Transcription de la conférence téléphonique sur les résultats du troisième trimestre 2026 de D.R. Horton

Mardi, D.R. Horton (NYSE : DHI) a discuté des résultats financiers du troisième trimestre lors de son appel de résultats. La transcription complète est fournie ci-dessous.

Cette transcription vous est proposée par les API Benzinga. Pour accéder en temps réel à l'intégralité de notre catalogue, rendez-vous sur https://www.benzinga.com/apis/ pour une consultation.

L'appel de résultats complet est disponible sur https://www.webcaster5.com/Webcast/Page/1700/54062

Résumé

D.R. Horton a enregistré un bénéfice par action diluée de 3,20 dollars pour le troisième trimestre 2026, avec un bénéfice consolidé avant impôts de 1,2 milliard de dollars sur 9,2 milliards de dollars de revenus, soit une marge bénéficiaire avant impôts de 13,3 %.

La société a fermé 23 983 maisons, réalisant une marge brute de 20,7 % sur les ventes de maisons, et a généré 3,4 milliards de dollars de trésorerie provenant de ses activités d'exploitation au cours des 12 derniers mois, le tout étant remboursé aux actionnaires.

Les revenus des ventes de maisons se sont élevés à 8,7 milliards de dollars, avec un prix de clôture moyen en baisse de 2 % par rapport à l'année précédente pour atteindre 362 000 dollars, l'accent étant mis sur l'accessibilité, 65 % des transactions étant destinées à des acheteurs d'une première maison.

D.R. Horton a enregistré un taux d'annulation de 20 % au troisième trimestre, contre 17 % en glissement annuel, avec une marge bénéficiaire brute sur les ventes de maisons supérieure aux prévisions en raison de la baisse des coûts.

Les frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux ont augmenté de 8 % d'une année sur l'autre, et la société prévoit de maintenir une efficacité financière et des opérations disciplinées tout en s'attendant à générer 3 milliards de dollars de flux de trésorerie d'exploitation pour l'exercice 2026.

D.R. Horton prévoit un chiffre d'affaires consolidé compris entre 8,8 et 9,3 milliards de dollars pour le quatrième trimestre et des marges brutes des ventes de maisons relativement stables par rapport au troisième trimestre.

La société prévoit des revenus de 32,5 à 33 milliards de dollars pour l'exercice 2026, avec un taux d'imposition d'environ 25 %, et prévoit 2,5 milliards de dollars de rachats d'actions et 500 millions de dollars de dividendes.

L'efficacité opérationnelle a été soulignée, avec des temps de cycle améliorés et une attention particulière portée à la gestion des niveaux de stocks en fonction des conditions du marché.

D.R. Horton maintient un bilan solide avec 6,1 milliards de dollars de liquidités, en mettant l'accent sur la création de valeur à long terme et l'adaptabilité aux changements du marché.

Transcription complète

OPÉRATEUR

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du troisième trimestre 2026 de D.R. Horton, America's Builder. À l'heure actuelle, tous les participants sont en mode écoute uniquement. Une session de questions-réponses suivra la présentation officielle. Si quelqu'un a besoin de l'assistance d'un opérateur pendant la conférence, veuillez appuyer sur l'étoile 0 du clavier de votre téléphone. Veuillez noter que cette conférence est en cours d'enregistrement. Je vais maintenant donner la parole à Jessica Hansen, vice-présidente principale des communications de D.R.

Jessica Hansen, vice-présidente principale des communications

Merci, Paul, et bonjour. Bienvenue à notre appel pour discuter de nos résultats financiers du troisième trimestre de l'exercice 2026. Avant de commencer, l'appel d'aujourd'hui comprend des déclarations prospectives telles que définies par la Private Securities Litigation Reform Act de 1995. Bien que D.R. Horton pense que ces déclarations sont fondées sur des hypothèses raisonnables, rien ne garantit que les résultats réels ne seront pas sensiblement différents. Toutes les déclarations prospectives sont basées sur les informations dont D.R. Horton disposait à la date de cette conférence téléphonique, et D.R. Horton n'assume aucune obligation de mettre à jour ou de réviser publiquement les déclarations prospectives. Des informations supplémentaires sur les facteurs susceptibles d'entraîner des modifications importantes des performances figurent dans le rapport annuel de D.R. Horton sur le formulaire 10-K et son plus récent rapport trimestriel sur le formulaire 10-Q, tous deux déposés auprès de la Securities and Exchange Commission. La publication des résultats de ce matin et notre présentation de données supplémentaires sont disponibles sur notre site Web à l'adresse investor.drhorton.com, et nous prévoyons de déposer notre 10-Q plus tard cette semaine après cet appel.

Nous publierons également notre présentation actualisée pour les investisseurs sur notre site des relations avec les investisseurs dans la section Présentations sous Actualités et événements à titre de référence. Je vais maintenant donner la parole à Paul Romanowski, notre président-directeur général.

Paul Romanowski, président et directeur général

Merci, Jessica, et bonjour. Je suis également heureux d'être rejoint lors de cet appel par Mike Murray, notre directeur des opérations, et Bill Wheat, notre directeur financier. L'équipe de D.R. Horton a réalisé un troisième trimestre solide, marqué par un bénéfice par action diluée de 3,20 dollars. Le bénéfice avant impôts consolidé s'est élevé à 1,2 milliard de dollars sur 9,2 milliards de dollars de revenus, soit une marge bénéficiaire avant impôts de 13,3 %. Nous avons fermé 23 983 logements au cours du trimestre, ce qui se situait dans le haut de notre fourchette de prévisions, et avons réalisé une marge brute sur les ventes de logements de 20,7 %.

Nous restons concentrés sur l'efficacité du capital afin de générer de solides flux de trésorerie opérationnels et de fournir des rendements intéressants à nos actionnaires. Au cours des 12 derniers mois, nous avons généré 3,4 milliards de dollars de trésorerie provenant de l'exploitation et les avons intégralement reversés à nos actionnaires sous forme de rachats et de dividendes. Au cours des douze derniers mois clos le 30 juin, le rendement de nos stocks de construction résidentielle avant impôts était de 17 %, tandis que nos rendements consolidés des capitaux propres et des actifs étaient de 12,8 % et 8,5 %.

Notre rendement des actifs se classe parmi les 20 % les plus élevés de toutes les entreprises du S&P 500 au cours des trois, cinq et dix dernières années, ce qui démontre que notre modèle opérationnel discipliné et axé sur les rendements produit des résultats durables et nous positionne bien pour continuer à créer de la valeur. Nous travaillons chaque jour pour tirer parti de notre plateforme de pointe, de notre envergure inégalée, de nos opérations efficaces et de nos équipes expérimentées afin d'offrir des opportunités d'accession à la propriété à des prix abordables à un plus grand nombre d'Américains.

Soixante-cinq pour cent des transactions de notre société de prêts hypothécaires ce trimestre concernaient des acheteurs d'une première maison. Nos équipes gèrent chaque communauté avec discipline, en équilibrant le rythme, les prix, les incitations et les niveaux d'inventaire afin de répondre à la demande et de maximiser les rendements. Les contraintes d'accessibilité et la prudence des consommateurs continuent d'avoir une incidence sur la demande de logements neufs, et nos opérateurs continueront de s'adapter à l'évolution des conditions du marché.

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Le bénéfice du troisième trimestre de l'exercice 2026 s'élevait à 3,20$ par action diluée, contre 3,36$ par action au trimestre de l'année précédente. Le bénéfice net du trimestre s'est élevé à 905 millions de dollars sur des revenus consolidés de 9,2 milliards de dollars. Le chiffre d'affaires des ventes de maisons au troisième trimestre s'est élevé à 8,7 milliards de dollars pour 23 983 maisons fermées, contre 8,6 milliards de dollars pour 23 160 maisons fermées au cours du trimestre de l'année précédente. Notre cours de clôture moyen est resté stable de manière séquentielle et a diminué de 2 % d'une année sur l'autre pour atteindre 362 000$.

Ce prix est inférieur au prix moyen des logements neufs aux États-Unis d'environ 155 000 dollars, soit 30 %, ce qui reflète l'importance que nous accordons toujours à l'accessibilité.

Mike Murray, directeur des opérations

La valeur nette des commandes au troisième trimestre s'est élevée à 8,4 milliards de dollars pour 23 084 logements, soit un niveau stable par rapport au trimestre de l'année précédente. Notre taux d'annulation pour le trimestre était de 20 %, contre 17 % au cours de la période de l'année précédente et contre 16 % de manière séquentielle, dans notre fourchette historique normale. Le nombre moyen de communautés de vente actives a augmenté de 2 % de manière séquentielle et de 9 % d'une année sur l'autre. Le prix moyen des commandes nettes était de 365 600 dollars, soit essentiellement stable à la fois séquentiellement et d'une année sur l'autre.

