville, et cela donnera certainement un peu plus d'élan à ces locataires de niveau incubateur pour qu'ils déménagent vers des places réservées aux diplômés. Et nous discutons avec quelques locataires dans nos locaux de deuxième cycle qui occupent plus de place que 3 151. Donc, la ligne de tendance : l'accélération ne se produit certainement pas au rythme que chacun d'entre nous souhaiterait, mais la ligne de tendance est positive, elle semble durable, et nous sommes certainement impatients de décrocher quelques contrats de location pour franchir la ligne d'arrivée

Steve Sakwa, analyste chez Evercore ISI

OK, merci. Et puis, pour faire suite, je crois que vous avez dit que Solaris et One Uptown étaient essentiellement des ventes d'actifs en coentreprise au cours du second semestre de l'année. Peut-être simplement parler de la demande pour les actifs d'Austin en général, en particulier du côté des appartements, étant donné que ce marché est surapprovisionné. Et quel type de demande, je suppose, avez-vous constaté lorsque vous avez vendu 405 Colorado ?

Jerry Sweeney, président et directeur général

Oui, eh bien, en ce qui concerne la 405 Colorado, nous avons connu une activité remarquable. Et, vous savez, je suppose que si vous prenez du recul pendant une seconde, si vous regardez les activités qui se déroulent à Austin, notre objectif principal, comme je l'ai déjà dit lors des appels, est de tirer pleinement parti de l'opportunité de valeur à long terme que nous avons à Uptown. Et comme indiqué dans le SIP, nous avons réalisé d'excellents changements de zonage au cours de la dernière année environ, faisant passer notre FAR de 3:1 à 12:1 et augmentant notre limite de hauteur.

Il est donc certain qu'une grande partie de nos talents et de notre base de capital sera consacrée à la récolte de la valeur que nous pouvons créer chez One Uptown sur cette base. Notre programme de vente étant vraiment axé sur la réduction de l'effet de levier, nous avons examiné de nombreuses propriétés de notre portefeuille. 405 a été proposée comme une propriété qui, de toute évidence, était de très haute qualité, entièrement louée. Nous avons pensé que c'était le bon moment pour en optimiser la valeur. Nous avons vu une liste de candidatures très active de la part d'un certain nombre d'institutions de très grande qualité.

Nous avons conclu cette transaction il y a quelques semaines. Le prix de ce projet, supérieur à 700 dollars le pied carré, correspondait parfaitement à nos prévisions présumées. Donc, même si le marché du CBD compte plus de 5 millions de pieds carrés de logements vacants, y compris les espaces mis en ligne, et des niveaux d'absorption prévus entre 500 000 et un million de pieds carrés, malgré cette période de stabilisation de cinq à six ans, je pense que le profil de location et le WALT, durée de location moyenne pondérée, que nous avions sur 405 étaient très attrayants pour de nombreux investisseurs.

Je suis très heureuse de l'avoir à nouveau abordée. Cela nous permet de nous concentrer à nouveau sur One Uptown et Uptown ATX en général, et cela nous a permis de générer beaucoup de liquidités. Je regarde Solaris. Écoutez, nous avons réussi à absorber de l'espace chez Solaris, et nous avons testé le terrain auprès de nombreux investisseurs. Nous pensons qu'il est fort probable que nous obtenions une transaction à très bon taux de capitalisation pour ce projet dans les 60 à 90 prochains jours. L'immigration est toujours très bonne.

La croissance de l'emploi est toujours très bonne. Ainsi, même s'il y a une surconstruction temporaire d'appartements, le rythme d'absorption a été assez important dans toute la ville d'Austin.

Steve Sakwa, analyste chez Evercore ISI

Super. C'est tout pour moi. Merci.

Jerry Sweeney, président et directeur général

Merci, Steve.

OPÉRATEUR

Merci Et notre prochaine question vient de Seth Berkey de Citi. Votre question, s'il vous plaît.

Nick Joseph, analyste chez Citi

Merci. Nick Joseph est ici avec Seth. J'espère juste avoir plus de commentaires sur le processus de réflexion qui sous-tend la division entre les remboursements de la dette et les rachats d'actions. Il s'agit évidemment d'une augmentation du côté des rachats, mais reconnaissez le désir de revenir à des indicateurs de qualité supérieure. Je me demandais donc comment vous êtes parvenu à obtenir ce produit de 5 à 10 % pour le rachat.

