Appel sur les résultats du deuxième trimestre 2026 de Prologis : transcription complète

Prologis (NYSE : PLD) a publié ses résultats financiers du deuxième trimestre et a organisé un appel de résultats jeudi. Lisez la transcription complète ci-dessous.

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Visionnez le webcast à l'adresse https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=eZuemDsz

Résumé

Prologis a enregistré de solides résultats au deuxième trimestre 2026 avec un flux de trésorerie d'exploitation de base de 1,63$ par action, dépassant les attentes, grâce à une activité de location robuste et à une augmentation du taux d'occupation.

La société a signé un contrat de location record de 67 millions de pieds carrés et a lancé 1,6 milliard de dollars dans de nouveaux projets, mettant en évidence une forte demande et des investissements stratégiques dans la logistique, les centres de données et l'énergie.

Prologis a relevé ses prévisions pour l'ensemble de l'année, s'attendant à un bénéfice net de 4,40 à 4,55 dollars par action et à un flux de trésorerie d'exploitation de base compris entre 6,22 dollars et 6,30 dollars par action, grâce à l'amélioration des conditions de marché et à l'augmentation des démarrages de développement.

Parmi les principaux points forts opérationnels, citons un taux d'occupation de 95,5 %, une variation de loyer de 36 % en cas de reconduction et l'extension du gazoduc à 5,8 gigawatts, ce qui indique un potentiel de croissance à long terme.

La société a mis l'accent sur sa stratégie de capital stratégique avec une coentreprise européenne de 1,2 milliard de dollars et des acquisitions avec une réduction de 20 % par rapport au coût de remplacement, améliorant ainsi les rendements du portefeuille.

La direction a exprimé sa confiance dans l'approche des solutions intégrées de Prologis, qui tire parti de sa plateforme pour répondre à l'évolution des demandes des clients dans les domaines de la logistique, de l'énergie et des opérations d'entrepôt.

Transcription complète

OPÉRATEUR

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2026 de Prologis. À l'heure actuelle, tous les participants sont en mode écoute uniquement. Une session de questions-réponses suivra la présentation officielle. Si quelqu'un a besoin de l'assistance d'un opérateur pendant la conférence, appuyez sur l'étoile zéro sur le clavier de votre téléphone. Pour rappel, cette conférence est également en cours d'enregistrement. J'ai maintenant le plaisir de vous présenter Justin Meng, vice-président principal et responsable des relations avec les investisseurs.

Merci. Tu peux commencer.

Justin Meng, vice-président principal, responsable des relations avec les investisseurs

Merci, Opérateur, et bonjour à tous. Bienvenue à notre conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2026. Dan Letter, PDG, Tim Arndt, directeur financier, et Chris Caton, directeur général, se joignent à nous aujourd'hui. Je tiens à souligner que cet appel contiendra des déclarations prospectives au sens des lois fédérales sur les valeurs mobilières, y compris des déclarations concernant nos perspectives, nos attentes et nos performances futures. Ces déclarations sont basées sur des hypothèses actuelles et sont soumises à des risques et à des incertitudes qui pourraient entraîner des différences importantes entre les résultats réels.

Veuillez consulter nos documents déposés auprès de la SEC et notre communiqué de presse sur les résultats du deuxième trimestre pour une discussion sur ces risques. Nous n'assumons aucune obligation de mettre à jour les déclarations prospectives. En outre, au cours de cet appel, nous discuterons de certaines mesures financières telles que le FFO et l'EBITDA qui ne sont pas conformes aux PCGR et conformes à RegG. Nous avons fourni un rapprochement avec les mesures GAAP les plus directement comparables dans notre communiqué de presse sur les résultats du deuxième trimestre et dans notre supplément.

Les deux sont disponibles sur notre site Web à l'adresse www.prologis.com. Je tiens également à noter que dans le cadre de l'offre éventuelle de la société pour Seagro en vertu du code britannique des OPA, pour des raisons réglementaires, nous ne recevrons ni ne répondrons à aucune question directement ou indirectement liée à Seagro ou à l'offre éventuelle. Sur ce, je vais passer l'appel à Dan.

Dan Letter, Président

Merci, Justin, et bonjour à tous. Merci de vous joindre à nous aujourd'hui. Si nous examinons l'ensemble de l'entreprise, il est clair que nous entrons dans la prochaine phase de croissance, au cours de laquelle la logistique, les centres de données et l'énergie se renforcent de plus en plus. Nous avons réalisé un nouveau trimestre exceptionnel grâce au renforcement de la demande, à une exécution disciplinée et à l'expansion des capacités de notre plateforme. En conséquence, nous revoyons à la hausse nos perspectives pour l'année. Nous avons signé un montant record de 67 millions de pieds carrés de baux au cours du trimestre et, après plusieurs trimestres de demande soutenue, nous pensons que le marché entre dans sa prochaine phase.

Nous répondons à cette demande grâce à des investissements disciplinés. Notre réserve foncière de 14 000 acres représente 240 millions de pieds carrés d'opportunités de développement intégrées qui nous donnent la flexibilité nécessaire pour répondre à la demande des clients tout en créant de la valeur grâce au développement. Au cours du trimestre, nous avons lancé 1,6 milliard de dollars de nouveaux projets. Notre plateforme logistique crée des opportunités qui vont bien au-delà du développement des entrepôts. Le terrain, les relations clients et les capacités opérationnelles qui ont fait de nous le leader de la logistique soutiennent nos activités liées aux centres de données et à l'énergie, créant ainsi deux opportunités de croissance à long terme supplémentaires pour Prologis.

Notre oléoduc s'est étendu à environ 5,8 gigawatts, ce qui représente un potentiel d'investissement d'environ 17 milliards de dollars dans le secteur de l'énergie, soit jusqu'à 87 milliards de dollars sur une base clé en main. Bien que cette opportunité se prépare depuis des années, nous pensons que nous n'en sommes qu'aux premières manches. Il est important de noter que les projets de notre pipeline électrique actuel représentent moins de 1 % de notre portefeuille mondial. Comme preuve de l'avenir, nous constatons également que les clients se tournent de plus en plus vers Prologis pour bien plus que de l'immobilier.

Ils recherchent des solutions intégrées dans les domaines de la logistique, de l'énergie et des opérations d'entrepôt. Notre envergure et nos relations de longue date avec nos clients nous donnent une vision unique de l'évolution de leurs activités. Ces informations nous aident à anticiper la demande, à façonner notre pipeline de développement et à garder une longueur d'avance sur le marché. Enfin, nous poursuivons la mise en œuvre de notre stratégie de capital stratégique. Au cours du trimestre, nous avons conclu notre coentreprise européenne de 1,2 milliard de dollars avec La Casse, renforçant ainsi cette relation de longue date et reflétant la forte demande d'actifs logistiques de haute qualité.