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Notre marge bénéficiaire brute sur le chiffre d'affaires des ventes de logements au troisième trimestre était de 20,7 %, au-dessus de la limite supérieure de notre fourchette de prévisions, reflétant la baisse des coûts de construction et des incitations légèrement inférieures à celles du deuxième trimestre. Nous nous attendons toutefois à ce que les incitations restent élevées par rapport aux niveaux historiques. Au pied carré, les recettes des ventes de maisons et les coûts des lots sont restés stables de manière séquentielle, tandis que les coûts des briques et des briques ont diminué de 2 % par rapport à l'année précédente. Le chiffre d'affaires des ventes de maisons a diminué de 3 %, les coûts des briques et des briques ont diminué de 5 % et les coûts des lots ont augmenté de 5 %.

Nous prévoyons actuellement que la marge brute de nos ventes de maisons sera relativement stable au quatrième trimestre par rapport au troisième trimestre. Au troisième trimestre, nos frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux liés à la construction de logements ont augmenté de 8 % par rapport à l'année dernière, et les frais généraux, exprimés en pourcentage du chiffre d'affaires, se sont élevés à 8,3 %, contre 7,8 % au trimestre de l'année précédente. Nous restons concentrés sur la gestion disciplinée de notre plateforme afin de gagner des parts de marché de manière efficace, et nous prévoyons de retrouver un effet de levier opérationnel positif lorsque la croissance du chiffre d'affaires reprendra et que notre prix de vente moyen et nos taux d'absorption communautaire se stabiliseront.

Mike Murray, directeur des opérations

Nous avons mis en chantier 23 900 logements au troisième trimestre et nous avons terminé le trimestre avec 38 000 logements en inventaire, soit une baisse de 1 % à la fois séquentiellement et par rapport à l'année précédente. 23 300 de nos maisons au 30 juin étaient invendues. 7 600 de nos logements invendus étaient achevés, dont 600 sont achevés depuis plus de six mois. En ce qui concerne les maisons fermées au troisième trimestre, notre temps de cycle médian entre le début et la fermeture du domicile s'est amélioré d'environ trois semaines par rapport à l'année précédente. Nos temps de cycle améliorés nous permettent de conserver moins de stocks de logements et de les transformer plus efficacement.

Nous prévoyons que les mises en chantier au quatrième trimestre seront inférieures à celles du troisième trimestre, et nous continuerons à gérer nos niveaux d'inventaire et notre rythme de démarrage en fonction des conditions du marché. Au 30 juin, notre position sur les lots de construction résidentielle se composait d'environ 570 000 lots, dont 22 % appartenaient à des propriétaires et 78 % étaient contrôlés par le biais de contrats d'achat. Nous continuons à gérer activement nos investissements dans les lots, les terrains et le développement en fonction des conditions du marché. Nous restons concentrés sur les relations avec les promoteurs immobiliers à travers le pays afin de pouvoir construire plus de logements sur des terrains aménagés par d'autres.

Cette approche améliore l'efficacité de notre capital, nos rendements et notre flexibilité opérationnelle. Notre position sur les lots détenus est en baisse de 13 % par rapport à l'année dernière et, au troisième trimestre, 67 % des maisons que nous avons fermées se trouvaient sur des terrains développés par Forestar ou par des tiers, contre 66 % au trimestre de l'année précédente. Au cours du troisième trimestre, nos investissements dans la construction de logements dans les lots, les terrains et le développement se sont élevés à 2,1 milliards de dollars, dont 1,5 milliard de dollars pour les lots finis, 520 millions de dollars pour l'aménagement foncier et 75 millions de dollars pour l'acquisition de terrains.

Paul Romanowski, président et directeur général

Au troisième trimestre, nos activités de location ont généré un bénéfice avant impôts de 31 millions de dollars sur 266 millions de dollars de revenus provenant de la vente de 601 logements locatifs unifamiliaux et 339 logements locatifs multifamiliaux. Au 30 juin, notre inventaire de propriétés locatives totalisait 3 milliards de dollars, dont 2,7 milliards de dollars de propriétés locatives multifamiliales et 321 millions de dollars de propriétés locatives unifamiliales. Nous restons concentrés sur l'amélioration de l'efficacité du capital et des rendements de nos activités de location, et nous prévoyons actuellement que notre inventaire de biens locatifs se maintiendra autour de 3 milliards de dollars.

En ce qui concerne nos activités de services financiers, le bénéfice avant impôts pour le troisième trimestre s'élevait à 70 millions de dollars sur 221 millions de dollars de revenus, soit une marge bénéficiaire avant impôts de 31,9 %.

Mike Murray, directeur des opérations

Forestar, notre société de développement de lots résidentiels à participation majoritaire, a enregistré un chiffre d'affaires de 407 millions de dollars au troisième trimestre sur 3 659 lots vendus avec un bénéfice avant impôts de 49 millions de dollars. Au 30 juin, les lots détenus et contrôlés par Forestar totalisaient 92 000 lots. Soixante-six pour cent des lots détenus par Forestar font l'objet d'un contrat ou font l'objet d'un droit de première offre à D.R. Horton. Au cours du troisième trimestre, nous avons acheté 360 millions de dollars de lots finis à Forestar. Le solide bilan, la plateforme opérationnelle nationale et l'offre de lots de Forestar sont bien placés pour fournir des lots finis essentiels à l'industrie de la construction résidentielle et pour continuer à cumuler des parts de marché importantes au cours des prochaines années.

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Notre stratégie d'allocation de capital reste disciplinée et équilibrée, soutenant une plateforme opérationnelle qui génère des rendements attrayants et des flux de trésorerie opérationnels importants. Nous maintenons un bilan solide avec un faible effet de levier et une liquidité saine, offrant une flexibilité financière importante pour nous adapter à l'évolution des conditions et des opportunités du marché. Au 30 juin, nous disposions de 6,1 milliards de dollars de liquidités consolidées, dont 2,1 milliards de dollars de trésorerie et 4 milliards de dollars de capacité disponible sur nos facilités de crédit.

La dette totale à la fin du trimestre s'élevait à 7,1 milliards de dollars, dont 600 millions de dollars de billets de premier rang pour la construction résidentielle arrivant à échéance au cours des 12 prochains mois. Notre effet de levier consolidé au 30 juin était de 23 % et nous continuons de viser un effet de levier d'environ 20 % sur le long terme. Au cours des neuf premiers mois de l'année, les flux de trésorerie liés à la construction de logements provenant des activités d'exploitation se sont élevés à 1,3 milliard de dollars et les flux de trésorerie consolidés provenant des activités d'exploitation se sont élevés à 881 millions de dollars. Au cours du troisième trimestre, nous avons versé des dividendes en espèces de 0,45 dollar par action, pour un total de 127 millions de dollars, et notre conseil d'administration a déclaré un dividende trimestriel du même niveau qui sera versé en août.

Nous avons également racheté 4,2 millions d'actions ordinaires pour 616 millions de dollars au cours du trimestre, réduisant ainsi notre nombre d'actions en circulation de 6 % par rapport à l'année dernière. À la fin du trimestre, nos capitaux propres s'élevaient à 23,8 milliards de dollars, en baisse de 1 % par rapport à l'année dernière, tandis que la valeur comptable par action a augmenté de 5 % par rapport à l'année dernière pour atteindre 84,85 dollars.

Jessica Hansen, vice-présidente principale des communications

En ce qui concerne le quatrième trimestre, nous prévoyons actuellement un chiffre d'affaires consolidé de l'ordre de 8,8 à 9,3 milliards de dollars, le nombre de maisons fermées dans le cadre de nos activités de construction résidentielle se situant entre 22 500 et 23 000 logements. Nous prévoyons que la marge brute de nos ventes de logements pour le quatrième trimestre se situera entre 20,5 % et 21 % et que notre marge bénéficiaire avant impôts consolidée se situera entre 12,3 % et 12,8 %. Pour l'ensemble de l'exercice 2026, nous prévoyons désormais des revenus consolidés d'environ 32,5 à 33 milliards de dollars et des logements fermés par nos activités de construction résidentielle de 83 800 à 84 300 logements.