Jerry Sweeney, président et directeur général

Oui, et salut, Nick, Tom et moi allons faire équipe, mais écoutez, encore une fois, comme je l'ai dit, l'objectif primordial est de passer à la catégorie Investment Grade, d'améliorer tous nos indicateurs de crédit. L'opportunité que nous avons, c'est que nous avons environ 900 millions de dollars d'obligations en circulation dont le taux d'intérêt nominal est de 8 %. Le fait de pouvoir minimiser ces paiements d'intérêts en rachetant de nombreuses obligations constitue donc un véritable accélérateur pour améliorer tous nos indicateurs de crédit. Lorsque nous examinons le rachat d'actions, il est vraiment considéré comme un complément au maintien de la neutralité des bénéfices grâce à l'impact de notre programme de vente.

À l'heure actuelle, nous visons un montant compris entre 5 et 10 % des recettes globales. J'ai mentionné que nous avions d'autres projets à vendre sur le marché. Tom a fait allusion à certaines de nos activités de vente de terrains. Nous sommes donc sur la bonne voie pour générer un excédent de liquidités et utiliser ces liquidités pour améliorer les indicateurs globaux de notre bilan, une partie de cette somme étant allouée pour tenir compte de l'importante dislocation entre ce que nous considérons comme la valeur des actifs et la position du cours de l'action.

Je veux dire, il est certain que la négociation d'une gamme d'actifs à 300 millions de dollars cette année, à notre taux de capitalisation cible compris entre les sept et les plus bas huit par rapport à la valeur de l'action, disons sur la base du taux de capitalisation, indique clairement que le cours de l'action tel qu'il se présente aujourd'hui est actuellement sous-évalué. Cela étant dit, l'objectif principal est d'améliorer tous mes indicateurs de crédit. Tom, tu n'as rien d'autre à ajouter à cela ?

Tom Wirth, vice-président exécutif et directeur financier

Oui, juste pour ajouter à cela, Seth, à ces niveaux de rachat, si nous les faisons réellement, et tout dépend de la situation des marchés, c'est que cela n'a pas vraiment d'impact significatif sur nos niveaux d'endettement pour le rachat de certaines actions par rapport aux niveaux de levier. Encore une fois, chaque dollar que nous endettons est important, mais nous pensons que le fait d'avoir un certain niveau de rachat dans cette zone à un chiffre n'aura pas d'impact considérable sur nos niveaux d'endettement.

En particulier lorsque nous essayons de racheter des obligations dont le coupon est inférieur à 8,5 % (le rendement à l'échéance se situe probablement entre les six et six), tout en nous permettant de nous désendetter et de maintenir les bénéfices dans une certaine mesure dans une position neutre.

Seth Berkey, analyste chez Citi

Et voici Seth. À titre de suivi, pouvez-vous simplement nous donner quelques informations sur la demande pour les locaux IBM que l'entreprise va libérer et que vous avez l'intention de rénover, et quel type de prélocation rechercheriez-vous pour commencer les 904 et 906 ?

Jerry Sweeney, président et directeur général

Ouais. Eh bien, bonjour, Seth. Écoutez, comme je l'ai dit, le pipeline est très, très encourageant depuis l'annonce de cette initiative. Je pense que cela tient en partie au fait que les gens voient la valeur de notre développement dans le centre-ville. Encore une fois, la mise en service de la gare au début de l'année prochaine atteint réellement notre objectif ultime de devenir le premier développement à usage mixte desservi par le transport en commun à Austin. Et Cap Metro prévoit que ce sera la deuxième gare la plus fréquentée de cette ligne.

Nous pensons donc que cela a vraiment attiré les entreprises à se tourner vers Uptown ATX. Ensuite, la possibilité de livrer ces bâtiments à un prix réduit par rapport aux nouveaux coûts de construction, avec des vitres allant du sol au plafond, des systèmes CVC et mécaniques entièrement rénovés, avec une présentation vraiment de première qualité, a séduit tout le monde. Et puis, bien entendu, ce sous-marché global, même si l'on tient compte de l'espace de sous-location, est vacant à moins de 8 %. Nous avons estimé qu'il y avait une véritable opportunité.

Le premier bâtiment que nous prévoyons de construire mesure donc environ 157 000 pieds carrés. Nous espérons conclure certains baux au fur et à mesure du processus de construction, mais le déménagement d'autres bâtiments dépendra certainement de la signature des baux. Nous pensons avoir de bonnes discussions en cours qui confirmeront cette thèse et nous verrons ce que le marché présentera. Mais le plan de match, selon nous, est qu'il existe une opportunité de fournir, au sein d'une communauté à usage mixte, des espaces de bureaux rénovés de très bonne qualité qui atteignent le prix recherché par de nombreuses personnes.