Prologis reste le partenaire de choix des investisseurs à la recherche d'envergure, d'exécution et d'accès à un portefeuille logistique de la plus haute qualité au monde. Pris ensemble, ces résultats renforcent la force de notre plateforme et les opportunités qui s'offrent à nous. Nous sommes confiants quant à l'orientation que prend l'entreprise et restons concentrés sur la création de valeur à long terme pour nos actionnaires. Sur ce, je vais passer l'appel à Tim.

Tim Arndt, directeur financier

Merci, Dan. Nous avons réalisé un excellent trimestre avec un flux de trésorerie d'exploitation de base de 1,63$ par action, y compris le bénéfice promotionnel net, et de 1,60$ par action sans compter nos attentes. Nous avons généré 83 millions de dollars de revenus promotionnels au cours du trimestre grâce à la surperformance de trois véhicules, ce qui souligne la nature axée sur la performance de nos activités d'investissement stratégiques. Nous avons terminé le trimestre avec un taux d'occupation de 95,5 %, soit une amélioration de 20 points de base par rapport au premier trimestre.

La variation des loyers lors du transfert a dépassé 36 % sur une base effective nette, réalisant un bénéfice d'exploitation net supplémentaire de 60 millions de dollars et la variation des loyers sur une base de trésorerie de 22 %. L'évaluation de marché de notre portefeuille est notamment restée inchangée par rapport au trimestre précédent, à 17 % sur une base effective nette, reconstituant ainsi pleinement notre opportunité de bénéfice d'exploitation intégrée de près de 800 millions de dollars disponible sans nouvelle croissance des loyers de marché. Au final, nous avons enregistré une croissance du bénéfice d'exploitation net des magasins comparables pour le trimestre de 6,4 % sur une base effective nette et de 8,5 % sur la trésorerie.

Dans l'ensemble, ces résultats continuent de démontrer la solidité d'une plateforme mondiale et d'un portefeuille soigneusement sélectionnés pour surperformer. En ce qui concerne le déploiement du capital, comme Dan l'a mentionné, nous avons lancé plus de 1,6 milliard de dollars de nouveaux projets de développement au cours du trimestre, dont environ 800 millions de dollars dans des propriétés logistiques alors que les conditions du marché continuent de se renforcer. Nos débuts dans le domaine de la logistique ont étendu notre présence mondiale sur des marchés tels que San Francisco, Vancouver, le Royaume-Uni, Milan, Berlin et Chennai, où la demande et les loyers pour des entrepôts modernes et bien situés soutiennent les nouveaux développements.

Nous avons acquis 1,8 milliard de dollars de biens immobiliers au cours du trimestre avec une décote estimée à environ 20 % par rapport au coût de remplacement, conformément à notre stratégie visant à approfondir nos marchés existants. Cela nous permet de tirer parti de nos équipes, de notre infrastructure, de nos données et de nos relations avec les clients pour améliorer notre échelle et nos performances opérationnelles. Notre activité de cession a totalisé 800 millions de dollars au cours du trimestre. En prenant du recul, les TRI souscrits sur nos acquisitions ont dépassé les TRI de nos cessions de 140 points de base depuis le début de l'année, ce qui a permis à la fois d'optimiser en permanence le portefeuille tout en améliorant les rendements à long terme et, enfin, les contributions se sont élevées à 500 millions de dollars pour le trimestre, démontrant ainsi la poursuite de l'exécution de notre modèle commercial qui cristallise la création de valeur, recycle le capital et augmente les actifs sous gestion et les revenus au sein de notre activité de capital stratégique. Pour faire le point sur les centres de données, nous avons connu un trimestre exceptionnel grâce à l'avancement de nos priorités dans tous les aspects de cette activité en pleine croissance. Nous avons lancé un campus construit sur mesure de 260 mégawatts avec un investissement total prévu d'environ 800 millions de dollars. Depuis le début de l'année, les mises en chantier de nos centres de données totalisent désormais 2,1 milliards de dollars, dépassant nos prévisions pour l'ensemble de l'année.

Nous avons maintenant entamé le développement de près de 4 milliards de dollars de centres de données, tous conçus pour répondre aux besoins des clients d'infrastructures numériques de la plus haute qualité. Plus de 50 % de ce capital ayant été investi dans des projets clés en main au cours du trimestre, nous avons également réalisé la vente d'un terrain de 100 mégawatts, générant une marge de 82 % et illustrant notre approche disciplinée visant à maximiser les rendements ajustés au risque en monétisant les projets au stade où nous enregistrons la plus grande marge bénéficiaire.

Enfin, nous avons étendu notre pipeline électrique à environ 5,8 gigawatts, ce qui a plus que doublé au cours des deux dernières années. Environ 85 % de ce pipeline est positionné de manière à soutenir les démarrages de développement d'ici 2030. L'ampleur de cette activité montre que notre activité de centre de données repose sur une plateforme intégrée qui crée, développe et génère de la valeur de manière constante. Nous entrevoyons plus de 10 gigawatts d'opportunités de développement au cours des 10 prochaines années.

En ce qui concerne nos conditions de marché, dont nous discutons depuis plus d'un an, le marché a connu des phases d'inflexion et nous pensons que les conditions générales sont désormais propices à la croissance. L'absorption nette aux États-Unis a totalisé 66 millions de pieds carrés au deuxième trimestre, un résultat solide et le plus haut niveau depuis 2022. Cela a contribué à la baisse du taux d'inoccupation à 7,2 %, tandis que les loyers du marché ont augmenté d'environ 70 points de base. La demande des clients s'élargit avec une force notable et croissante dans les domaines du commerce électronique, de la fabrication de pointe et de plus en plus de clients soutiennent la mise en place d'infrastructures numériques.

Notre étude estime que chaque billion de dollars de dépenses d'investissement dans les centres de données générera de 30 à 40 millions de pieds carrés de demande logistique supplémentaire, créant ainsi une source de croissance durable sur plusieurs années. Parallèlement à ces ajouts séculaires, la demande émanant de notre segment le plus important, des besoins quotidiens de base et de la logistique qui les soutient reste saine. Ensemble, ces tendances renforcent notre point de vue selon lequel le marché est entré dans sa prochaine phase de croissance avec un potentiel de hausse supplémentaire lorsque des secteurs cycliques tels que le logement, l'automobile et l'ameublement retrouveront leurs niveaux historiques.

L'Europe a devancé les États-Unis : la reprise du marché s'est amorcée il y a près de 12 mois, la demande reste robuste et le taux d'inoccupation est resté stable et relativement faible à 5,2 %. Cela s'est traduit par une croissance des loyers qui a augmenté d'environ 60 points de base au cours du trimestre et de 160 points de base par rapport au creux de l'année dernière. Enfin, nous constatons la vigueur dans toutes les catégories de tailles. Les espaces de grand format restent rares, ce qui exerce une pression à la hausse sur les loyers et ajoute de la profondeur à notre portefeuille de produits de construction sur mesure.