Nous prévoyons désormais un taux d'imposition sur les bénéfices d'environ 25 % pour l'exercice 2026 et nous prévoyons toujours un flux de trésorerie d'exploitation d'au moins 3 milliards de dollars, des rachats d'actions ordinaires d'environ 2,5 milliards de dollars et des paiements de dividendes d'environ 500 millions de dollars.

Paul Romanowski, président et directeur général

En conclusion, nos résultats et notre positionnement reflètent la force de nos équipes expérimentées, notre part de marché de premier plan, notre vaste présence géographique et notre volonté de fournir des logements de qualité à des prix abordables. Il s'agit d'éléments clés de notre plateforme opérationnelle qui soutiennent notre capacité à accroître notre part de marché, à générer des flux de trésorerie opérationnels importants et à rembourser régulièrement du capital à nos actionnaires. Nous sommes conscients de la volatilité et de l'incertitude qui pèsent actuellement sur l'ensemble de l'économie et nous resterons agiles et disciplinés alors que nous nous concentrons sur l'amélioration de la valeur à long terme de D.R. Horton. Enfin, je tiens à remercier toute la famille D.R. Horton, nos employés, les promoteurs immobiliers, les partenaires commerciaux, les vendeurs et les agents immobiliers pour leur dévouement continu et leur dur labeur. Nous restons déterminés à continuer d'améliorer nos activités et à créer des opportunités d'accession à la propriété pour encore plus de personnes et de familles. Ceci conclut nos remarques préparées. Nous allons maintenant organiser les questions.

OPÉRATEUR

Merci À ce stade, nous organiserons une session de questions-réponses. Pour gagner du temps, nous demandons aux participants de se limiter à une question et à donner suite à l'appel d'aujourd'hui. Si vous souhaitez poser une question, veuillez appuyer sur la première étoile du clavier de votre téléphone. Une tonalité de confirmation indiquera que votre ligne se trouve dans la file d'attente des questions. Vous pouvez appuyer sur la deuxième étoile si vous souhaitez retirer votre question de la file d'attente. Pour les participants utilisant des haut-parleurs, il peut être nécessaire de prendre votre téléphone avant d'appuyer sur les touches en forme d'étoile.

Un moment, s'il vous plaît, pendant que nous répondons aux questions. Et la première question d'aujourd'hui vient de John Lavallo d'UBS. John, ta ligne est en ligne.

John Lavallo, analyste chez UBS

Bonjour, les gars, et merci d'avoir répondu à mes questions. La première est que la stabilisation est un phénomène que nous avons entendu à de nombreuses reprises lors de nos vérifications des canaux, malgré la volatilité continue, non seulement du point de vue des taux d'intérêt, mais aussi du point de vue géopolitique. Êtes-vous d'accord avec cette évaluation et pensez-vous que nous en arrivons à un point où nous commençons à avoir un plancher ?

Paul Romanowski, président et directeur général

En ce qui concerne nos ventes, je dirais que nos ventes étaient relativement conformes à la saisonnalité normale. Ils étaient un peu plus calmes après notre appel en avril et nous voyons toujours de nombreux acheteurs dans nos bureaux de vente lorsque nous voyageons et devant des clients. Il suffit, vous savez, de les voir avoir un peu plus confiance dans l'économie globale et dans leur capacité à procéder à un achat dès aujourd'hui.

John Lavallo, analyste chez UBS

Compris. Et vous savez, vous savez, vous avez légèrement reculé, je crois, de 3 % par rapport à vos livraisons annuelles, alors que vous vous situiez dans la partie supérieure de la fourchette du troisième trimestre et que les commandes étaient stables d'une année sur l'autre. Je suppose donc que les perspectives revues à la baisse sont principalement dues à l'incertitude qui règne quant à la confiance des consommateurs et à la situation géopolitique à l'approche du quatrième trimestre, est-ce dû à des commandes peut-être inférieures aux prévisions internes au troisième trimestre, ou êtes-vous simplement en train de modérer la croissance pour maintenir la marge ?

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Il était inférieur à notre taux de vente interne attendu. Nous avions vraiment besoin d'une saisonnalité légèrement supérieure à la normale au cours du trimestre et nous avions l'impression d'être en mesure de le constater en début de trimestre. Cette demande s'est légèrement atténuée au cours du trimestre, d'où la réduction de notre guide annuel. Mais pour revenir à votre point de vue, John, êtes-vous satisfait du compromis que nous avons pu obtenir du point de vue de la marge brute en réduisant le volume des ventes ?

John Lavallo, analyste chez UBS

Oui, à 100 %. Merci, les gars.

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Stephen Kim d'Evercore. Steven, ta ligne est en ligne.

Stephen Kim, analyste chez Evercore ISI

Oui, merci beaucoup, les gars. Des résultats impressionnants dans un environnement que je considère comme assez difficile. Mais c'est en quelque sorte lié à ma première question. Lorsque vous pensez à l'environnement actuel et que vous examinez vos perspectives concernant, disons, les rendements à long terme tout au long du cycle, comment se situent ces résultats actuels par rapport à cela ? Considérez-vous que vos rendements actuels se situent dans la moyenne à long terme ou, si ce n'est pas le cas, quels sont les éléments qui, selon vous, pourraient entraîner une hausse ou une baisse de vos rendements à long terme ?

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Steve, nos rendements actuels sont inférieurs à ce que nous attendons. À plus long terme, nous avons nos marges, tandis que dans la fourchette historique à long terme, nous pensons que notre marge stabilisée à long terme devrait être légèrement supérieure à cela. Notre marge opérationnelle, y compris notre effet de levier sur les frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux, devrait être meilleure que cela au fil du temps, alors que nous enregistrons une croissance plus régulière. Notre chiffre d'affaires n'a pas connu de croissance depuis quelques années et nous sommes donc toujours en bonne position pour la croissance.

Donc, avec un léger effet de levier opérationnel, je pense que nous avons encore l'impression d'avoir la possibilité d'améliorer l'efficacité du capital de nos maisons, de nos stocks et de nos terrains. Nous continuons donc à nous concentrer sur ce point. Dans l'ensemble, nous nous attendons à ce que le rendement de notre capital, qu'il s'agisse du ROA ou du ROE, soit supérieur à long terme à ce qu'il est actuellement.

Stephen Kim, analyste chez Evercore ISI

Eh bien, c'est encourageant et j'apprécie cette couleur, Bill. La deuxième question concerne en quelque sorte l'échelle. Et je pense que vous avez parlé du retour de la croissance, c'est à ce moment-là que vous pensez pouvoir tirer parti des frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux. Et c'est logique. Cependant, j'étais curieux de savoir si vous pouviez contextualiser cela, étant donné que nous avons assisté à de nombreuses consolidations de l'industrie de la part de concurrents, tant étrangers que nationaux. Je me demande si vous pouvez nous dire ce que vous pensez de votre ensemble d'opportunités du point de vue de l'échelle.

En particulier, je sais que vous avez travaillé d'arrache-pied pour générer de nombreuses économies d'échelle et que votre volume est en quelque sorte stabilisé ici, mais vous parlez toujours de croissance future. Je suis donc curieux de savoir à quel point l'échelle est importante pour atteindre les gains d'efficacité que vous souhaitez ? Devons-nous penser qu'il existe un autre type de fonction d'étape plus volumineux qui pourrait débloquer certaines de ces opportunités ? Ou peut-être pourriez-vous y penser un peu différemment.

Tu pourrais nous expliquer ça.

Paul Romanowski, président et directeur général

Merci, Steve. Si vous considérez notre taille actuelle, ou le fait que nos revenus et notre absorption sont restés relativement stables au cours des deux dernières années, cela signifie que nous avons étendu notre présence. Nous avons ouvert une trentaine de marchés au cours des cinq dernières années et nous n'avons aucun effet de levier sur nos frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux en raison de cette présence. Mais je pense que cette présence géographique nous place dans une excellente position. Alors que nous assistons à un léger rebond de la demande, nous constatons un certain renforcement de la confiance des consommateurs et de la demande.

Nous pensons que nous sommes bien placés pour gagner en envergure à l'échelle nationale. Nous sommes également très satisfaits de notre positionnement au niveau local. Cette échelle est toujours très importante pour nous. Nous en voyons les avantages, nous y croyons, nous en parlons et nos opérateurs sont toujours en mesure de maintenir leur position sur le marché et de croître lorsque l'opportunité se présente pour nous. Pour rappel, nous ne sommes numéro un que sur la moitié des marchés sur lesquels nous opérons aujourd'hui. Nous avons donc encore de nombreuses opportunités de continuer à accroître notre part de marché au niveau local à travers le pays.