Et compte tenu de la base de commodités que nous construisons à Uptown, ainsi que de l'accessibilité des transports en commun, nous pensons que c'est une bonne recette pour réussir. Super, merci. Merci.

OPÉRATEUR

Merci Et notre prochaine question vient de la lignée de Upal Rana de KeyBank. Votre question, s'il vous plaît.

Upal Rana, analyste chez KeyBank

Super, merci. Jerry, juste en ce qui concerne la disposition de la 405 Colorado Tower, quel en était le taux de capitalisation ? Et puis, une fois que les 300 millions de dollars de cessions seront achevés cette année, qu'en seriez-vous de procéder à d'autres dispositions à partir de maintenant ? J'essaie juste de me faire une idée de ce qu'il reste à faire.

Jerry Sweeney, président et directeur général

Oui, je pense que de notre point de vue, nous cherchons à vendre davantage d'actifs. Je pense l'avoir mentionné dans notre commentaire. Nous avons un certain nombre d'actifs à vendre sur le marché. Nous n'avons pas mis en place d'objectif révisé pour 2026 et nous n'avons pas publié de prévisions pour 27. Mais lorsque nous examinons chaque actif de notre portefeuille, comme nous l'avons mentionné lors du dernier appel, nous analysons chaque actif, son profil de croissance relatif, le niveau d'investissement requis pour stabiliser ces propriétés et générer de la croissance pour l'entreprise.

Nous nous attendons donc à des ventes de l'ordre de quelques centaines de millions de dollars au cours des quatre à six prochains trimestres, alors que nous poursuivrons ce programme d'amélioration du bilan.

Tom Wirth, vice-président exécutif et directeur financier

Le 405, nous avions un dossier qui situait le taux de capitalisation autour de huit, peut-être légèrement au-dessus de cela. Le cash serait légèrement inférieur à cela. Mais c'est essentiellement le taux de capitalisation que nous avons obtenu pour cet actif selon les PCGR.

Upal Rana, analyste chez KeyBank

Bien, d'accord, super, cela m'a été utile. Et puis, rien qu'en ce qui concerne le taux d'occupation, vous savez, il s'est amélioré de 80 points de base pour atteindre 89 et le pourcentage loué a également augmenté. Vous avez donc indiqué que cette année serait votre première année d'absorption nette positive depuis longtemps. J'essaie donc de me faire une idée du calendrier d'occupation dans la dernière moitié de terrain. Il vous en reste 166 000 pour commencer et vous avez vendu plusieurs actifs, dont deux sont entièrement loués. Donc, je veux juste avoir votre avis sur ce point.

Et vos prévisions laissent-elles encore entrevoir une nouvelle amélioration au cours de la deuxième moitié de la période ?

Jerry Sweeney, président et directeur général

Oui, je pense qu'au fur et à mesure, nous aurons une absorption positive pour l'ensemble de l'année, comme nous l'avions indiqué lors de l'appel initial du plan d'affaires. Nous connaîtrons une baisse au troisième trimestre, puis nous reprendrons de la vigueur au quatrième trimestre. Nous maintenons donc nos objectifs d'occupation et de location de fin d'année. Pour répondre à votre question, je pense qu'en général, nous sommes très encouragés par le nombre de locataires qui reviennent sur le marché. Nous pensons que le parti pris en faveur de bâtiments de qualité, d'opérateurs de qualité et d'opérations efficaces reste largement intact.

Et nous pensons qu'avec notre équipe de location et de gestion immobilière sur le terrain, je pense que c'est honnêtement l'une des raisons pour lesquelles nous enregistrons autant d'activité par rapport à notre part de marché. Nous pensons donc qu'il existe une véritable opportunité d'amplifier le biais de qualité de notre portefeuille et de notre équipe. Et je pense que c'est l'une des raisons pour lesquelles ce pipeline continue de se construire. Je veux dire, le fait que notre portefeuille soit en hausse d'un trimestre à l'autre a en fait permis de renforcer nos stratégies de location et de marketing, et nous n'allons pas vraiment nous reposer tant que nous n'aurons pas atteint à nouveau ce taux d'occupation bien supérieur à 90 %.

Si vous regardez nos actifs basés en Pennsylvanie (CBD Philadelphia, University City et les deux sous-marchés dans lesquels nous sommes présents en banlieue), nous nous en sortons vraiment bien. Austin fait face à un défi et nous avons mis en place des programmes pour y remédier au cours des prochains trimestres. Nous espérons également enregistrer une certaine absorption dans ce secteur, ce qui freinera notre taux d'occupation global et nos statistiques locatives, afin de minimiser cela au cours des prochains trimestres.