Nous avons une disponibilité très limitée pour les espaces de plus de 500 000 pieds carrés et aucune disponibilité pour les espaces de plus de 1 million de pieds carrés. Dans le même temps, le taux d'occupation des petites unités s'améliore dans presque tous nos marchés. En ce qui concerne les marchés financiers, le sentiment à l'égard de l'immobilier logistique continue de dominer les autres types de propriétés, grâce à l'amélioration des fondamentaux opérationnels. Les volumes de transactions augmentent d'année en année grâce à une participation accrue des acheteurs.

Sur l'ensemble de nos marchés cibles, les capitaux restent toutefois sélectifs, avec une nette préférence pour les actifs de haute qualité et bien situés. Les valeurs estimées sur l'ensemble de notre plateforme de capital stratégique ont augmenté d'environ 1 % d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation boursière restent autour de 5 %, avec des taux de capitalisation en place au milieu des années 4 et un TRI sans effet de levier stable au milieu des années 7. En ce qui concerne le bilan, au cours du trimestre, nous avons réalisé environ 3,4 milliards de dollars d'activités de financement, en accédant à des capitaux aux États-Unis, en Europe et en Asie dans plusieurs devises. Notre ratio d'endettement par rapport à l'EBITDA a terminé le trimestre à 4,7 fois, ce qui nous a permis de renforcer notre capacité d'emprunt, surtout si l'on considère l'ampleur de notre bilan.

Passons maintenant aux prévisions, que je vais revoir à notre place, nous revoyons à la hausse nos perspectives afin de refléter la solidité de notre performance opérationnelle et la visibilité continue de la croissance des bénéfices. Nous augmentons nos prévisions concernant le taux d'occupation moyen dans une fourchette comprise entre 95,25 % et 95,75 %. Cette augmentation, associée à notre surperformance du deuxième trimestre, nous permet de prévoir une croissance effective nette des magasins comparables de 5,25 à 5,75 % et une croissance de la trésorerie dans les magasins comparables de 6,75 à 7,25 %.

Les recettes d'investissement stratégiques hors promotions restent inchangées entre 660 et 680 millions de dollars, tandis que le bénéfice net des promotions devrait désormais rester stable sur l'année. Le GNA devrait rester compris entre 510 et 525 millions de dollars. Nous augmentons le nombre de projets de développement démarrés sur une base autonome et gérée pour atteindre une fourchette de 5,5 à 6,5 milliards de dollars, reflétant une forte demande et des opportunités croissantes. Cela intègre les 2,1 milliards de dollars de démarrages de centres de données au premier semestre. Nous augmentons également les acquisitions pour les porter à 1,5 à 2 milliards de dollars et nous prévoyons que les contributions et les cessions se situeront entre 4,25 et 5,25 milliards de dollars, conformément à notre stratégie de recyclage du capital et d'optimisation des rendements du portefeuille. Dans l'ensemble, nous relevons nos prévisions de bénéfice net à 4,40 dollars à 4,55 dollars par action. Les flux d'exploitation de base devraient désormais se situer entre 6,22 dollars et 6,30 dollars par action, promotions comprises et excluant les promotions, soit une augmentation de 100 points de base au point médian de nos prévisions précédentes. En conclusion, nous pensons que l'entreprise est exceptionnellement bien positionnée. Nous intervenons sur tous les aspects de notre plateforme, des opérations et du développement au capital stratégique, en passant par les centres de données et l'énergie.

Alors que les conditions du marché continuent de s'améliorer, que la demande des occupants et des investisseurs s'élargit, que la croissance des loyers s'accélère de nouveau et que nos clients continuent de se tourner vers nous pour des solutions de plus en plus intégrées. Combinées à la solidité de notre bilan et à l'envergure de notre plateforme, nous pensons que ces tendances permettent à Prologis de continuer à créer de la valeur aujourd'hui tout en élargissant ses opportunités de croissance à long terme. Sur ce, je vais redonner l'appel à Dan.

Dan Letter, Président

Merci, Tim. Comme Justin l'a dit, nous n'allons pas répondre à des questions sur Seagro pour des raisons réglementaires. Voici ce que je dirais : nous avons adopté une approche très cohérente au fil du temps en ce qui concerne les fusions et acquisitions. La barre est haute ; il doit s'agir du bon actif et de la bonne adéquation stratégique, et nous ferons toujours preuve de discipline en matière de prix sur Seagro. Plus précisément, nous avons présenté une proposition très convaincante. Il offre une prime significative par rapport à l'endroit où l'action s'est négociée et valorise l'entreprise au-dessus de son NTA déclaré.

Tout aussi important, cela donne aux actionnaires de Seagro la possibilité de participer à la hausse d'une société combinée plus forte, et la valeur de l'entreprise Prologis et de tout ce qu'elle propose ne doit pas être négligée. Au-delà de cela, il n'y a pas grand-chose de plus à dire aujourd'hui. Nous resterons disciplinés, et s'il y a quelque chose à partager, nous le partagerons. Opérateur, nous sommes prêts à répondre à vos questions.

OPÉRATEUR

Merci Et à ce stade, nous allons mener notre séance de questions et réponses. Si vous souhaitez poser une question, veuillez appuyer sur la première étoile du clavier de votre téléphone. Une tonalité de confirmation indiquera que votre ligne se trouve dans la file d'attente des questions. Vous pouvez appuyer sur la deuxième étoile si vous souhaitez retirer votre question de la file d'attente. Pour les participants utilisant des haut-parleurs, il peut être nécessaire de prendre votre téléphone avant d'appuyer sur les touches en forme d'étoile. Notre première question vient de Tom Catherwood de BTIG.

Tom Catherwood, BTIG

Merci et bonjour à tous. Tim, peut-être que le scénario idéal pour l'immobilier logistique dont vous avez toujours parlé semble vraiment se concrétiser. Ce trimestre, le crédit-bail a de nouveau enregistré un nouveau record et la fidélisation de la clientèle a commencé à baisser, ce qui est généralement le signe d'une hausse des loyers. Notre question est donc de savoir dans quelle mesure la croissance des loyers du marché est nécessaire pour que votre évaluation à la valeur du marché intégrée puisse recommencer à se développer. Je sais que la situation s'est stabilisée ce trimestre et votre portefeuille a-t-il une longueur d'avance de quelque manière que ce soit pour vous permettre de profiter de loyers plus élevés que vos concurrents sur un marché donné ?

Tim Arndt, directeur financier

Hey Tom, eh bien, tout d'abord, je vous remercie d'avoir pris conscience de l'appel que nous avons fait, je pense, simplement en train de prédire au cours des six derniers trimestres. Le niveau d'amélioration et d'exécution a été très constant et nous sommes aussi heureux que quiconque de voir le marché se développer également en termes d'expansion de la marque de location sur le marché à partir de là. Vous savez, je vais juste le souligner encore une fois, c'était un trimestre intéressant de voir la situation se stabiliser complètement.