Stephen Kim, analyste chez Evercore ISI

C'est une excellente perspective. Merci, les gars.

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Alan Ratner de Zelman. Alan, ta ligne est en ligne.

Alan Ratner, analyste chez Zelman

Salut, les gars, bonjour. Merci pour les détails fournis jusqu'à présent et pour avoir répondu à ma question. De toute évidence, des résultats très impressionnants en termes de marge brute. Il semble que cela soit dû en grande partie à un contrôle des coûts très strict. Et je suis curieux, car vous pensez à l'environnement des coûts actuel. De toute évidence, vous avez fait un excellent travail en repoussant les fournisseurs et les commerçants et en réduisant les coûts dans la mesure du possible. Où pensez-vous en être dans ce processus ? Parce que si nous examinons au moins les annonces sur le béton canadien, je ne suis pas certaine de l'ampleur de votre activité.

Le niveau de carburant reste élevé. Pensez-vous donc qu'il est encore possible de réduire les coûts ou y a-t-il un risque que cela s'inverse au cours des prochains trimestres compte tenu de tous les obstacles que je viens de mentionner ?

Mike Murray, directeur des opérations

Nous avons perdu une partie de ta question, Alan, mais je pense en avoir saisi l'essentiel. Nous avons constaté une nette amélioration de nos efforts de maîtrise des coûts par rapport à l'année précédente, mais la bataille se poursuit et il y a certainement des obstacles en ce moment, en raison de certaines augmentations des coûts du carburant. Je ne pense pas que les modifications tarifaires récemment annoncées par le Canada auront un impact significatif sur D.R. Horton et notre présence. Mais j'espère que nous pourrons persévérer, peut-être apporter quelques améliorations supplémentaires aux coûts au cours des prochains trimestres.

Mais c'est plus difficile maintenant, alors que vous vous rapprochez d'un état optimal pour obtenir une amélioration significative à l'avenir.

Alan Ratner, analyste chez Zelman

Merci beaucoup.

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Matthew Bouley de Barclays. Matthew, ta ligne est en ligne.

Matthew Bouley, analyste chez Barclays

Bonjour à tous. Merci d'avoir répondu à la question. Je voulais poser une question sur les incitations. Je pense que vous avez dit que les incitations étaient légèrement inférieures d'un trimestre à l'autre. Vous avez indiqué que la demande avait légèrement diminué au cours du trimestre. Il semblerait que les spécifications finales aient légèrement augmenté et, de toute évidence, les taux d'intérêt sont là où ils sont. Il semble évident que vous vous orientez toujours vers cette marge brute séquentielle plate à l'avenir. Alors peut-être qu'il suffit de déballer ce qui est supposé en matière d'incitations.

Et pourquoi n'y aurait-il pas une sorte de frein incitatif progressif à l'avenir ?

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Eh bien, dans le contexte actuel, nous avons constaté une légère amélioration des incitations, mais comme Paul l'a mentionné, elles se sont légèrement atténuées plus tard au cours du trimestre. Nous nous attendons donc à ce que les incitations restent élevées. Et comme Mike l'a indiqué, il se peut que nous puissions encore réaliser des économies, mais nous avons réalisé une grande partie de ce que nous espérions réaliser aujourd'hui. Nous voyons donc où nous en sommes, c'est une perspective relativement stable pour le prochain trimestre. De toute évidence, une grande partie de nos ventes et de nos clôtures du trimestre se produisent au cours du même trimestre.

Il existe donc encore une certaine incertitude quant à ce qui pourrait être requis à l'avenir. Mais à l'heure actuelle, la visibilité dont nous disposons indique une marge relativement stable à l'approche du quatrième trimestre.

Matthew Bouley, analyste chez Barclays

OK, j'ai compris. Merci pour cela. Ensuite, en prenant du recul, je voulais vous poser des questions sur votre exposition au premier acheteur. Il semblerait que vous soyez aux deux tiers aujourd'hui, premier acheteur. Et nous pouvons revenir en arrière de nombreuses années. Il était une fois la moitié de l'activité, peut-être même moins de la moitié. Cela fait donc très longtemps que le mix est stable pour ce premier acheteur. Compte tenu de la situation dans laquelle se trouvent les premiers acheteurs aujourd'hui, diriez-vous que les deux tiers de votre activité actuelle se stabilisent peut-être ?

Vous attendez-vous à ce qu'il continue d'augmenter si vous le considérez comme la réponse aux besoins abordables du pays aujourd'hui ? Ou est-ce que vous l'examineriez et diriez-vous, vous savez quoi, peut-être que nous voulons vraiment nous tourner un peu vers ce genre d'acheteur qui emménage pour la première fois ? Je suis donc curieux de savoir comment vous positionnez l'entreprise de ce point de vue sur une période pluriannuelle. Merci

Paul Romanowski, président et directeur général

Le positionnement actuel de notre entreprise nous permet de continuer à voir une partie importante de nos acheteurs, dans cette fourchette des deux tiers, je crois, comme des acheteurs d'une première maison. Il est possible de monter un peu. Nous allons certainement le prendre. Si nous voyons plus d'acheteurs, nous sommes heureux de leur vendre une maison chaque jour. Cela dit, au fur et à mesure que nous pénétrons les marchés, nous profitons également de l'occasion pour monter légèrement sur le marché. Je pense donc qu'en combinant cela au niveau de la communauté et au niveau des divisions, nos opérateurs sont chargés chaque jour de trouver le marché, de le rencontrer.

Mais je m'attends à ce que le segment des acheteurs d'une première propriété soit relativement similaire à ce que nous observons ce trimestre.

Matthew Bouley, analyste chez Barclays

Très bien, merci, Paul. Bonne chance, les gars.

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Eric Bossard de Cleveland Research. Eric, ta ligne est en ligne.

Eric Bossard, analyste chez Cleveland Research

Bonjour Le bâton et la brique baissent de 5 %. Je suis curieux de savoir où vous voyez cela, si la main-d'œuvre joue un rôle important dans ce domaine, puis quelle est la voie à suivre à partir de là et comment cela influence ou contribue à la marge brute.

Mike Murray, directeur des opérations

Bien sûr, Eric. La majorité des économies que nous constatons concernent toujours l'encadrement, qui inclurait la main-d'œuvre. Comme je pense que nous en avons déjà parlé, nous payons beaucoup de choses clé en main, donc nous ne pouvons pas tout répartir parfaitement entre la main-d'œuvre et les matériaux. L'encadrement a été notre principale catégorie de coûts d'économie. De manière très positive, dans toutes nos principales catégories de coûts, nous avons constaté une baisse de nos coûts lors de la clôture au troisième trimestre. Je pense donc que nous nous attendons à ce que cela se maintienne au moins jusqu'au quatrième trimestre, peut-être jusqu'en 27.

Nous commençons à avoir à nouveau un léger vent de face en raison de la hausse des prix du bois d'œuvre. Mais nous nous sentons bien pour le prochain trimestre au moins.

Eric Bossard, analyste chez Cleveland Research

Ensuite, pour ce qui est de soutenir la marge brute ou de soutenir la capacité d'augmenter les incitations, comment envisagez-vous cela, prévoyez-vous cela ou comment cela se déroule-t-il ? Ensuite, vous avez indiqué assez clairement qu'au cours du trimestre, un peu moins de volume, un peu plus de marge. Est-ce la voie à suivre stratégiquement ? Je sais que ça bouge, mais est-ce que c'est le genre de plan A à partir d'ici ?

Mike Murray, directeur des opérations

Dans notre esprit, les incitations dans la structure des coûts, dans la structure des coûts standard et les incitations sont en quelque sorte des choses distinctes. Nous pensons à la propriété que nous voulons livrer sur le terrain, nous essayons de la construire le plus efficacement possible, puis nous cherchons à la mettre sur le marché à un prix approprié et à des incitations qui stimulent la demande sur le marché afin d'obtenir le rythme nécessaire pour générer le rendement dont nous avons besoin, puis nous gérons le rendement en essayant de réduire ou d'augmenter les incitations pour stimuler la demande ou améliorer la marge.

Deux parties distinctes de l'équation pour nous. C'était notre plan pour le trimestre dernier, et nous allons réagir au marché en fonction de ce que nous voyons d'un trimestre à l'autre, d'un mois à l'autre, et en fait d'une semaine à l'autre. Nous gérons donc nos activités, je pense, de manière très efficace, en répondant au marché tel qu'il se présente à nous. Nos opérateurs ont réalisé un excellent travail au cours du trimestre en termes de prévisions en matière de clôture et de marge. Nous avons pris la décision de conserver notre marge un peu plus que d'investir dans les unités, d'où la réduction de notre guide pour l'année.