Upal Rana, analyste chez KeyBank

OK, super. Cela m'a été utile. Merci.

OPÉRATEUR

Merci Et notre prochaine question vient de Dylan Brzezinski de Green Street. Votre question, s'il vous plaît.

Dylan Brzezinski, analyste chez Green Street

Salut les gars, la plupart de mes questions ont reçu une réponse, mais je suppose que si vous pensez à toute forme de vente d'actifs restante, est-ce qu'il s'agira probablement d'actifs plus stabilisés, similaires à des actifs de base, ou d'un plus grand nombre d'actifs avec peut-être un poste vacant actuel ou imminent à l'horizon des prochaines années ? Pouvez-vous nous dire ce que vous pensez du portefeuille aujourd'hui ?

Jerry Sweeney, président et directeur général

Ouais, ouais. Excellente question. Bonjour Ce sera, sans être trop vague, un mix. Vous savez, je pense que nous avons, encore une fois, examiné attentivement et discipliné chaque actif et que nous avons procédé au calcul de la valeur actuelle nette. Nous testons constamment ce que nous pensons être les valeurs. Pour nous, il s'agit donc vraiment de savoir à quel moment chaque actif atteint sa valeur optimale compte tenu des conditions de marché actuelles. Donc, même si vous regardez ce que nous avons vendu cette année, nous avons vendu une propriété sous-louée de manière significative, car la réalité, de notre point de vue, était que le montant du capital requis pour stabiliser ce projet et le calendrier d'absorption prévu n'ont généré qu'un très faible rendement du capital investi. Donc, du point de vue de la valeur actuelle nette, nous avons pu, du point de vue des ventes aujourd'hui, dépasser cette valeur actuelle nette.

Nous procédons donc à l'exercice, Dylan, pour l'ensemble de l'entreprise. Nous avons jeté un coup d'œil aux 405 ou 500 North Gulph Road. Vous savez, les conditions de location moyennes pondérées du marché actuel étaient très attrayantes pour toute une série d'investisseurs. Nous avons donc estimé qu'il s'agissait d'un prix optimal pour générer les liquidités nécessaires à la mise en œuvre de la stratégie de bilan que nous avons mise en place. Je pense donc que vous devriez vous attendre à une combinaison de ventes d'actifs à l'avenir.

Comme Tom l'a mentionné, nous examinons également une grande partie de notre inventaire foncier et un certain nombre de ces parcelles sont en cours de vente. Et encore une fois, il s'agit d'un actif non rentable. À l'heure actuelle, notre principal objectif est de générer des liquidités afin d'améliorer notre bilan et notre profil de croissance à l'avenir.

Dylan Brzezinski, analyste chez Green Street

Et diriez-vous que, pour les actifs que vous avez mis sur le marché, vous savez, cet exercice qui consiste à comparer le type d'offres des marchés financiers à l'évaluation interne de la valeur de vos clients est plus précis lorsque vous regardez les actifs de base stabilisés ? Pouvez-vous simplement nous donner — j'essaie de me faire une idée, par exemple, au fur et à mesure que les acheteurs retournent sur le marché, y a-t-il, vous savez, un appétit plus profond pour des actifs peut-être plus orientés vers la valeur ajoutée par rapport au produit de base ?

Je suis juste curieux de savoir ce que vous en pensez ?

Jerry Sweeney, président et directeur général

Non, c'est une bonne question, et nous en débattons en interne. Je pense que le marché évolue. Il existe toujours des fonds de base, et je pense que les fonds de base sont vraiment axés sur la stabilité, la durée moyenne pondérée des contrats de location, la qualité des actifs, le positionnement des sous-marchés et la dynamique des sous-marchés, des questions clés. Mais nous assistons également à un retour intéressant d'une grande partie du capital à valeur ajoutée, qui consiste essentiellement à examiner le pipeline d'approvisionnement entrant dans le secteur des bureaux, qui est de minimis, comme le montrent toutes les prévisions.

Dans le cas de Philadelphie, juste pour prendre cet exemple, plus de 11 % de l'inventaire étant converti en logements, les politiques publiques prennent des mesures pour amplifier davantage les conversions de bureaux en logements. Vous pouvez en fait présenter un assez bon argument quantitatif selon lequel les fondamentaux du marché des bureaux s'amélioreront de façon spectaculaire au cours des prochaines années. Nous voyons donc arriver un certain nombre d'acheteurs à valeur ajoutée qui sont prêts à prendre le risque d'inoccupation et à ne pas payer trop cher pour cela aujourd'hui, mais à adopter des prix beaucoup plus agressifs qu'ils ne l'étaient il y a un an ou deux.