Ce n'est pas nécessairement quelque chose à quoi il faut s'attendre. Nous savons que ce chiffre va baisser. Nous en avons parlé à de nombreuses reprises dans le passé. Il devrait se normaliser à un moment donné dans le futur avec un taux d'exécution se situant dans une fourchette basse à deux chiffres. Mais la réponse précise à votre question est la suivante : si nous constatons que les loyers du marché atteignent un niveau de croissance supérieur à la variation des loyers au cours d'une année donnée, cela peut simplement être une question de calcul pour déterminer quand nous reviendrons pour les voir augmenter à nouveau et nous envisageons la possibilité que cela se produise.

Surtout si l'on considère non seulement le niveau de location permanent que nous avons sur le marché, mais également lorsque nous évaluons les loyers à coût de remplacement, qui, vous le savez, sont très favorables. Et puis je vais juste continuer. Comme vous avez également posé des questions sur le portefeuille de Prologis, je pense que vous devriez prendre en compte simplement la surperformance continue en termes d'occupation, alors que nous prenons de plus en plus de parts de marché chaque trimestre.

OPÉRATEUR

Opérateur, question suivante. Votre prochaine question vient de Michael Griffin d'Evercore ISI. Veuillez formuler votre question.

Michael Griffin, Evercore ISI

Super, merci beaucoup. Peut-être pour en revenir à une sorte de demande de crédit-bail dans l'ensemble du portefeuille. Pouvez-vous nous donner une idée, lors de vos conversations avec les clients, s'agit-il plutôt d'une demande refoulée ? Peut-être que les clients ont tardé à se rendre compte que les stocks se resserrent au cours des deux derniers trimestres et qu'ils ont dû exécuter certains de ces contrats de location. Ou est-ce que vous voyez peut-être de nouveaux clients auxquels vous ne vous attendiez pas commencer à entrer sur le marché, étant donné ce qui semble être une plus grande certitude quant au type de leurs besoins commerciaux ou à leur demande en matière de logistique ou d'immobilier ?

Dan Letter, Président

Merci, Michael. Laisse-moi commencer, puis je vais passer la parole à Chris. Encore une fois, je pense que le titre est en fait composé de deux chiffres. Nous avons signé des baux de 67 millions de pieds carrés au deuxième trimestre ici. Il s'agit de notre quatrième record au cours des sept derniers trimestres. Nous avons également enregistré 66 millions de pieds carrés d'absorption nette aux États-Unis. Nous avons également vu notre oléoduc, nous en avons beaucoup parlé au cours des deux dernières années. Le fait d'avoir un tel niveau de crédit-bail et de réapprovisionnement du pipeline en bon état ne fait que montrer où se situe cette tendance.

C'est vous qui avez assemblé tout ça. Le ton des conversations avec les clients continue de s'améliorer. Nous avons commencé à parler de leur capacité à prendre des décisions il y a quelques trimestres. Les entreprises sont très axées sur la croissance. Ils investissent dans leurs chaînes d'approvisionnement. Ils prennent ces décisions à long terme. Vous nous avez entendu parler de la disponibilité de nos grandes surfaces. Dans notre portefeuille de 1,3 milliard de pieds carrés, nous ne disposons que d'une poignée de bâtiments de plus de 500 000 pieds carrés.

Et nous assistons actuellement à une migration vers les espaces de taille moyenne et petite également. Donc tout cela est très positif. Et Chris, aurais-tu un peu plus de couleur là-bas ?

Chris Caton, directeur général, responsable mondial de la stratégie et de l'analyse

Oui. Pour ce qui est de la justification de la croissance, examinons certains des secteurs qui la stimulent. Vous avez trois ou quatre points à souligner. Le commerce électronique est le numéro un. Et il ne s'agit pas d'une seule entreprise ou d'une seule zone géographique. Il est de nature internationale. Il s'agit d'une gamme de catégories de tailles. Le commerce électronique est donc certainement le moteur de la croissance. Ensuite, il y a la fabrication largement avancée, qu'il s'agisse de l'assistance à la construction des centres de données, de la défense ou de l'espace des semi-conducteurs.

C'est un moteur de croissance. Dan a ensuite abordé la reconfiguration de la chaîne d'approvisionnement. Les entreprises sont de plus en plus à l'aise pour investir dans leurs chaînes d'approvisionnement, être compétitives et gagner des revenus. Et puis il y a des catégories qui reflètent les opportunités de croissance futures qui sous-estiment en quelque sorte leur poids. Le logement vient à l'esprit, qu'il s'agisse de matériaux de construction, de meubles ou d'appareils électroménagers. Cela représente environ un quart de nos clients qui ne sont tout simplement pas encore sur le devant de la scène, mais qui représentent une opportunité de croissance.

OPÉRATEUR

Question suivante sur le fonctionnement. Votre prochaine question vient de John Peterson de Jefferies. Veuillez formuler votre question.

John Peterson, Jefferies

Oh, super, merci. Je veux juste m'assurer de bien comprendre les instructions de démarrage du développement. Vous l'avez donc augmenté d'environ un milliard. Cela correspond au début du développement des centres de données cette année. Donc, je suppose que si nous pensons à la différence entre ce que vous avez commencé depuis le début de l'année et les prévisions, c'est que cela implique principalement que les entrepôts et tout ce que vous faites dans le domaine des centres de données est positif ou je suppose que comment vous vous débrouillez dans les centres de données commence dans les prévisions et puis peut-être aussi pouvez-vous nous parler du nombre maximum de démarrages que vous pensez pouvoir faire en un an compte tenu de votre solide bilan ?

Tim Arndt, directeur financier

Hé, John. Eh bien, je veux m'assurer de bien comprendre votre question. Oui, nous avons suivi de manière significative les prévisions générales de mises en chantier au cours du trimestre dernier. Si vous examinez les éléments de nos prévisions, elles prévoyaient 2 milliards de dollars de mises en service de centres de données, ce que nous avons maintenant atteint. Donc oui, je pense que vous essayez de déduire que ce serait dû à la logistique. Ce serait correct. Et si l'on constate l'amélioration des fondamentaux du marché sur un si grand nombre de nos marchés, nous parlons de plus de deux douzaines de marchés que nous pourrions observer spécifiquement cette année, où les loyers ont rattrapé leur retard.

C'est donc une très belle dynamique. Dans ce cas, le pipeline de produits fabriqués sur mesure continue également d'augmenter. Il est en hausse d'environ 10 à 12 % d'un trimestre à l'autre. Il y a donc beaucoup d'élan sur le plan logistique.

OPÉRATEUR

Opérateur, question suivante. Notre prochaine question vient de Vikram Malhotra avec Mizuho. Veuillez formuler votre question.

Vikram Malhotra, Mizuho

Après-midi. Merci d'avoir répondu à la question. Je veux juste clarifier, je suppose, deux choses. Premièrement, pouvez-vous nous donner précisément quelle a été la croissance des loyers du marché aux États-Unis au cours du trimestre et quelles sont vos attentes, puis pourriez-vous simplement nous informer de votre dernière vision de l'absorption nette, compte tenu de la hausse que vous avez mentionnée au deuxième trimestre, comme ce que vous attendiez pour l'année ? Merci. Commençons donc par les fondamentaux du marché, puis passons à la dynamique de croissance des loyers. Je tiens à être clair : nous améliorons notre vision des fondamentaux du marché et, en fait, il s'agit d'une progression naturelle par rapport à celle que nous avons adoptée au cours des six derniers trimestres, comme Tim l'a décrit. Nous traversons la phase d'inflexion dont nous avons parlé et une reprise plus large est en train de s'installer. Les loyers du marché et le taux d'occupation se sont stabilisés et ont recommencé à augmenter.