Mais nous allons continuer à gérer l'entreprise de la manière la plus efficace possible afin d'obtenir les meilleurs rendements possibles au niveau de la communauté.

Eric Bossard, analyste chez Cleveland Research

Merci

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Sam Reed de Wells Fargo. Sam, ta ligne est en ligne.

Sam Reed, analyste chez Wells Fargo

Merci beaucoup à tous, et bon trimestre. Vous avez donné de nombreuses informations utiles sur l'inflation des coûts des lots. Je crois qu'il a augmenté de 5 % par rapport à l'année précédente au troisième trimestre. Je suis curieux de savoir ce qui est intégré à l'inflation des coûts des lots au quatrième trimestre. Ensuite, contextualisez l'endroit où vous pensez que l'article pourrait suivre jusqu'à l'année prochaine. Que vous vous attendiez à obtenir de l'aide simplement en raison du manque de ressources dans la chaîne d'approvisionnement horizontale ou que la hausse des coûts du pétrole puisse avoir des implications sur certains de ces intrants horizontaux. Merci.

Mike Murray, directeur des opérations

Nous nous attendons à une hausse similaire du coût des lots, même si nous constatons des économies et des avantages en termes de coûts de développement qui ne seront pas réalisés avant plusieurs trimestres après 27 et 28. Tout ce que nous voyons aujourd'hui. Attendez-vous donc à un niveau similaire d'inflation des coûts des lots à l'approche du quatrième trimestre.

Sam Reed, analyste chez Wells Fargo

C'est utile. Passons peut-être à la vitesse supérieure et abordons rapidement la question des frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux. Les dépenses de vente, dépenses administratives et autres frais généraux ont augmenté en dollars. Sachez qu'il y avait probablement un certain nombre de communautés là-dedans, mais si vous pouviez contextualiser certains des leviers à l'origine de la hausse des dollars de vente, dépenses administratives et autres dépenses de construction résidentielle d'une année sur l'autre, afin que nous puissions comprendre comment nous devrions envisager cela à la fois pour le trimestre et pour le quatrième trimestre. Merci.

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Oui, Sam, le principal moteur des frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux a été l'augmentation du nombre de nos communautés. Nos communautés actives ont augmenté de 9 % d'une année sur l'autre. Nos dépenses totales en dollars au titre des frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux ont augmenté de 8 %, ce qui correspond à ce chiffre. Et c'est une tendance depuis deux ou trois ans, puisque nous avons ajouté 30 marchés au cours des dernières années. Donc. Pourtant, notre volume, donc nos absorptions par communauté, ont légèrement diminué et nos revenus globaux n'ont donc pas augmenté, et nous avons ajusté nos ASP pour répondre également au marché.

Nous avons donc procédé à un certain désendettement au cours des deux dernières années. Mais au moment où nous commencerons à assister à une stabilisation des prix et du rythme d'absorption, nous nous attendons à être en mesure d'obtenir un effet de levier opérationnel sur les frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux. Mais pour l'instant, nous sommes dans une position où nous avons construit l'infrastructure et nous devons en voir la croissance à l'avenir.

Sam Reed, analyste chez Wells Fargo

Merci beaucoup. Je vous en suis reconnaissante.

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Ryan Gilbert de BTIG. Ryan, ta ligne est en ligne.

Ryan Gilbert, analyste chez BTIG

Bonjour, merci. Bonjour à tous. Je voulais revenir à la question d'inventaire des spécifications terminée. Il semble que les spécifications finales augmentent d'environ 2 100 maisons de manière séquentielle. Je pense que c'est plus que l'augmentation séquentielle habituelle. Est-ce que c'est plus que ce à quoi vous vous attendiez ? Cela est-il lié à certains des résultats plus faibles enregistrés en mai et juin, je suppose, par rapport à ce que vous avez observé à la mi-avril ? Et alors, comment devons-nous envisager les implications potentielles de la marge brute en cas de redimensionnement du nombre de spécifications ?

C'est vrai, d'accord. Oui, c'est logique. Merci. Ensuite, la deuxième question concerne la croissance du nombre de communautés. Je pense que vous avez déjà parlé de la décélération de ce taux de croissance pour atteindre un taux moyen à un chiffre à un moment donné. Je me demande simplement, compte tenu de la baisse continue du nombre de lots contrôlés, devons-nous recalibrer cette prévision de taux de croissance moyen à un chiffre ou pensez-vous pouvoir continuer à augmenter le nombre de communautés malgré la baisse du nombre de lots contrôlés ?

Mike Murray, directeur des opérations

Nous examinons donc le nombre de spécifications. Cela dépend de plusieurs facteurs. La première concerne certaines améliorations que nous continuons de constater en ce qui concerne la durée de nos cycles de construction. Nous finissons les maisons plus rapidement. Dans le même temps, nos communautés de vendeurs moyennes ont augmenté de 9 %. C'est donc une hausse supérieure à celle des spécifications complètes. Par conséquent, nous en avons moins par communauté en ce moment. Et puis l'autre partie de la marge avant, ces spécifications terminées sont terminées très récemment. Vous pouvez regarder nos anciennes spécifications et elles sont en fait en baisse de quelques centaines d'unités d'une année sur l'autre.

Nous sommes donc satisfaits d'avoir entamé le quatrième trimestre en mesure de fournir des prévisions de marge stables.

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Comme nous l'avons dit dans la partie scénarisée, nous prévoyons que nos débuts au quatrième trimestre seront inférieurs à ceux du troisième trimestre et nous continuerons à ajuster nos démarrages en conséquence en fonction de la demande que nous constatons. Sur le total de nos spécifications achevées, seules 600 ont été achevées et invendues depuis plus de six mois, soit une baisse par rapport aux 800 de manière séquentielle. Donc, pour reprendre le point de vue de Mike, la grande majorité de nos spécifications complètes sont très récentes.

Mike Murray, directeur des opérations

Oui, je pense que ce serait toujours notre scénario de base à long terme, à savoir que notre objectif serait d'avoir une croissance du nombre de communautés à peu près à un chiffre. Cela peut être un peu agité. En fait, il est resté dans les deux chiffres les plus bas depuis un certain temps. Nous avons constaté une légère modération, passant à 9 % d'une année sur l'autre ce trimestre et à 2 % de manière séquentielle. J'ai donc commencé à le voir baisser légèrement et je m'attends toujours à ce qu'il baisse à un chiffre au fil du temps.

Ryan Gilbert, analyste chez BTIG

OK, super. Merci beaucoup.

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Anthony Pettinari de Citi. Anthony, ta ligne est en ligne.

Anthony Pettinari, analyste chez Citi

Bonjour Je me demandais si vous pouviez parler d'une variation régionale significative que vous observez en termes de demande et de toute MSA qui se distingue comme étant plus ou moins forte. Et je suppose que c'est une question connexe, vous savez, nous avons entendu parler de certains MSA où l'exposition à la technologie est forte, vous savez, comme Bay Area, d'autres, comme Seattle, qui est faible. Y a-t-il quelque chose que vous êtes en train d'observer là-bas ? Il est parfois difficile de dire si c'est un avantage ou un inconvénient.

Paul Romanowski, président et directeur général

Je pense que ce que vous venez de mentionner est conforme à ce que nous constatons et assez conforme à ce dont nous avons parlé le trimestre dernier lors de l'appel, c'est-à-dire que dans notre zone d'activité nord, à savoir les États du centre de l'Atlantique, la vallée de l'Ohio, le Midwest, connaissent une vigueur relative sur la plupart de ces marchés, un peu plus de faiblesse dans le nord-ouest, et surtout si vous regardez Seattle, où nous avons assisté à une certaine évolution des emplois dans les logiciels et davantage de licenciements et certaines difficultés à la demande sur ces marchés.

Et cela correspond assez à ce que nous avons constaté au cours de ce trimestre.

Anthony Pettinari, analyste chez Citi

D'accord, d'accord. Et puis toutes les autres variations régionales que vous pourriez mettre en évidence en termes de, je ne sais pas, Sunbelt ou Northeast ou

Paul Romanowski, président et directeur général

Le marché de la Floride semble se comporter de manière assez constante à l'heure actuelle, et il en va de même dans le Sud-Est. C'était donc très encourageant.