Et comme les marchés de la dette sont très fluides, cela amplifie également, je pense, le rythme de leur exécution. Je pense donc que c'est le bon moment pour examiner l'ensemble de notre portefeuille, identifier les actifs qui nous apporteront une forte croissance du point de vue de la qualité et des finances, puis utiliser les informations que nous donne la dynamique du marché lorsque nous discutons avec différents investisseurs afin de déterminer où nous voulons vendre des actifs et à quel prix est acceptable.

Dylan Brzezinski, analyste chez Green Street

Super. Jerry, merci pour cette explication réfléchie. J'apprécie. Passe une bonne soirée. Merci, Tom.

OPÉRATEUR

Merci Et pour rappel, si vous avez une question en ce moment, veuillez appuyer sur l'étoile 11 de votre téléphone. Notre prochaine question vient d'Anthony Pelloni de J.P. Morgan. Votre question, s'il vous plaît.

Anthony Pelloni, analyste chez J.P. Morgan

Oui, merci. Juste deux choses plus rapides à réfléchir. L'un d'eux se trouve dans les bâtiments d'IBM. À votre avis, quelles seront vos dépenses globales pour les repositionner et les remplacer ?

Jerry Sweeney, président et directeur général

Oui, je pense que pour le premier bâtiment, dont nous avons estimé le prix, je pense que l'idée est que nous serons quelque part dans les 60 millions de dollars. Cela comprend les travaux d'infrastructure connexes, tous les coûts informatiques et la réalisation de toutes les améliorations du bâtiment de base.

Anthony Pelloni, analyste chez J.P. Morgan

D'accord, et est-ce que ce serait un numéro de type similaire pour l'autre si vous le déplaciez dans la même direction ?

Jerry Sweeney, président et directeur général

Je pense que oui. Je pense que oui. J'hésite à vous donner une réponse définitive parce que nous sommes vraiment... nous fixons des prix pour tout cela en ce moment, mais c'est un bon ordre de grandeur. Je pense que le principal problème pour nous est, outre le chiffre des coûts, de savoir où se situeront les loyers par rapport aux nouveaux loyers de développement et nos rendements cibles se situant au-delà de 8 %. Nous examinons donc en quelque sorte ces indicateurs pour vraiment déterminer l'équation des coûts.

Anthony Pelloni, analyste chez J.P. Morgan

J'ai compris. Et puis juste la deuxième : alors que le récapitulatif de la coentreprise était attendu, vous avez évoqué une baisse de la participation. Quel sera selon vous, par ordre de grandeur, votre participation finale ?

Jerry Sweeney, président et directeur général

Oui, je pense que notre structure idéale, qu'il s'agisse de la collecte de liquidités, de la prise de bénéfices ou de l'amélioration du bilan, serait probablement un détenteur situé entre 10 et 20 %, avec un biais plutôt en faveur de 10 %. Comme je l'ai mentionné, à l'heure actuelle, le processus de réflexion actuel est le suivant : alors que nous discutons avec quelques partenaires du projet résidentiel à Austin, je pense que la tendance actuelle est de vendre ce projet, compte tenu de la hausse des prix.

Anthony Pelloni, analyste chez J.P. Morgan

J'ai compris. Merci.

Jerry Sweeney, président et directeur général

Merci.

OPÉRATEUR

Merci Ceci met fin à la session de questions et réponses du programme d'aujourd'hui. Je voudrais redonner le programme à Jerry Sweeney pour toute autre remarque.

Jerry Sweeney, président et directeur général

Jonathan, merci et merci à tous d'avoir participé à notre conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre. Nous sommes impatients de vous informer de l'avancement de notre plan d'affaires en octobre lors de notre appel du troisième trimestre. Et en attendant, passez un bel été. Merci beaucoup.

OPÉRATEUR

Merci, Mesdames et Messieurs, pour votre participation à la conférence d'aujourd'hui. Ceci met fin au programme. Vous pouvez maintenant vous déconnecter. Bonne journée.

Avertissement : Cette transcription est fournie à titre informatif uniquement. Bien que nous nous efforcions d'assurer l'exactitude, cette transcription automatique peut contenir des erreurs ou des omissions. Pour les déclarations officielles de la société et les informations financières, veuillez vous référer aux documents déposés par la société auprès de la SEC et aux communiqués de presse officiels. Les déclarations des entreprises participantes et des analystes reflètent leurs points de vue à la date de cet appel et sont susceptibles d'être modifiées sans préavis.