Les chiffres spécifiques que vous recherchez, l'absorption nette, s'élèvent à 220 millions de pieds carrés aux États-Unis cette année. Et c'est tout ce que Dan a décrit en ce qui concerne le dialogue que nous entretenons avec les clients, notre portefeuille de produits et l'étendue des marchés et des tailles à compléter. Nous prévoyons 195 millions de pieds carrés cette année, ce qui devrait permettre à l'occupation du marché d'augmenter au total de 30 points de base cette année. Dans l'ensemble, les marchés entrent donc dans une nouvelle phase de croissance et nous nous préparons à une croissance des loyers plus constante et plus soutenue à l'avenir à mesure que la reprise professionnelle émergera.

En termes de croissance des loyers au cours du trimestre, les États-Unis étaient de 70 points de base. C'était. Et nous pensons, nous ne pensons pas, nous prévoyons que la croissance devrait devenir plus constante à l'avenir à mesure que cette reprise opérationnelle se généralisera. L'inflation et la croissance du style pourraient apparaître au fil du temps, étant donné la relation entre les loyers du marché et les coûts de remplacement.

OPÉRATEUR

Merci, Vikram. Opérateur, question suivante. Votre prochaine question vient de Michael Goldsmith d'UBS. Allez-y, s'il vous plaît.

Michael Goldsmith, UBS

Bon après-midi. Merci beaucoup d'avoir répondu à ma question. Pouvez-vous nous donner une mise à jour sur le marché du sud de la Californie ? Il semble que le pourcentage de location ait augmenté de 110 points de base de manière séquentielle au-dessus de la moyenne globale de 30 points de base aux États-Unis. Pouvez-vous donc simplement parler du rythme de reprise de ce marché par rapport au reste du portefeuille ?

Chris Caton, directeur général, responsable mondial de la stratégie et de l'analyse

C'est Chris. Oui, bon appel. Le sud de la Californie a également atteint son plus bas niveau et se dirige vers une reprise rapide. Nous avons parlé de ces trois phases de la phase d'inflexion, alors allons-y très rapidement. Une demande devenue plus cohérente et plus large en fonction des clients, des sous-marchés et des tailles. L'absorption nette au cours du trimestre dans le sud de la Californie s'est élevée à 9 millions de pieds carrés, menée par l'Inland Empire. Nous avons également constaté une évolution du nombre de postes vacants sur le marché.

Les postes vacants ont diminué de 30 points de base d'un trimestre à l'autre et sont désormais inférieurs à 7 %. Dans cette zone géographique, les loyers du marché sont stables, avec quelques augmentations notables survenues cette année dans certains secteurs. En fin de compte, le sud de la Californie n'en est qu'au début de la reprise, mais le cycle a progressé ce trimestre, exactement comme vous le demandez. À l'avenir, les obstacles à l'approvisionnement, tant au niveau municipal qu'au niveau des États, devraient contribuer à accélérer la reprise à mesure que les conditions se durcissent.

Dan Letter, Président

Et laisse-moi juste m'y attarder. Tim a mentionné plus tôt que nous avions publié ces prévisions au cours des derniers trimestres quant à l'évolution du marché. Nous examinons le marché dans son ensemble. Nous avons parlé de cette période d'inflexion. Nous voyons maintenant ces chiffres. Nous voyons cette inflexion dans le rétroviseur. Et nous avons également parlé ces derniers trimestres de la Californie du Sud, qui a suivi de deux ou trois quarts. Eh bien, vous l'avez ici.

Tout se passe comme nous l'avions suggéré. Et puis je m'en mettais plein la vue. En ce qui concerne notre surperformance, je pense que vous devez prendre en compte la qualité de notre portefeuille, la localisation de notre portefeuille et les raisons pour lesquelles vous voyez cette reprise apparaître dans nos chiffres.

OPÉRATEUR

Merci, Michael. Opérateur, question suivante. Votre prochaine question vient de Kaitlyn Burrows de Goldman Sachs. Veuillez formuler votre question.

Kaitlyn Burrows, Goldman Sachs

Bonjour à tous. Peut-être un suivi de ce qui a été fait plus tôt en ce qui concerne le développement. Il semblerait donc que vous vous attendiez à 2 milliards de mises en chantier industrielles au second semestre. Pouvez-vous nous parler de l'appétit pour la construction sur mesure par rapport aux spécifications à ce stade ? On dirait que c'est les deux. Et dans la mesure où davantage de spécifications sont incluses, que pensez-vous du reste du marché ? Est-ce simplement Prologis qui développe les spécifications ou est-ce l'industrie dans son ensemble ?

OPÉRATEUR

Merci, Caitlin. Opérateur, question suivante. Votre prochaine question vient de Vince Thabone de Green Street. Veuillez formuler votre question.

Vince Thabone, Green Street

Bonjour à tous. Je voulais faire suite au commentaire selon lequel vous pensez que 85 % du pipeline électrique actuel du centre de données de 5,8 gigawatts pourrait être démarré d'ici 2030, ce qui, je pense, est la première fois que vous partagez ce calendrier. Je veux juste avoir une idée de la façon dont nous devrions envisager la combinaison de centres de données motorisés et de centres de données clés en main à l'avenir, afin de nous aider à réduire une fourchette raisonnable des investissements en capital potentiels dans ce domaine, car il s'agit évidemment d'un facteur d'évolution énorme, comme vous le décrivez, selon que tout dépend de l'un par rapport à l'autre.

OPÉRATEUR

Merci, Vince. Opérateur, question suivante. Votre prochaine question vient de John Kim de BMO Marchés des capitaux. Veuillez répondre à une question.

Eric, BMO Marchés des capitaux

Bonjour, c'est Eric. Je suis pour John. J'espérais simplement que vous pourriez fournir plus de détails sur la baisse de 160 points de base des rendements du développement en début de trimestre. Vous savez, est-ce principalement dû à la combinaison des offres ou constatez-vous des changements de prix en raison d'une concurrence accrue ?

OPÉRATEUR

Merci, Eric. Opérateur, question suivante. Votre prochaine question vient de Michael Carroll de RBC Marchés des Capitaux. Veuillez formuler votre question.

Michael Carroll, RBC Marchés des Capitaux

Oui, merci. Tim, vous avez indiqué dans vos remarques préparées que PLD entrevoit 10 gigawatts d'opportunités de développement de centres de données au cours des 10 prochaines années. En quoi cela diffère-t-il de la façon dont PLD envisageait l'espace lors de la Journée des investisseurs 2023 ? Je sais que lors de la journée des investisseurs, vous avez également souligné le même chiffre de 10 gigawatts sur une plus longue période. L'entreprise, ses perspectives sont-elles similaires ou devons-nous lire que PLD est simplement plus confiante quant à sa capacité à exécuter ces 10 gigawatts à moyen terme ?