Anthony Pettinari, analyste chez Citi

Super. Et puis je suppose qu'il y en a une dernière. Les coûts des briques et des briques diminuent d'année en année. Vous avez réduit les temps de cycle d'année en année. Existe-t-il une sorte de limite ou de plancher théorique pour les temps de cycle, en général ? Comment devons-nous y penser ?

Mike Murray, directeur des opérations

Vous ne nous entendrez jamais dire qu'il y a un seuil en termes de capacité à gérer nos activités de manière plus efficace. Cela dit, la réduction s'est faite davantage de la fin à la fin qu'elle ne l'a été du début à la fin. En d'autres termes, le temps du cycle de construction est descendu peut-être d'un jour, de manière séquentielle, je pense. Et la majeure partie de cette réduction s'est produite de complète à fin. Notre objectif sur le terrain et nos activités dans nos communautés sont donc de vendre les maisons plus tôt dans le processus.

Nous construisons des maisons au rythme le plus efficace jamais enregistré dans l'histoire de l'entreprise. Nous devons donc recommencer à vendre des maisons plus tôt dans le processus. Cela permettra de réduire le temps global du début à la fin du cycle. Et nous pensons qu'il est possible de le réduire davantage.

Anthony Pettinari, analyste chez Citi

Compris. Je vais le retourner.

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Rafe Jadrac de Bank of America. Rafe, ta ligne est en ligne.

Rafe Jadrac, analyste chez Bank of America

Bonjour. Merci d'avoir d'abord répondu à ma question. Pouvez-vous nous rappeler le décalage entre le moment où les prix du bois d'œuvre fluctuent et le moment où cela apparaît dans votre marge brute pour les maisons livrées ? Et puis la deuxième question, votre opérateur a été assez agile pour équilibrer marge et volume et, en quelque sorte, plus tôt cette année, il semblait qu'il y avait eu une augmentation du volume au premier semestre et il y a eu un ajustement ici. Pouvez-vous simplement parler de ce que vous voyez là-bas qui a en quelque sorte provoqué ce changement ?

Est-ce là que les commandes du troisième trimestre sont arrivées ? S'agit-il des perspectives pour le quatrième trimestre ? Et ensuite, que faudrait-il pour que vous reveniez à un volume plus agressif, compte tenu de vos ambitions de croissance à long terme et de la solidité de votre portefeuille de lots ?

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Cela prend généralement quelques trimestres pour que cela se produise, en fonction de la façon dont nous sommes fixés par rapport à un prix moyen au moment de la commande. Ensuite, ces maisons doivent passer par le processus de production pour être vendues et fermées pour n'apparaître qu'en marge. Il y en a donc généralement quelques-uns. Donc, deux à trois quarts, c'est juste. Deux à trois quarts.

Mike Murray, directeur des opérations

Notre efficacité et nos temps de cycle réduits nous ont permis de répondre à ces évolutions de la demande entre les trimestres. Et je pense que c'est vraiment ce que vous avez constaté au deuxième trimestre, où nous avons connu un début de saison des ventes solide, ce qui nous a permis, notre saison des ventes printanière, d'accélérer notre rythme de démarrage, d'y répondre, puis nous nous sommes ajustés en conséquence. Et je pense qu'au cours du dernier trimestre, nous avons assisté à un léger ralentissement du marché, et c'est pourquoi nous prévoyons que notre taux de mises en chantier au quatrième trimestre sera inférieur à ce qu'il était le trimestre dernier.

Ce sont donc nos opérateurs, comme vous l'avez dit, qui font preuve de souplesse, réagissent au marché et sont présents sur le terrain tous les jours pour répondre au marché qui leur est proposé.

Rafe Jadrac, analyste chez Bank of America

OK. Merci. C'est très utile.

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Trevor Allanson de Wolfe Research. Trevor, ta ligne est en ligne.

Trevor Allanson, analyste chez Wolfe Research

Bonjour. Merci d'avoir répondu à mes questions. La première question concerne les incitatifs et votre programme de rachat de taux. Les taux ayant augmenté au cours du trimestre, avez-vous apporté des ajustements à ces programmes ? Et si c'est le cas, pouvez-vous nous dire à quel taux vous achetiez en moyenne actuellement et comment cela se compare à celui des derniers trimestres ?

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

C'est en fait au premier trimestre que nous avons vu notre taux d'arriéré augmenter en raison de cette évolution des taux. Nous avons donc vu notre moyenne de rachat diminuer légèrement, passant de 1,7 % au deuxième trimestre à 1,6 %. Et le taux hypothécaire de nos acheteurs en carnet de commandes faisant appel à notre société de prêts hypothécaires au 30 juin était de 4,9 %, contre, disons, un taux de marché approximatif d'environ 6,5 %. Nous sommes donc toujours sur le marché assez régulièrement, avec entre 4,99 % et 5,5 % selon le produit hypothécaire.

Nous avons une gamme d'offres, vous trouverez donc certaines choses qui sortent de ce groupe, mais ce serait la plus grande partie de notre offre aujourd'hui.

Analyste inconnu

OK, merci pour ça, Jessica. Ensuite, deuxième question, le trimestre dernier, vous avez parlé de la vente de spécifications plus tôt dans le cycle de construction, en vous attendant à ce que cela génère des avantages en termes de marge brute. Pouvez-vous quantifier ou au moins parler des avantages que vous avez constatés au troisième trimestre grâce à ce processus ? Et devons-nous nous attendre à des avantages supplémentaires liés à la vente plus tôt dans le processus de construction au quatrième trimestre ?

Jessica Hansen, vice-présidente principale des communications

Merci. Nous avons certainement constaté, lors de ces clôtures, qu'un niveau d'incitation inférieur devait être proposé. En même temps, il est beaucoup plus efficace de gérer l'inventaire plus tôt dans le processus de vente, de sorte que dès que le processus de construction est terminé, l'acheteur a suivi le processus de qualification hypothécaire et il est enthousiaste et prêt à emménager dans sa maison. Il y a certainement encore de la place à l'amélioration. Nous avons constaté une augmentation du nombre de ces fermetures ce trimestre, mais ce n'est pas ce que nous voulions en fin de compte.

Analyste inconnu

Merci pour toutes ces couleurs et bonne chance pour la suite. Merci

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Susan McLauri de Goldman Sachs. Susan, ta ligne est en ligne.

Susan McLauri, analyste chez Goldman Sachs

Merci Bonjour à tous. Ma première question concerne l'aspect locatif du marché. Pouvez-vous nous parler de ce que vous y voyez, en particulier après l'adoption de la législation sur le logement, et de la façon dont vous envisagez les perspectives dans ce secteur d'activité ?

Mike Murray, directeur des opérations

Jusqu'à ce que la situation soit réglée, nous avons certainement été témoins d'une certaine incertitude sur ce marché, ce qui a entraîné une baisse du nombre d'acheteurs de maisons unifamiliales à louer. Nous les avons vus là-bas avec intérêt. Je n'ai pas encore constaté de changement significatif. L'activation de cette législation est assez récente. Mais soyez satisfait de notre position là-bas. La majorité de ce que nous vendons est réellement sur la base de la vente à terme. Nous avons donc ces opportunités et continuons à travailler avec les acheteurs qui nous ont accompagnés dans le futur et à rechercher de nouveaux acheteurs pour ce segment.

Susan McLauri, analyste chez Goldman Sachs

OK, c'est utile. Et puis, vous savez, réfléchir aux priorités en matière d'allocation de capital. Vous avez réitéré le guide pour les deux milliards et demi de rachats. Je suppose que compte tenu de la situation que vous vous apprêtez à aborder ce trimestre et de la saisonnalité des flux de trésorerie, comment devons-nous envisager la possibilité d'une certaine hausse dans ce domaine ? Qu'attendez-vous pour être plus actif dans ce domaine ? Et pouvez-vous nous parler d'autres priorités en termes d'allocation de capital ?

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Vous savez, nos rachats d'actions et nos dividendes sont régis par nos flux de trésorerie. Et à l'heure actuelle, notre visibilité en matière de flux de trésorerie ne dépasse toujours pas 3 milliards de dollars. Nos dépenses de rachat depuis le début de l'année ont donc dépassé notre flux de trésorerie depuis le début de l'année. De toute évidence, nous prévoyons une solide performance des flux de trésorerie au quatrième trimestre afin de mieux nous y conformer. À l'heure actuelle, nous n'avons donc pas vraiment de visibilité à la hausse sur nos rachats de l'année en cours, mais nous surveillerons les flux de trésorerie au cours du trimestre et nous les ajusterons en conséquence.

Susan McLauri, analyste chez Goldman Sachs

OK, merci. Bonne chance

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Mike Dahl de RBC Marchés des Capitaux. Mike, ta ligne est en ligne.