Dan Letter, Président

Michael, c'est Dan. Tim aura peut-être quelque chose à ajouter quand j'aurai terminé, mais je dirais que Tim a également fait une remarque à propos du fait que notre oléoduc a doublé ces deux dernières années. Ce dont je suis très fier, c'est que nous vous avons dit ce que nous allions faire en 2023 avec cette activité de centre de données, à savoir la construction d'un pipeline, le renforcement des capacités internes, la mise en place de propriétés aller-retour.

Et nous avons fait tout cela et nous continuons à le faire. Et nous avons des dizaines, voire des centaines de demandes dans toutes nos zones géographiques, nos 6 000 bâtiments et littéralement des centaines et des centaines de sites terrestres construisant une banque d'alimentation. Nous avons donc diffusé les 10 gigawatts comme une projection que nous sommes convaincus de pouvoir fournir. Mais si encore une fois, il suffit de regarder la taille du bac à sable dans lequel nous jouons ici, vous verrez beaucoup plus de mégawatts ou de gigawatts derrière cela.

Elle est donc en croissance depuis 2023 et nous verrons comment cette équipe est capable de continuer à surperformer.

Tim Arndt, directeur financier

Je pourrais juste ajouter quelque chose à cela. Un ingrédient essentiel ici n'est pas seulement l'ensemble de l'immobilier, tout le pouvoir, mais aussi clairement la capitale. Et j'ai certainement dû réfléchir avec le reste de l'entreprise à la manière de saisir l'intégralité de cette opportunité. Et vous nous avez vus en quelque sorte nous y préparer. Nous avons parlé de l'ouverture de la disponibilité du capital par le biais de notre logistique, de notre développement, de nos entreprises, etc. Et nous sommes vraiment en train de préparer le terrain pour disposer de tous les capitaux nécessaires pour tirer parti de ce qui a effectivement été une opportunité croissante.

OPÉRATEUR

Merci, Mike. Opérateur. Question suivante. Votre prochaine question vient de Nicholas Ulico de la Banque Scotia. Veuillez formuler votre question.

Nicholas Ulico, Banque Scotia

Merci. En ce qui concerne les centres de données, alors que vous y intensifiez votre développement, pouvez-vous simplement nous faire part de vos dernières réflexions sur le plan visant à vendre des actifs directement plutôt que de créer des coentreprises ou un fonds ? Ensuite, je me demande également dans quelle mesure vous vous sentez à l'aise de souscrire des taux de capitalisation et des valeurs résiduels pour ces actifs afin d'atteindre la marge attendue de 20 à 50 % dont vous avez parlé. Merci.

Tim Arndt, directeur financier

Ensuite, vous avez également posé une question concernant les marges et la durabilité de ces marges. Je crois que ce que je dirais, c'est qu'en examinant la manière dont nous allons capitaliser une entreprise, puis en exécutant et en effectuant l'aller-retour de ces actifs, nous constatons que le marché arrive à maturité pour les actifs stabilisés. Nous avons une très bonne idée à tout moment de la valeur de ces actifs, que ce soit sur une base purement fictive ou jusqu'où vous les situez dans le spectre clé en main, afin de nous assurer de pouvoir générer des marges acceptables et des marges plus qu'acceptables.

Et puis gardez à l'esprit quelques faits ici. Toutes ces offres sont conçues sur mesure pour des contrats de location à long terme avec des clients hyperscale. De si bonnes sources de revenus durables. Enfin, notre base terrestre est une base logistique. Ces transactions entraînent donc une augmentation considérable de la superficie foncière afin d'atteindre la juste valeur marchande des terrains alimentés en électricité.

Nick Thillman

Merci, Nick.

OPÉRATEUR

Opérateur, question suivante. Votre prochaine question vient de Dave Rogers et de Raymond James. Veuillez formuler votre question.

David Rogers, Raymond James

Oui, bonjour là-bas. Je voulais relier deux concepts. Tim, merci pour tes commentaires sur le taux de capitalisation. Au cours de vos remarques préparées, vous avez également battu en termes de promotion, je pense que vos propres attentes par rapport à la rue. Pouvez-vous donc nous parler un peu de l'évolution des taux de capitalisation, de l'évolution du cours des actifs que vous observerez au cours de ce trimestre et de la raison pour laquelle cette promotion a été motivée ? S'agissait-il d'un revenu ? S'agissait-il des taux de plafonnement ?

Et devons-nous nous attendre à de nouvelles promotions, car elles ont été quelque peu surprenantes ce trimestre ?

Tim Arndt, directeur financier

Merci. Oui, je pense que la façon dont vous analysez les taux de capitalisation, les rendements et la hausse des valorisations à la suite de mes remarques préparées est que tous ces rendements et rendements sont restés relativement stables. C'est vrai. Cela fait un moment que nous parlons d'un taux de capitalisation boursière faible à moyen de 5. Cela fait un moment que nous parlons d'un IRR faible à moyen de 7. Les hausses de valorisation se manifestent parce que les portefeuilles sont en train de réduire leur valeur de location par rapport au marché et que les flux de trésorerie augmentent dans un contexte, vous savez, d'exigences de rendement constantes.

Les valeurs sont donc en hausse. La promotion provenait principalement du Mexique. Ce portefeuille, notre véhicule Fibra, est excellent et a surperformé le marché de manière significative, suscitant une promotion qui n'a pas cessé, comme vous l'avez vu récemment. Nous en sommes donc très satisfaits et attendons avec impatience son avenir.

OPÉRATEUR

Merci, Dave. Opérateur, question suivante. Votre prochaine question vient de Todd Thomas de Keybanc Capital Markets. Veuillez formuler votre question.

Todd Thomas, Keybanc Capital Markets

Bonjour, merci. J'imagine que j'aimerais revenir un peu sur cette dernière question, mais plutôt axée sur les acquisitions et peut-être sur les taux de plafonnement des acquisitions. Vous avez augmenté les prévisions relatives aux acquisitions de 500 millions. Mais pouvez-vous nous en dire un peu plus sur la concurrence que vous observez et savoir si la concurrence a vraiment changé au cours des derniers mois ? Et pouvez-vous commenter le taux de capitalisation stabilisé de 4,1 % pour les investissements au cours du trimestre et simplement parler de l'évolution des prix et des taux de capitalisation dans ce domaine ?

Tim Arndt, directeur financier

Oui, en ce qui concerne les acquisitions du trimestre, nous sommes satisfaits de ce qui a été acheté là-bas. D'ailleurs, nous ne nous concentrons pas sur les détails, mais vous verrez une bonne partie des actifs achetés au bilan. Ce taux de capitalisation reflète certains contrats de location très inférieurs au marché qui sont rattachés à ces actifs et qui se situent sur les principaux marchés côtiers. J'ai parlé d'une réduction importante des coûts de remplacement, ce qui en serait l'une des principales raisons. Vous pouvez même y déballer le prix par livre si vous le souhaitez.

Et vous trouverez cette base en sachant qu'ils se trouvent à SoCal et dans le sud de la Floride. Je vous dis maintenant qu'il existe une base très intéressante sur laquelle nous avons acheté ces actifs. Et nous le disons depuis des années, nous sommes un investisseur axé sur le TRI et le rendement total. Vous pouvez donc vous enrouler autour de l'essieu à un taux de capitalisation initial qui peut avoir une portance importante au coin de la rue. Nous allons donc toujours nous concentrer sur ce rendement total.

OPÉRATEUR

Merci, Todd. Opérateur, question suivante. Votre prochaine question vient de Blaine Heck de Wells Fargo. Veuillez formuler votre question.

Jamie Feldman, Wells Fargo

Salut, c'est Jamie Feldman qui remplace Blaine. Vous avez évoqué à plusieurs reprises le fait d'entrer dans la phase suivante du cycle ou de passer au chapitre suivant. Chaque cycle est différent. Donc, d'après ce que vous voyez jusqu'à présent et la plateforme dont vous disposez aujourd'hui, si vous regardez les deux prochaines années, qu'est-ce que vous pensez pouvoir accélérer le plus sur la plateforme Prologis pour stimuler cette croissance ou pour voir les opportunités, puis tout ce que vous pouvez fournir qui vous indique simplement ce qui vous semble différent cette fois-ci en termes de demande ou d'opportunités que vous voyez ?

Dan Letter, Président

Merci Jamie. Je vais m'y mettre. Chris a peut-être de la couleur ici. Je dirais simplement de vous concentrer sur la plateforme Prologis. Ce qui est différent cette fois-ci, c'est que nous avons le portefeuille, que nous continuons à affiner. Regardez la part de marché que nous prenons chaque trimestre. Lorsque vous examinez le taux d'occupation, considérez l'opportunité d'augmentation des loyers. Nous avons entre 17 % et 19 % supplémentaires pour couvrir ces loyers à neuf. Si vous examinez l'orientation de la croissance des loyers dans notre portefeuille de base, elle est significative et nous allons en profiter dans les années à venir.

Et puis regardez notre plateforme de développement, nous venons d'ajuster nos débuts de développement pour la deuxième fois cette année. Compte tenu de la confiance que nous avons dans les marchés, nous avons choisi d'acheter ce terrain et de développer notre activité logistique. Ensuite, nous passons aux centres de données. Regardez la croissance continue de nos centres de données et ce qu'il en résultera. Ces dernières années, nous avons fait le tour de ces bénéfices et de ces marges importantes pour les réintégrer à notre cœur de métier, en vous disant tout ce que nous ferions en 2023, puis en nous penchant sur le capital stratégique.

Capital stratégique. Nous avons déjà construit quelques nouveaux véhicules cette année. Nous avons parlé un peu de ce que nous faisons dans les centres de données. Les perspectives de croissance de ces activités principales sont donc si importantes. En tant que PDG, il est peut-être difficile pour moi de dire que j'aime tous mes enfants de la même manière. Et vous devez examiner toutes ces excellentes opportunités de croissance. Je n'ai même pas parlé d'énergie. 1,3 gigawatts d'énergie que nous avons sur le toit de nos toits alors que seulement 8 % de nos toits sont couverts, puis les éléments essentiels à l'exploitation continuent d'être l'un des principaux moteurs du crédit-bail.

Donc, de très belles opportunités de croissance.

OPÉRATEUR

Merci, Jamie. Opérateur, question suivante. Votre prochaine question vient de Nick Thillman du ministre Baird. Veuillez formuler votre question.

Nick Thillman, ministre des Affaires étrangères

Bonjour, là-bas. Peut-être une question pour Chris. En se concentrant sur l'ensemble des États-Unis, comme sur le PLD. Si vous examinez les prévisions de croissance des loyers au cours des deux dernières années, la fourchette est restée assez étroite entre les marchés, peut-être si l'on exclut le sud de la Californie, alors que nous nous situons aujourd'hui entre le haut et le bas du marché sur les 12 prochains mois de croissance des loyers du marché. Cette fourchette s'est-elle élargie ? Et peut-être pourriez-vous indiquer vos trois principaux marchés auxquels vous vous attendez au cours du mois prochain ou de l'année prochaine du point de vue de la croissance des loyers ?

Chris Caton, directeur général, responsable mondial de la stratégie et de l'analyse

Bien sûr. Alors que nous traversons cette période, que nous franchissons le point d'inflexion et que nous entamons la prochaine phase de croissance, il y a une certaine cohérence sur les marchés. Il y a donc eu une large dispersion et elle se rétrécit. Donc, vous savez, une partie de la réponse que Dan a donnée, une partie de la question que cherche Jamie est également que je pense que nous pourrions au fil du temps parler de rotation vers la côte autour de la surperformance côtière. Il est un peu tôt maintenant. Nous le voyons dans la grande région de la baie de San Francisco à titre d'exemple. Et puis, en termes de différentes zones géographiques et de spread, je ne sais pas si nous connaîtrons une baisse des marchés au cours des 12 prochains mois. Ensuite, les meilleures zones géographiques surpasseront certainement l'inflation en termes de marchés les plus dynamiques. À l'heure actuelle, ce sera au Texas, dans le sud-est et même dans le Midwest, puis dans la région de la baie de San Francisco.

Comme je l'ai dit, le plus doux est probablement Seattle. Je choisis Seattle comme la ville la plus douce. Mais dans l'ensemble, nous entrons vraiment dans la prochaine phase de croissance où les loyers à coût de remplacement seront considérés comme des avantages réels par rapport au marché pour certaines de ces zones géographiques, en particulier la côte. Et il faudra peut-être un certain temps pour vraiment entrer dans cette phase, mais nous la traversons à peu près comme nous l'avons décrit au cours des six derniers trimestres. Et nous continuerons à vous tenir au courant.

OPÉRATEUR

Merci, Nick. Opérateur, question suivante. La prochaine question vient de Brendan Lynch de Barclays. Veuillez poursuivre avec votre question.

Brendan Lynch, Barclays

Super. Merci d'avoir répondu à ma question. L'appel d'aujourd'hui a fait l'objet de nombreux commentaires positifs concernant l'opportunité d'un centre de données. Peut-être pourriez-vous parler un peu de certains des éléments du NIMBYISME qui sont en hausse, comme en ce qui concerne le moratoire à New York et le rejet d'un grand projet en Virginie du Nord. Pouvez-vous simplement nous dire comment vous comptez faire face à ces dynamiques, car elles semblent devenir de plus en plus difficiles.