Mike Dahl, analyste chez RBC Marchés des Capitaux

Matin. Merci d'avoir répondu à mes questions. Peut-être pour donner plus de détails à la question de Susan, pouvez-vous simplement nous donner votre point de vue maintenant que la route vers le logement est officiellement terminée et que vous connaissez tous les derniers détails. Donnez-nous votre point de vue sur les options de vente et sur la question de savoir si quelque chose a vraiment un impact. Outre ce que vous venez de commenter sur la dynamique du SFR BTR,

Paul Romanowski, président et directeur général

Je pense que l'un des impacts les plus importants se fera sentir sur la SFR. C'est réglé pour les investisseurs institutionnels, leur capacité à exercer leurs activités sans avoir à les vendre. Je pense que c'est certainement un avantage. Nous sommes encouragés par le fait que l'accent soit toujours mis sur l'accessibilité et la déréglementation. Je pense que cela a le plus grand impact ou opportunité à long terme au niveau de l'État. Ensuite, cela doit vraiment se résumer au niveau local, au niveau municipal et au niveau du comté, où nous voyons une opportunité de déréglementation.

C'est ce que nous espérons. Nous assistons de plus en plus à cette discussion aujourd'hui dans nos communautés. Mais ne vous attendez pas à un changement significatif de la demande ou de l'offre à court terme par rapport à ce qui vient d'être adopté.

Mike Dahl, analyste chez RBC Marchés des Capitaux

J'ai compris. OK. J'apprécie cela. Ensuite, il suffit de revenir à la dynamique du terrain. Je veux dire, vos dépenses d'acquisition de terrains en particulier sont en baisse et, évidemment, cela correspond en quelque sorte au nombre de lots. Mais pouvez-vous simplement nous donner votre point de vue sur le marché foncier actuel et sur la façon dont vous le gérez ? Il semble que pour le moment, même si vous pénétrez de nouveaux marchés et que vous essayez de développer ces positions, vous êtes à l'aise avec l'idée de vous éloigner un peu des acquisitions ou de réduire légèrement votre nombre d'opérations.

Mais je suis curieux de connaître votre point de vue actualisé sur l'évolution de ce marché.

Mike Murray, directeur des opérations

Nous essayons certainement d'adapter nos efforts d'acquisition de terrains à ce que nous considérons comme la demande du marché en ce moment. Et sur certains marchés, nous avons pu retravailler une partie de la position de nos lots et de notre portefeuille de lots, en travaillant avec nos développeurs, en étant très satisfaits de leur partenariat et en procédant à certains changements dans ce sens. Dans le même temps, nous voyons encore des opportunités où il est tout à fait logique de créer de nouveaux postes.

Nous avons probablement acheté moins de terre brute au cours des derniers trimestres qu'ils ne l'ont fait depuis longtemps et nous allons probablement poursuivre cette tendance un peu dès maintenant, car un bon nombre de lots sont en cours de préparation, à la fois sous notre contrôle et disponibles auprès de certains de nos partenaires de développement qui les recherchent. Notre objectif est de continuer à le gérer plus efficacement et de posséder moins de lots dans la mesure du possible si nous sommes toujours en mesure de contrôler notre rythme de démarrage, qui régira nos revenus.

Nous avons donc environ 1,5 an de terres possédées aujourd'hui, soit une baisse par rapport à 1,6 an de manière séquentielle et 1,7 an sur l'année. Mais surtout, nous contrôlons 6,7 ans. Nous sommes donc dans une excellente position même si notre nombre de lots diminue légèrement. Nous sommes heureux de constater que le nombre de lots que nous possédons a diminué, mais nous contrôlons toujours l'ensemble des sept années de propriété foncière.

Mike Dahl, analyste chez RBC Marchés des Capitaux

Super. J'apprécie cela. Merci.

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Buck Horn de Raymond James. Buck, ta ligne est en ligne.

Buck Horn, analyste chez Raymond James

Hé, merci. Bonjour. Je me demandais simplement si vous pouviez revenir un peu aux tendances de la demande intertrimestrielles, en ce qui concerne le taux des canettes. Je me demande simplement, alors que la demande s'est quelque peu ralentie de façon saisonnière en mai et juin, je me demandais si vous aviez remarqué si le taux de croissance était également lié à la hausse du backend ou s'agit-il plutôt d'un ralentissement en nature des commandes brutes entrantes, ou d'une combinaison des deux ?

Jessica Hansen, vice-présidente principale des communications

Oui, c'était un peu des deux. Alors que nous avons assisté à un léger fléchissement au milieu du trimestre et à la fin du trimestre, notre taux de solvabilité a augmenté parallèlement. C'est donc quelque chose que nos opérateurs ont ajusté au cours du trimestre. Même notre taux de sortie pour le trimestre était toujours bien en deçà de notre fourchette historique normale.

Buck Horn, analyste chez Raymond James

Génial. C'est utile, Jessica. J'apprécie cela. Et quelles ont été les principales raisons d'annulation au cours du trimestre ? S'agit-il de la capacité à se qualifier ou simplement de la peur ou pour toute autre raison ?

Jessica Hansen, vice-présidente principale des communications

Oui, c'est encore en grande partie une qualification, comme cela a toujours été le cas. Vous savez, nous avons un manque de confiance général. Nous aimerions voir un peu plus de confiance de la part de nos acheteurs aujourd'hui. Mais la qualification reste, vous savez, en grande partie la principale raison d'être des canettes.

Buck Horn, analyste chez Raymond James

J'ai compris. Merci, les gars. J'apprécie.

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Kenneth Zenor de Seaport Research. Kenneth, ta ligne est en ligne.

Kenneth Zenor, analyste chez Seaport Research

Bonjour à tous. Bonjour. Il suffit de vérifier le rythme de votre marge brute. Pouvez-vous parler à... je veux dire, les résultats de votre segment régional sont très constants par rapport aux autres constructeurs. Alors, qu'est-ce qui a mené à ce rythme modeste que vous avez eu ? S'agit-il d'un mélange régional ? Pouvez-vous parler de ces 30 nouveaux marchés, dont vous avez dit qu'ils auraient, vous savez, des frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux plus élevés. Est-ce qu'ils ont également des marges brutes plus élevées ? Merci

Mike Murray, directeur des opérations

Non. En règle générale, les marges brutes d'un nouveau marché ne sont pas supérieures à la normale. Il leur faut un peu de temps pour s'adapter à cette situation, tant sur le plan de la marge brute que sur le plan des frais de vente, dépenses administratives et autres frais généraux. Ce serait donc un peu gênant par rapport aux moyennes de notre entreprise. Je pense que ce dépassement des marges est principalement dû aux efforts déployés pour réduire les coûts, et c'est grâce aux efforts sur lesquels nos opérateurs se concentrent depuis un certain temps qu'ils les voient porter leurs fruits. Et c'est en grande partie là que nous avons constaté, je pense, la différence entre les marges : une légère réduction des incitations, nous nous sommes ajustés à l'ensemble du marché et avons pris la position de conserver une petite marge au lieu de nous tourner vers l'absorption.

Kenneth Zenor, analyste chez Seaport Research

OK. Et puis vous avez dit que 4Q commence à être inférieur à 3Q, ce qui n'est pas le cas, mais ce n'est pas héroïque. L'année dernière, vous avez démarré 14 500 personnes. Est-ce la fourchette à laquelle nous devrions penser étant donné ce qui s'est produit l'année dernière ? J'essaie juste de penser à votre base d'unités d'inventaire, dont vous avez toujours dit qu'elles se terminaient par deux. Telles étaient vos perspectives de revenus à long terme. Maintenant tu es un peu plus efficace, donc ça pourrait être plus élevé que ça. Mais j'essaie de me demander où vous vous situez en termes de départs au quatrième trimestre et d'inventaire pour votre positionnement en 27.

Mike Murray, directeur des opérations

Il est certain que voir 4Q commence à l'intérieur du 3Q. Bien que cela ne soit pas héroïque, il y aura probablement plus de départs que l'année dernière, au quatrième trimestre, qui ont été délibérément supprimés pour tenter de rétablir l'inventaire. Cela dépendra en grande partie de l'environnement commercial que nous verrons au cours du trimestre. Et positionnement pour notre inventaire du 30 septembre. Vous savez, un double revirement était une norme historique pour nous. Aujourd'hui, nous cherchons plus que cela, vous savez, et nos objectifs internes sont de porter ce chiffre à trois.

Et nous le serons cette année, mais nous serons vraiment proches.