Dan Letter, Président

Oui, cela ne fait aucun doute. Les approbations et les droits continuent de poser un problème croissant et constituent certainement un obstacle important à l'approvisionnement. Tous ces projets sont des processus pluriannuels extrêmement complexes dans lesquels vous commencez par le terrain et l'électricité pour obtenir les droits. Je dirais que c'est vraiment là que Prologis se différencie le plus. Nous disposons de 110 bureaux dans le monde. Il s'agit de personnes locales qui dirigent nos activités. Beaucoup d'entre elles sont nées et ont grandi sur ces marchés. Ils font partie du tissu social des communautés. Ils comprennent ce qui motive ces communautés à cliquer.

Notre objectif est donc d'aller le plus loin possible face à ces problèmes et de faire en sorte que les municipalités locales et les communautés locales soient informées, afin que les gens comprennent réellement ce qui se passe dans ces centres de données et comment ils bénéficient de ces projets, et non pas comment ils sont affectés négativement. Il y a tellement de désinformation. Nous avons vu ce moratoire, il ne nous concerne pas. Nous avons été confrontés à des problèmes similaires dans le domaine de la logistique au fil des ans. Nous ne pensons pas que cela va nécessairement se poursuivre dans tout le pays ou, je suppose, dans les pays dans lesquels nous exerçons nos activités. Mais il ne s'agit que de l'évolution de la façon dont ces choses se déroulent et c'est à nous d'être le plus en avance possible et de devenir le développeur de centres de données le plus responsable qui soit.

OPÉRATEUR

Merci, Brendan. Opérateur, question suivante. Notre prochaine question vient de Blaine Heck de Wells Fargo. Veuillez formuler votre question.

Jamie Feldman, Wells Fargo

Oh, super. Merci pour le suivi. C'est encore Jamie. Je sais que vous avez dit que, vous savez, vous pensez que les marchés européens ont au moins 12 mois d'avance sur les États-Unis en matière de reprise. Vous savez, vous avez tendance à constater une réaction de l'approvisionnement relativement rapide dans les entrepôts au fil des cycles. Qu'est-ce qui vous rassure quant au fait que l'Europe a encore de la marge de manœuvre ? Et pouvez-vous nous parler du paysage concurrentiel ? Ce serait peut-être utile.

Dan Letter, Président

Salut Jamie, je vais commencer. Vous savez, l'Europe est un marché attractif. C'est comparable à certains égards, mais il y a beaucoup de différences. Je commencerais donc par dire, écoutez, la situation de la demande là-bas est vraiment attrayante. Il existe de bons moteurs de demande séculaires. Il ne s'agit pas seulement de commerce électronique, il s'agit de moderniser la chaîne d'approvisionnement. La situation de la demande y est donc égale, sinon meilleure, à celle des États-Unis, en particulier sur le continent. Ce que vous ne connaissez peut-être pas, ce sont les obstacles stricts à l'approvisionnement, l'accent mis sur les espaces verts, les droits et les exigences de planification qui y sont plus importants.

Alors Jamie, je ne sais pas si je suis d'accord avec la façon dont tu poses la question. Je ne sais pas si l'approvisionnement arrive aussi rapidement que vous le décrivez. Il s'agit d'une activité complexe, en particulier compte tenu de la taille et de l'ampleur des projets qui sont désormais plus courants sur le marché. Voilà, c'est notre expérience sur le terrain. Nous sommes présents sur le marché depuis plus de 25 ans. Nous avons assisté à plusieurs cycles. Nous y avons une activité diversifiée. C'est ce qui nous donne confiance.

Jamie Feldman, Wells Fargo

Merci, Jamie. Opérateur, dernière question, s'il vous plaît.

OPÉRATEUR

Merci Et notre dernière question d'aujourd'hui vient de Vikram Malhotra avec Mizuho. Veuillez répondre à votre question.

Vikram Malhotra, Mizuho

Merci d'avoir pris le supplément. Je tiens simplement à clarifier deux choses. Les 70 points de base que vous avez cités étaient-ils ? S'agit-il de Q sur Q ou d'une année sur l'autre ? Et tu peux juste nous donner de la couleur ? Comme ce qui est réellement arrivé au taux d'occupation moyen qui a chuté au cours du trimestre et puis, vous savez, les travaux de construction nécessaires dans la moitié arrière semblent, vous savez, une forte hausse. Pouvez-vous simplement nous donner un aperçu de la façon dont nous considérons le taux d'occupation dans la sauvegarde par rapport à votre guide ? Merci.

Chris Caton, directeur général, responsable mondial de la stratégie et de l'analyse

Hé Vikram. Donc, en termes de loyers du marché. Oui C'est 70 points de base, trimestre après trimestre. La seule chose à laquelle nous nous engageons est la visibilité sur le marché. Et il est mûr à deux quarts maintenant. Nous avons introduit une source consensuelle pour que vous puissiez le voir. C'est sur le site Web de Prologis IR. C'est sur le site prologis.com que nous rencontrons quatre merveilleux partenaires de courtage qui parviennent à un consensus avec nous. Et ces chiffres correspondent parfaitement aux chiffres que nous décrivons ici.

Il s'agit donc d'une amélioration de 20 points de base de la vacance du marché. Alors jetez un œil à ça. Et il y a une tendance historique. Voici donc certains des détails de la question que vous posez. Et rien de remarquable en moyenne. C'est un schéma. Même si vous regardez notre supplément où les taux d'occupation moyens et finaux sont regroupés dans un graphique, vous constatez une tendance assez typique. Cette moyenne est toujours légèrement inférieure à la fin. C'est juste la façon dont les contrats de location se déroulent, souvent au début du trimestre.

Cette année, nous avons un chiffre d'affaires élevé en raison de tous les contrats de location liés à la COVID qui sont en cours d'approbation. Ce qui est important, c'est que nous reconstruisions cette habitation. Comme vous l'avez vu, nous sommes très fiers de la construction que nous avons réalisée au cours du trimestre et nous sommes satisfaits du reste de l'année.

Vikram Malhotra, Mizuho

Merci.

OPÉRATEUR

Et nous sommes arrivés à la fin de la session de questions-réponses. Je vais donc redonner la parole à la direction pour les remarques de clôture.

Justin Meng, vice-président principal, responsable des relations avec les investisseurs

Merci à tous de vous joindre à nous. Et merci à nos collègues de Prologis du monde entier pour ce nouveau trimestre incroyable. Nous sommes impatients de discuter avec vous après les résultats du troisième trimestre.

OPÉRATEUR

Prends soin de toi. C'est ainsi que nous concluons l'appel d'aujourd'hui. Toutes les parties peuvent se déconnecter. Passe une bonne journée.

Avertissement : Cette transcription est fournie à titre informatif uniquement. Bien que nous nous efforcions d'assurer l'exactitude, cette transcription automatique peut contenir des erreurs ou des omissions. Pour les déclarations officielles de la société et les informations financières, veuillez vous référer aux documents déposés par la société auprès de la SEC et aux communiqués de presse officiels. Les déclarations des entreprises participantes et des analystes reflètent leurs points de vue à la date de cet appel et sont susceptibles d'être modifiées sans préavis.