Kenneth Zenor, analyste chez Seaport Research

OK, j'apprécie.

OPÉRATEUR

Merci Merci. La prochaine question sera posée par Jade Rahmani de KBW. Jade, ta ligne est en ligne.

Jade Rahmani, analyste chez KBW

Merci beaucoup. Rien qu'en ce qui concerne l'inventaire multifamilial, compte tenu de la situation des taux et des taux de plafonnement du marché ainsi que de la surabondance de l'offre, quelles sont les perspectives de stabilisation et de déplacement de cet inventaire ?

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Nous nous situons à environ 3 milliards de dollars en termes de total, répartis en grande partie entre des appartements à 2,7 [milliards de dollars] et environ 320 millions de dollars dans notre immeuble à louer. En matière de construction à louer, nous nous sommes vraiment concentrés sur la vente à terme. Nous n'avons donc pas besoin de croître autant que cela. Si nous constatons une demande dans ce domaine, nous serons en mesure de tirer parti de cette demande. Et nous cherchons à maintenir cet inventaire stable à environ 3 milliards de dollars. Et puis, en ce qui concerne les logements multifamiliaux, nous prévoyons de fermer quelques unités supplémentaires au quatrième trimestre. Attendez-vous donc à ce que l'inventaire diminue légèrement au quatrième trimestre, puis, dans l'ensemble, à maintenir le parc locatif global, qu'il soit multifamilial ou individuel, dans la fourchette de 3 milliards de dollars.

Il y aura donc un peu de baisse à court terme.

Jade Rahmani, analyste chez KBW

Merci Et puis, en ce qui concerne la technologie, je me demandais s'il y avait quelque chose de prometteur dans le domaine de la fabrication hors site ou de l'IA. La législation sur le logement prévoyait des mesures d'incitation au logement dans le secteur de la fabrication et c'est peut-être un domaine de synergie potentielle. Je suis juste curieux de savoir ce que vous en pensez.

Mike Murray, directeur des opérations

Nous continuons d'évaluer les possibilités de livrer les logements de manière plus efficace, en étudiant un grand nombre de processus de fabrication hors site et d'acteurs qui tentent d'en déchiffrer le code. Nous n'avons encore rien trouvé qui puisse remplacer la façon dont nous le faisons depuis longtemps et qui puisse le faire plus efficacement. Mais nous étudions et évaluons en permanence.

Jade Rahmani, analyste chez KBW

Merci

OPÉRATEUR

Merci La prochaine question sera posée par Jay McCandis de Citizens. Jay, ta ligne est en ligne.

Jay McCandis, analyste chez Citizens

Bonjour à tous. Donc, ma première question, c'est agréable de voir le prix du carnet de commandes augmenter d'année en année pour la première fois depuis plusieurs trimestres, je suppose. Est-ce juste une question de mix ou avez-vous réussi à trouver un certain pouvoir de fixation des prix sur certains de ces marchés ?

Mike Murray, directeur des opérations

Je pense que c'est en grande partie une question de mixage. Nous avons un pouvoir de fixation des prix sur certains marchés, et lorsque cette opportunité se présentera, nos opérateurs la saisiront au niveau communautaire. Une partie de cette légère réduction des incitations sera également réintégrée à la colonne des recettes, si elle figure dans nos rachats de taux.

Jay McCandis, analyste chez Citizens

Et puis la deuxième question, en quelque sorte, vous savez, en regardant le mois de juillet et les taux ont augmenté de façon assez agressive, je suppose. Qu'avez-vous constaté jusqu'à présent en matière de trafic et de demande et, dans ce contexte, que constatez-vous des stocks compétitifs, en particulier du côté des débutants et des primo-accédants ?

Mike Murray, directeur des opérations

Je ne sais pas si nous avons constaté de grands changements dans les stocks. Je pense que l'industrie dans son ensemble a fait preuve d'une certaine discipline en essayant de mesurer cela par rapport à la demande. Il est encore tôt en juillet pour faire des prévisions, et nous répondons quotidiennement sur le terrain et en point de vente pour répondre à ce qui nous attend.

Jay McCandis, analyste chez Citizens

J'ai compris. Très bien, merci.

Mike Murray, directeur des opérations

Merci

OPÉRATEUR

Et la prochaine question sera posée par Alex Barron du Housing Research Center. Alex, ta ligne est en ligne.

Alex Barron, analyste au Centre de recherche sur le logement

Oui, merci. Je suis désolée si cette question a été posée différemment, mais en ce qui concerne la location unifamiliale, il semble que l'activité soit en quelque sorte en train de fermer ses portes. Est-ce là l'idée de base de ce qui va se passer, ou est-ce que cela va revenir à un moment donné ?

Mike Murray, directeur des opérations

Nous avons fait passer l'activité d'une entreprise dans laquelle nous avons développé l'ensemble du quartier, stabilisé le quartier et l'avons vendu en tant qu'immeuble locatif entièrement stabilisé à une entreprise dans laquelle nous travaillons avec les propriétaires institutionnels et individuels de ces propriétés pour leur livrer des unités au fur et à mesure que nous terminons la construction. Ils sont donc responsables de la location, de son processus de stabilisation. Nous nous occupons de l'identification, de l'acquisition et du développement du site.

Ils procèdent ensuite au processus de location et de stabilisation et à la propriété. Et il y a probablement eu un petit écart alors qu'il régnait beaucoup d'incertitude jusqu'à ce que nous sachions comment l'acte allait sortir. Je pense donc que ces acheteurs peuvent désormais être plus à l'aise pour aller de l'avant. Nous ne sommes donc certainement pas en train de mettre fin à cette activité et nous pourrions en faire davantage à l'avenir en fonction de l'appétit des investisseurs. Comme il s'agit d'un modèle plus efficace, nous allons l'exploiter avec un solde d'inventaire inférieur à celui que nous avions connu par le passé dans le secteur SFR.

Alex Barron, analyste au Centre de recherche sur le logement

Cela apparaîtra-t-il toujours comme une activité de type bilan où vous déclarez les revenus, les clôtures, etc., ou s'agit-il plutôt d'un bilan ou d'une coentreprise ou quelque chose comme ça ?

Mike Murray, directeur des opérations

Pareil. Ce n'est pas une coentreprise. Vente de maisons à des tiers.

Alex Barron, analyste au Centre de recherche sur le logement

OK. Et en ce qui concerne les logements multifamiliaux, il semble que vous ayez encore beaucoup d'actifs engagés, mais il ne semble pas que cela ait généré trop de revenus ces derniers temps. Pouvez-vous donc nous en dire plus sur ce à quoi ressemble l'avenir ?

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Nous prévoyons une augmentation du chiffre d'affaires des entreprises multifamiliales au quatrième trimestre. Un certain nombre de projets sont sous contrat, sont achevés et sont stabilisés. Nous avons donc une petite base de revenus pondérée en arrière-plan pour l'exercice 26. À l'approche de l'exercice financier 27, nous avons un pipeline actif qui fonctionne et nous prévoyons de continuer à le développer au fil du temps. Mais les revenus ont été un peu irréguliers d'un trimestre à l'autre.

Alex Barron, analyste au Centre de recherche sur le logement

OK. J'apprécie. Merci les gars.

Bill Wheat, vice-président exécutif, directeur financier de l'entreprise

Merci, Alex.

OPÉRATEUR

Merci Et c'est ainsi que s'achève la séance de questions-réponses d'aujourd'hui. Je vais maintenant donner la parole à Paul Romanowski pour son allocution de clôture.

Paul Romanowski, président et directeur général

Merci Nous remercions tous ceux qui se sont joints à nous aujourd'hui et nous sommes impatients de partager nos résultats du quatrième trimestre et de l'année complète avec vous le jeudi 29 octobre. Et à toute l'équipe de D.R. Horton, je tiens à féliciter pour ce solide troisième trimestre. Merci pour tout ce que tu fais.

OPÉRATEUR

Merci Ceci met fin à la conférence d'aujourd'hui, et vous pouvez déconnecter vos lignes pour le moment. Merci de votre participation.

Avertissement : Cette transcription est fournie à titre informatif uniquement. Bien que nous nous efforcions d'assurer l'exactitude, cette transcription automatique peut contenir des erreurs ou des omissions. Pour les déclarations officielles de la société et les informations financières, veuillez vous référer aux documents déposés par la société auprès de la SEC et aux communiqués de presse officiels. Les déclarations des entreprises participantes et des analystes reflètent leurs points de vue à la date de cet appel et sont susceptibles d'être modifiées sans préavis.